إيجارات - أرشيفية
في تطور سريع ومفاجئ انتهى المستأجرون من إعداد المذكرة الإيضاحية لمشروع قانون الإيجار القديم، تحت عنوان "مذكرة تفصيلية عن قوانين الإيجارات في مصر"، بشأنه النقاشات والمقترحات لسرعة تعديلات قانون الإيجار بعد صدور الحكم (التاريخى) للمحكمة الدستورية العليا برئاسة المستشار بولس فهمي، بعدم دستورية الفقرة الأولى من كل من المادتين (1 و2) من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنتاه من ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون، وهو الطعن المُقيد برقم 24 لسنة 20 دستورية.
بين شكاوى أصحاب شقق مغلقة في أحياء راقية لا يتجاوز قيمة إيجارها بضعة جنيهات، ومستأجرين لهذه الشقق يعتمدون على عقود محررة بقانون "الإيجار القديم" تثبت أحقيتهم في التأجير لمدة 59 سنة قابلة للتجديد بنفس القيمة الموضوعة في العقد، تلك الإشكالية التي تمثل أزمة معقدة تؤرق المجتمع المصري منذ عشرات السنين، وما زالت؛ يبدو أنها ستشهد خلال الفترة المقبلة إنفراجة بعد صدور حكم المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية ثبات القيمة الإيجارية ومناشدة البرلمان وإلزامه بإصدار قانون، لإنهاء تلك الأزمة وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر.
نبذة مختصرة عن تاريخ قوانين الإيجارات فى مصر
في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على نبذة مختصرة عن تاريخ قوانين الإيجارات فى مصر – طبقا لما جاء في وثيقة المستأجرين – التي تقدم بها شريف عبد السلام الجعار، المحامى بالنقض ورئيس اتحاد مستأجرى مصر، خاصة أن الحكومة قامت منذ أكثر من عام بتشكيل لجنة مشتركة تمثل الملاك والمستأجرين بهدف العمل على صياغة مشروع قانون، يتم طرحه أولا على الرأي العام، بهدف إجراء حوار مجتمعي بشأنه، قبل إقراره من البرلمان، بهدف الوصول إلى صيغة تعيد التوازن بين المالك والمستأجر، وفي الوقت نفسه مراعاة البعد الاجتماعي، باعتباره أحد أهم القضايا التاريخية المعقدة، وهو ملف الإيجارات القديمة، الذى صدر الحكم المحكمة الدستورية الأخير لإنهاء هذا الصداع الموجود في رأس الدولة.
في البداية – نشر المؤجرون في عدد من المواقع منذ عدة أيام "وثيقة قانونية" تحتوى على بعض البنود القانونية التى تحث المجلس بلجانه المختلفة على تعديل قانونى الإيجارات القديمة رقم 49 لسنة 1977 ورقم 136 لسنة 1981 وفى الواقع نحن لا نتأكد من مدى شرعية هذه المذكرة ومدى توافقها مع القانون المصرى والأحكام الدستورية للدولة المصرية وخاصة التى صدرت فى هذا الشأن بخصوص قوانين الايجارات القديمة فى مصر، لذلك نعرض عليكم الآتى – بحسب "مذكرة المستأجرين":
"مذكرة المستأجرين" ترصد 17 مرحلة لتطور قوانين الإيجار فى مصر
أولا: فيما يخص تاريخ قوانين الإيجارات القديمة، فلقد مرت بأكثر من مرحلة من عام 1920 حيث صدر قانون رقم 11 لسنة 1920 وقرر فيه عدم إخراج المستأجر إلا لحكم قضائى، وذلك لأن هذه الفترة الزمنية عقب الحرب العالمية الأولى، وأثناء حكم السلطان فؤاد الأول كان ملاك العقارات يقومون بطرد المستأجرين عنوة قبل انتهاء مدة الإيجار، وذلك لكى يقوموا بالتأجير للأجانب، فلذلك صدر هذا القانون ينص على عدم طرد المستأجر إلا بحكم قضائى للحفاظ على استقرار المواطنين فى الدولة المصرية – وفقا لـ"مذكرة المستأجرين".
• ثم صدر قانون 4 لسنة 1921 فى عهد السلطان فؤاد الأول أيضا لكى يضم المحال التجارية مع السكن ويسرى عليهم نفس الحال بعدم الطرد إلا بحكم قضائى.
• ثم صدر إبان الحرب العالمية الثانية فى عهد الملك فاروق الأول قانون 51 لسنة 1941 يمنع استغلال وجشع بعض ملاك العقارات من الزيادة الباهظة فى الأجرة، وينص على الامتداد التلقائى للمدة للمستأجر المصرى، وذلك حرصا على المواطن من التشريد والضياع.
• ثم صدر القانون المدنى المصرى رقم 131 لسنة 1948 لكى يمزج بين روح الشريعة الإسلامية ووضعية القانون الفرنسى وضع صياغته العلامة الفقية الأستاذ عبد الرازق السنهورى، وأصدره الملك فاروق الأول عام 1948، ولكن صدور القانون المدنى لم يلغ قوانين الإيجارات، حيث إن العلاقة الإيجارية تخضع للقانون المدنى، ولكنه أبقى على قوانين الإيجارات الاستثنائية التى صدرت فى وقت الحرب العالمية كما هي، وسار العمل بها بصفة استثنائية بسبب ظروف الحرب وعدم الاستقرار للمواطنين وتجنبا لجشع بعض المؤجرين واستغلالهم المستأجرين وفرض مبالغ باهظة عليهم نظير الأجرة لفترة وجيزة حتى تدارك الأمر وصدر قوانين نهائية ليست استثنائية – الكلام لـ"مذكرة المستأجرين".
• واستقر الأمر على هذا النحو حتى قامت ثورة يوليو 1952 وبالرغم أنها كانت ثورة على النظام بأكمله إلا أنها اتفقت مع النظام الملكى فى الحفاظ على المستأجر، وأبقت قوانين الايجار القديمة، بل وأضافت إليها بعض القوانين التى تحمى حق المستأجر وتصونه.
• وصدر قانون 199 لسنة 1952 والذى خفض الأجرة بنسبة 15% للأماكن المنشأة من 1944 حتى 1952 ويسرى من أكتوبر 1952 .
• ثم صدر قانون 55 لسنة 1958 وخفض الأجرة بنسبة 20% على الأماكن المنشأة من 1952 حتى 1958 ويسرى اعتبارا من يوليو 1958 .
• ثم صدر قانون 198 لسنة 1961 خفض الأجرة بنسبة 20% على الأماكن المنشأة من 1958 حتى 1961 ويسرى من ديسمبر 1961.
• ثم صدر قانون 46 لسنة 1962 وقام بزيادة الأجرة بعائد سنوى وقدره 5% من قيمة الأرض والمبانى و3% من قيمة المبنى مقابل استهلاك رأس المال ومصروفات الإصلاحات والإدارة، وقام بتشكيل لجان تقدير الأجرة القانونية لكى يتيح الفرصة أمام من يريد التظلم من القيمة الايجارية المحددة وكان يرأس هذه اللجان قضاة، ويحق للمالك والمستأجر حق التظلم أمامها.
• ثم صدر قانون 7 لسنة 1965 بتخفيض الأجرة بنسبة 34% إذا كان تقدير الأجرة نهائى فى تاريخ العمل بهذا القانون، وذلك لأن كثير من الملاك للعقارات كانوا يطعنون أمام لجان تحديد الأجرة وتربط لهم أجرة باهظة بالمقابل كان هناك اعفاء ضريبى عن هذه العقارات من قبل الدولة لذلك قامت الدولة بالتدخل وخفض الأجرة أكثر من مرة.
• والسبب فى خفض الأجرة هو:
أ-علم الدولة المصرية بجميع مؤسساتها بأن مالك العقار كان يحصل على مبلغ مجمد يطلق عليه (خلو الرجل) .
- خلو الرجل: هو عبارة عن مبلغ مجمد يساوى نصف ثمن العين تمليك كان يحصل عليه مالك العقار القديم مقابل أن يخلو رجله تماما من العين المستأجرة ويتركها نهائيا مدى الحياة، وهذا المبلغ كان يتم دفعه بالتراضى بين المالك والمستأجر فى أن ذاك الوقت بالرغم أنه كان مجرما ولكنه لنظرا لأنه كان بالتراضى فكان لا يتم التقدم بشكوى من المستأجر ضد المؤجر، ولذلك كان التجريم غير مفعل العمل به، وقد عالجت الدراما المصرية فى هذه الحقبة الزمنية فى الستينيات والسبعينيات والثمانينيات وأول التسعينيات هذه المسألة، حيث إن الفن يعكس واقع المجتمع وهذا كان عرفا متفقا عليه.
ب- كانت الدولة المصرية تقوم بإعفاء مالك العقار القديم من جميع الضرائب العقارية على العقار المستأجر وفق هذه القوانين، بالتالى كان من المنطقى أن تخفض الدولة الأجرة مقابل إعفاء من الضرائب العقارية.
- ثم جاءت فترة السبعينات وبدأت الأمور تستقر فى الدولة المصرية وصدر دستور 1971 وأصبحت هناك شرعية دستورية مستقرة للبلاد.
- وصدر قانون رقم 49 لسنة 1977 والذى الغى جميع قوانين الإيجارات السابقة وأوقف العمل بها نهائيا، واستحدث أحكام جديدة مثل تنظيم ايجار الأماكن المفروشة، واعطى مالك العقار امتيازات أكثر وجرم الحصول على خلو رجل فى المادة 26 منه، ولكنه أباح الحصول على مبلغ تأمين ونص على الامتداد القانونى لعقد الايجار فى المادة 29 منه، وجعل الأصل فى الايجار أن رب الأسرة يتعاقد على المسكن له ولزوجته وأولاده، ولذلك نص على الامتداد، وأجاز للمالك زيادة عدد الوحدات والتعلية فى المبنى فى المادة 32 منه، ونص على اعفاء الضريبة العقارية فى المادة 66 منه، ونص على إعطاء المالك دعما فى مواد البناء مقابل التأجير بالشروط المنصوص عليها فى هذه القوانين، وأهمها الامتداد القانونى لعقد الإيجار فى المادة 69 ،70 منه وكما قرأنا قد انحاز هذا القانون بشكل كبير لمالك العقار وأعطاه امتيازات أكبر على نطاق أوسع.
- ثم صدر قانون 136 لسنة 1981 فى فترة الثمانينيات ووضع حد أدنى للوحدات بنظام التمليك واشرك المستأجر مع المؤجر فى صيانة وترميم العقار بنسب ونص على زيادة الأجرة بنسب تتراوح من 30% إلى 5% للأماكن غير السكنية فى المادة 77 منه كما نص على إعطاء المؤجر قروضا ميسرة معفية من جميع الضرائب والرسوم فى المادة 10 منه على أن يكون هذا القانون مكملا لما قبله وقد رفع التجريم عن خلو الرجل تحت بند مقدم ايجار فى المادة 6 منه وقد جعلت هذا المقدم لرفع العبء عن المؤجر وجعلته مقدار يساوى أجرة سنتين ومن هذا المنطلق حصل المؤجر على مبلغ مالى مجمد وتوسع فيه تحت مسمى "خلو رجل" بجانب مبلغ التأمين، وعلى هذا فقد أفلت المؤجر من العقاب المجرم لتقاضى مبلغ "خلو الرجل"، وخاصة أنه كان بالتراضى فلذلك لم يقم المستأجر بتقديم شكوى الحصول على "خلو رجل"، وجميع الأعمال الدرامية الفنية التى تعكس واقع المجتمع المصرى فى هذه الحقبة الزمنية وثقت هذا الواقع.
- واستمر الأمر على هذا النحو حتى صدر قانون 4 لسنة 1996 والمعروف باسم قانون الإيجار الجديد، والذى أطلق حرية التعاقد بين المالك والمستأجر فيما يخص القيمة الإيجارية، وأخضع العلاقة للقانون المدنى رقم 131 لسنة 1948 وأصبح العقد شريعة المتعاقدين يخضع للعلاقة الحرة، ومن ثم اطلق العنان للمؤجر أن يستغل المستأجر وأدى الى عدم الاستقرار الأسرى بسبب المدة القصيرة وانتهائها والتى لم يستقر معها المستأجر – طبقا لـ"مذكرة المستأجرين".
- ثم صدر قانون رقم 6 لسنة 1997 والذى نص على زيادة الأجرة القانونية للوحدات المستقلة لغير غرض السكنى فترة ثمانى أمثال الأجرة الحالية مع زيادة نسبة سنوية مركبة 10% من قيمة اخر اجرة قانونية للأماكن غير السكنية وقلص أصحاب الحق فى الإمتداد القانونى ومنع الامتداد للشريك.
- حتى تثاقل الجميع من هذه الزيادة 10% وصدر قانون 14 لسنة 2001 لتعديل قيمة الزيادة بنسبة 1% و2% حسب تاريخ إنشاء المبنى، وهى مستمرة حتى الآن فى 2024.
• ويجب التنويه أنه بصدور قوانين رقم 4 لسنة 1996، 6 لسنة 1997 قد أوقف العمل بالقوانين السابقة، ولكنه لم يلغيها حيث إنها مستمرة حتى الآن، ولكنه موقوف العمل بها.
ثانيا: الأحكام الدستورية التى صدرت لتكفل حقوق المستاجرين القدامى فى مصر، وهى أحكام وفق المادة 195 من الدستور المصرى لسنة 2014 هى أحكام ملزمة ونهائية لا تقبل الطعن بأى من طرق الطعن وهى ملزمة للأفراد ولجميع مؤسسات الدولة.
أ- صدر الحكم فى الدعوى رقم 6 لسنة 9 ق دستورية بجلسة 18/3/1995 بعدم دستورية ما تضمنته المادة 29 من امتداد لصالح أقارب المستأجر الأصلى بالمصاهرة حتى الدرجة الثالثة، حيث كان العقد يمتد فى بادئ الأمر لأقارب الدرجة الثالثة بالمصاهرة، فوجدت المحكمة الدستورية العليا أن هذا الأمر يجحف لحق الملكية، فصدرت هذا الحكم الرائع، وتم نشره فى 6/4/1995 وهذا الحكم كان يخص حالة ترك المستأجر الأصلى العين دون الوفاة.
ب- ثم صدر الحكم فى الدعوى رقم 3 لسنة 18 قضائية فى الجلسة بتاريخ 4/1/1997 وقضت بعدم دستورية امتداد عقد الإيجار لأقارب المستأجر الأخر بالمصاهرة فى حالة الترك والوفاة.
جـ- ثم صدر الحكم فى الدعوى رقم 116 لسنة 18ق بجلسة 2/8/1997 وقصر الإمتداد على أقارب المستأجر الأصلى بالنسب فقط وحضرهم فى الأبناء والزوجة والوالدين لعده أجيال.
د- ثم تدخلت المحكمة الدستورية العليا فى عام 2002 بإصدار حكمها الشهير لدى العامة فى الدعوى رقم 70 لسنة 18 ق بجلسة 3/11/2002، وتم نشره فى 14/11/2002 ومضمونا لحكم هو قصر الامتداد القانونى لجيل واحد فقط من ورثة المستأجر الأصلى للأماكن السكنية.
ه- وبالنسبة للأماكن المستأجرة لغير غرض السكنى المحال التجارية وخلافه فقد صدر الحكم فى الدعوى رقم 203 لسنة 20 ق بجلسة 14/4/2002 والتى أقرت الامتداد لجيل واحد من ورثة المستأجر الأصلى وبدستورية المادة الأولى، وصدر المادة الرابعة والمادة الخامسة من قانون 6 لسنة 1997 ولائحته التنفيذية.
و- هناك أحكام كثيرة صدرت من المحكمة الدستورية العليا، حتى يستقر فى الأذهان أحقية المستأجرون القدامى فى مصر بالامتداد القانونى وفق الأجرة القانونية المقررة.
ي- فى نهاية الأمر صدر الحكم الأشهر فى الدعوى رقم 11 لسنة 23 ق بجلسة 5/5/2018 والقاضى بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة 18 من قانون 136 لسنة 1981 فى إطلاقها لتشمل عقود الايجار الأماكن للأشخاص الاعتبارية، وكنا نحن شركاء وفى حمل لواء توعية وافهام الناس ان هذا الحكم صدر ليؤكد الامتداد القانونى للاشخاص الطبيعية حيث أن هذا الحكم الرائع رفض الحكم بعدم دستورية الامتداد للأشخاص الطبيعية، وقضى بعدم دستوريتها للأشخاص الاعتبارية فقط – الكلام لـ"مذكرة المستأجرين".
وتضيف: سبق وأن تقدم المستأجرين بمذكرة وكان فى عقبها إصدار قانون رقم 10 لسنة 2020 ليضع مدة انتقالية للأشخاص الإعتبارية بحد أقصى حيث أن الشخص الاعتبارى ليس له وارث، كما أقر بزيادة الأجرة بنسبة 15% سنويا مع مضاعفاتها لخمس أمثال الأجرة الحالية.
نبذة عن حق الملكية:
• تنص المادة 34 من الدستور المصرى فى 2014 على نشر نص المادة
• بالتالى فإن الملكية العامة هى الوحيده المحصنة ولا يجوز المساس بها
• كما تنص المادة 35 من الدستور المادة 2014 على: الملكية الخاصة مصونة.
- وبالتالى فإن الملكية الخاصة مصونة وليست محرمة، فيجوز للدولة التدخل فيها والحد منها كما يجوز لصاحب الملكية أن يضع قيدا على ملكيته مثل عقد الإيجار مثلا وفى حالة وضع قيد على ملكيته بكامل وعيه وإرادته فعليه أن يلتزم به، وإلا أصبحنا فى فوضى عارمة وأصبحنا ندعو لتكدير السلم العام وحفاظا على السلم الاجتماعى يجب احترام جميع العقود والأحكام الصادرة لها من المحكمة الدستورية العليا والتى حصنت امتداد العقود لجيل واحد فقط بشروط نص عليها القانون.
حيث إن عقد الايجار القديم هو عقد ذات طبيعة خاصة تدخلت الدولة فيه، وذلك لأنها شريك أصلى فى بناء العقار بالدعم على مواد البناء المقدم من الدولة وبالاعفاء من الضرائب وهذه العقارات، حيث إنها تنازلت عن حقها فى الضرائب والرسوم الخاصة للتشجيع على الإيجار وفى هذه القوانين وفق المادة 69/70 من قانون 46 لسنة 1977 دعمت الدولة المالك أثناء البناء بمواد بناء مدعمة كما سبق سرده.
أخيــرا: الزيادة فى الأجرة القانونية:
أن الزيادة فى الأجرة المقررة فى العقد تخضع للمادة 78 من الدستور المصرى، حيث أقرت العدالة الاجتماعية، وحيث تم رفع الأجرة على الأشخاص الاعتبارية بنسبة 15% سنويا وخمس أضعاف الاجرة الحالية فى القانون رقم 10 لسنة 2020 فلا تتحقق العدالة الاجتماعية فى أى حال من الأحوال يكون فيه زيادة قيمة الأجرة على الأشخاص الطبيعية بنسب أكبر من النسب التى قررتها الاشخاص الاعتبارية، حيث إن الأشخاص الإعتبارية صاحبة ميزانيات كبرى بالرغم من ذلك فقد سبق وقرر المشرع لها نسبة 15% سنويا وخمس أضعاف الأجرة الحالية للأشخاص الاعتبارية العامة والخاصة، وحينما يريد المشرع أن يتجه إلى زيادة الأجرة القانونية، فيجب أن يراعى العدالة الاجتماعية وهى لا تحقق فى حالة زيادة الأجرة بنسب مرهقة وخاصة فى ظل الظروف الاقتصادية التى تمر بها بلادنا حاليا.
لذلــــــــــك:
واختتمت المذكرة بقولها: نرجو من سيادتكم كمجلس مشرع عدم الانسياق وراء أى دعوى يكون من شأنها إخلال السلم الاجتماعى بسبب الضغط الإعلامى ووسائل التواصل الاجتماعى التى أصبحت تثير وتحرك مشاعر المجتمع بدون أى مبادئ أو قيم، وحيث إن الأحكام الدستورية هى أحكام تكفل للمستأجرين القدامى حق الامتداد القانونى وفق العقود المبرمة بالتراضى، وأنهت الأمر تماما بصدور قانون 10 لسنة 2020 حتى يعيش المواطنون فى أمان واستقرار لمواجهة أعباء الحياة، ومواجهة الحالة الاقتصادية التى تمر بها البلاد.
