ايجارات - أرشيفية
أصدرت الدائرة العاشرة – مدنى كلى – بمحكمة شرق الإسكندرية الابتدائية، حكما فريدا من نوعه، يهم ملايين الملاك والمستأجرين، بالطرد من العين - الشقة - ضد ورثة المستأجر الأصلى - ايجار قديم - لعدم توافر شروط الإقامة بهم، ومدة الدعوى لم تستغرق إلا أربع أشهر فقط، والحكم حضورى وليس غيابيا وبدون احالة الدعوى إلى سماع شهود أو إحالتها للخبير.
صدر الحكم في الدعوى المقيدة برقم 4178 لسنة 2024 مدنى كلى الإسكندرية، لصالح المحامى محمد خليل، برئاسة المستشار الدكتور السيد موسى، وعضوية المستشارين عمرو منصور، ومينا نبيل، وأمانة سر أحمد عيسى.
وقائع الدعوى حسبما إستبان للمحكمة بـ بمطالعة أوراقها وسائر مستنداتها، أن المدعي قد عقد لواء الخصومة فيها، وذلك بموجب صحيفة مستوفاه لشروطها القانونية، أودعت قلم كتاب المحكمة بتاريخ 27 يوليو 2024 أعلنت قانوناً، طلب الحكم بطرد المدعى عليهما من الشقة المبينة الحدود والمعالم بصدر الصحيفة، وتسليمها للمدعى خالية، مما يشغلها من الشواغل والأشخاص، وإلزام المدعى عليهما بالمصاريف ومقابل اتعاب المحاماة وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وبلا كفالة.
وذلك على سند من القول أن المدعى يمتلك كامل أرض ومباني العقار الكائن 13 شارع "...."- بموجب عقد بيع نهاني مشهر برقم 198 بتاريخ 20 فبراير 2024 من السيدة "تريز. ك"، والسيد "ملاك. ح" والتي آلت إليهم الملكية عن طريق الشراء بموجب العقد المسجل رقم 1669 لسنة 1991 إلا أن المدعى عليهما قاما بوضع يدهما على الشقة رقم "2" الدور الأرضي يسار السلم دون سند شرعي أو قانوني يسمح لهم بذلك، وقد طالبهم المدعى ودياً بترك الشقة، إلا أنهم لم يحركوا ساكناً، الأمر الذي حدا بالمدعي إلى إقامة دعواه الراهنة بغية القضاء لها بطلباته المبينة بعالية .
وقدم سنداً لدعواه حافظة مستندات طويت على صورة ضوئية من تصحيح خطأ مادي بالعقد المسجل رقم 1669 لسنة 1991 شهر عقاري إسكندرية واشهار عقد بيع نهائي صادر من السيدة "تريز. ل"، والسيد "ملاك. ح" - طرف أول - بائعان لصالح المدعى "طرف ثاني مشترى" المشهر برقم 198 بتاريخ 25 فبراير 2024 بشأن بيع كامل أرض ومباني العقار الكائن به الشقة موضوع الدعوى.
وفى تلك الأثناء - تداولت الدعوى أمام المحكمة على نحو ما هو ثابت بمحاضر جلساتها مثل خلالها المدعى والمدعى عليهما كلاً بوكيل عنه محام، قدم وكيل المدعى عليهما حافظة مستندات طالعتهما المحكمة والمت بمضمونها نخص منها بالذكر بالذكر صورة ضوئية من عقد ايجار له أملاك المؤرخ 1 نوفمبر 1953 المحرر بين "بشارة. م" بصفته على أولاد "مندور. أ"، "طرف أول مؤجر"، والمدعو "دياب. ي"، "مستأجر"، وصورة ضوئية من وثيقة قيد عائلى مميكنة باسم "روفائيل. د"، والثابت بها أنه متوفى بتاريخ 23 يونيو 2014 وبيانات الأبناء "كريستينا، ومارك" - المدعى عليهما، وصورة ضوئية من إيصال سداد القيمة الايجارية المسددة من مورث المدعى عليهم عن الفترة من 1 يناير 2024 لغاية 31 ديسمبر 2024 والمستلم "جولي. أ"، والمحرر بتاريخ 1 يناير 2024، ومذكرة بالدفاع طالعتها المحكمة وآلمت بمضمونها، وبذات الجلسة قررت المحكمة حجز الدعوى للحكم.
المحكمة في حيثيات الحكم قالت: وحيث إنه عن دفع المدعى عليهما بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة لعدم الإعلان بحوالة الحق، فلما كان الثابت إن المدعي يستند في ملكيته للعقد المسجل والمشهر برقم 198 لسنة 2024 اسكندرية، مما تتوافر معه شرط الصفة التي يحق له بموجبها إقامة الدعوى مطالبا بالحق الذي آل إليه، ويحل محل المالك السابق في كافة حقوقه والتزاماته، ويكون العقد نافذا طالما صار تسجيله، مما لا محل معه للإعلان بحوالة الحق للتسجيل، مما يكون الدفع قد جانبه الصواب تلتفت عنه المحكمة وحيث إنه وعن موضوع الدعوى.
وبحسب "المحكمة": فلما كان من المقرر قانونا بنص المادة 802 من القانون المدني أنه: "لمالك الشيء وحده، في حدود القانون، حق استعماله واستغلاله والتصرف فيه"، ونص المادة 804 من ذات القانون على: "المالك الشيء الحق في كل ثماره ومنتجاته وملحقاته ما لم يوجد نص أو اتفاق يخالف ذلك"، وكانت المادة 805 من ذات القانون تنص على: "لا يجوز أن يحرم أحد من ملكه إلا في الأحوال التي يقررها القانون وبالطريقة التي يرسمها، ويكون ذلك في مقابل تعويض عادل".
ووفقا لـ"المحكمة": ومن المقرر قانونا بنص المادة 19 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر إنه: "مع عدم الإخلال بحكم المادة (8) من هذا القانون لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقي فيها زوجه أو أولاده، أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك ........ وفي جميع الأحوال يلتزم المؤجر بتحرير عقد إيجار لمن لهم حق في الاستمرار في شغل العين ويلتزم هؤلاء الشاغلون بطريق التضامن بكافة أحكام العقد"، وكان من المقرر قانونا بنص المادة 1 من قانون الإثبات أنه: "على الدائن إثبات الالتزام وعلى المدين إثبات التخلص منه".
واستندت المحكمة لعدة أحكام لمحكمة النقض أبرزها الطعن رقم 7128 لسنة 66 قضائية، الصادر بتاريخ 12 أبريل 2009، والذى جاء في حيثياته: ولما كان الثابت بقضاء محكمة النقض أن دعوى الطرد للغصب من دعاوى أصل الحق يستهدف بها رافعها أن يحمي حقه في استعمال الشيء واستغلاله فيسترده ممن يضع اليد عليه بغير حق سواء أكان قد وضع اليد بسبب قانوني ثم زال هذا السبب واستمر، وإنما اليد وهي بذلك تختلف عن دعوى استرداد الحيازة التي يرفعها الحائر حتى ولو لم يكن صاحب حق الذي كانت له حيازة قائمة وقت الغصب ثم اعتدى على حيازته بغير رضاه، فانتزعت منه خفية أو بالقوة.
وكان من المستقر عليه بقضاء النقض أن: النص في الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم الـ ا بقى فيها. العين إذا ب العلاقة بين 49 لسنة 1977 : المؤجر والمستأجر على . أنه لا ينتهي عقد إيجار السكن بوفاة المستأجر أو تركه الى با زوجة وأولاده أو أي من و ي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة ... يدل على أن المشرع رغبة منه في حماية شاغلي الأماكل المؤجرة وحل أزمة الإسكان استحدث في المادة المذكورة حكما يقضي باستمرار عقد الإيجار وامتداده في حالة وفاة المستأجر لصالح زوجه وأولاده أو والديه المقيمين . معه وقت الوفاة ، ويكفي لكي يتمتع أي من هؤلاء بميزة الامتداد القانوني للعقد أن تثبت له إقامة مستقرة مع المستأجر بالعين أو بدايتها بشرط أن تستمر حتى تاريخ الوفاة، وكان المقصود بالإقامة بشروطها هي علة المؤجرة أياً كان مدتها أو حكم القانون في استمرار عقد الإيجار ومناطه وسبب التزام المؤجر بتحرير عقد إيجار لصالح من له هذه الإقامة من الأقارب "، طبقا للطعن رقم 1923 لسنة 60 قضائية، الصادر بجلسة 22 يونيو 1995.
ولما كان الثابت أن المدعي قد أقام دعواه الراهنة بغية القضاء له بطرد المدعى عليهما من الشقة موضوع الدعوى تأسيسا على أن المدعى عليهما قاما بوضع يدهما على الشقة موضوع الدعوى دون سند شرعي أو قانوني يسمح لهم الثابت للمحكمة أن المدعى هو المالك للشقة موضوع الدعوى بموجب الـ العقد المشهر برقم 198 لسنة 2024، وبمطالعة عقد الايجار المؤرخ 1 نوفمبر 1953 المقدم من المدعى عليهما يتبين أن مورث المدعى عليهما كان يقيم بالشقة موضوع الدعوي وكان لديه سند في شغلها بموجب عقد الايجار سالف الذكر والمحرر من المالك السابق الصالحة كمستأجر، كما ثبت انه قد توفي بتاريخ 23 يونيو 2014، وأن ذلك العهد ينتهى بوفاة المستأجر الأصلي الا إذا توافر في حق أحد من ورثته الامتداد القانوني وفقا لما نصت عليه المادة 29 والمستأجر، فلم يثبت الاحد من عليهما من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بي بين المؤجر من المدعى عليهما أقامته بالعين إقامة مستقرة مع المستأجر الأصلي - حتى وفاته.
وبحسب "المحكمة": سيما وأن المدعى قد مثلوا بالجلسات ولم يتمسكوا بأحقيتهم في الامتداد القانوني لعقد الايجار ولم يقدموا ما يفيد أقامتهم بالعين مع المستأجر الأصلي حال حياته وحتى الوفاة، فقد عجزاً عن إثبات توافر حق الامتداد لديهما ومدى أحقيتهما في شغل العين، ولم يدفعا الدعوى بأي دفع أو دفاع ينال منها أو من طلبات المدعي وكانت المحكمة غير ملزمة بتكليف الخصوم بتقديم الدليل على دفاعهم أو لفت نظرهم المقتضياته وحسبها أن تقيم قضائها وفق ما طرح أمامها من مستندات وأدلة، وأن القاضي عند تطبيقه لهذه القواعد مقيد بحكم القانون، فأضحى البين من الأوراق أن المدعى عليهما لا سند لهما في استغلال العين محل النزاع ولا مناسبة لحيازتهما لها، مما تكون معه يد المدعى عليهما يد غاصبة على العين محل النزاع، ويكون المدعي قد أقام دعواه على سند صحيح من الواقع والواقع والقانون، ويتعين معه والحال كذلك القضاء لها بطلباته بطرد المدعى عليهما من العين محل النزاع، وهو ما تقضي به المحكمة وعلى د نحو ما سيرد بالمنطوق.
وتضيف "المحكمة": حيث أنه وعن طلب المدعي بتسليم العين محل النزاع، فأما وكانت المحكمة قد انتهت بقضائها أن المدعى عليهما تقع في حيازتهما العين محل النزاع بغير سند وأن يدهما عليها يد غاصبة، وكان الثابت ملكية المدعي لتلك العين وكان التسليم من الآثار الحتمية لطلب إخلاء العين محل النزاع، ومن ثم فالمحكمة تقضي بالدوام المدعى عليهما بتسليم العين محل التداعي الموضحة المحدود والمعالم والوصف بالصحيفة للمدعي أثار ذلك القضاء بالإخلاء والطرد على النحو السالف بيانه، وذلك على نحو ما سيرد بالمنطوق.
لهذه الأسباب: حكمت المحكمة:
بطرد المدعى عليهما من الشقة المبينة الحدود والمعالم بصدر الصحيفة وتسليمها للمدعى خالية، مما يشغلها من الشواغل والأشخاص، وألزمت المدعي عليهما بالمصاريف ومبلغ خمسة وسبعون جنيها مقابل أتعاب المحاماة.
