محكمة النقض - أرشيفية
أصدرت الدائرة المدنية والتجارية - بمحكمة النقض – حكما فريدا من نوعه، يهم ملايين الملاك والمستأجرين، يفصل في مصير المستأجر المتأخر عن سداد الأجرة، ويُرسخ لـ12 مبدأ قضائيا تضع شروط وضوابط رفع الدعوى وتكرار الامتناع عن سداد الأجرة، قالت فيه:
"1-الدعوى تعتبر مرفوعة أمام القضاء بمجرد إيداع صحيفتها قلم الكتاب.
2- وإعلان الخصم بها أصبح إجراءً منفصلاً عن رفعها وتالياً له.
3-قصد منه المشرع إعلامه بها وبطلبات المدعي فيها، وبالجلسة المحددة لنظرها كي يعد دفاعه، وكذا مستنداته، وذلك تحقيقاً لمبدأ المواجهة بين الخصوم الذي كما يكتمل بإعلان الخصم يتم بحضوره الجلسة وإحاطته بموضوع الخصومة والطلبات وأوجه الدفاع المطروحة فيها.
4- وكان مناط الحكم بالإخلاء في دعوى الإخلاء لتكرار الامتناع أو التأخير في سداد الأجرة أن يثبت الامتناع أو التأخير إلى ما بعد رفع دعوى الإخلاء للتكرار بإيداع صحيفتها قلم كتاب المحكمة دون مبرر مقبول.
5- وأما الوفاء بالأجرة المستحقة الحاصل قبل رفع الدعوى بإيداع صحيفتها قلم الكتاب فإنه يبرئ ذمة المستأجر من الأجرة وينتفى به التأخير كشرط لتوافر حالة التكرار.
6- كما أن الوفاء الحاصل بعد رفع الدعوى وإلى وقت قفل باب المرافعة فيها لا يغنى عن توافر حالة التكرار، وإن كان لا يحول دون المستأجر وعرض مبررات تأخيره في الوفاء بالأجرة على المحكمة إلى هذا الوقت، فإذا لم يقدم المستأجر مبررات مقبولة وجب الحكم بإخلائه .
7- الإيداع للصحيفة وحده لا يكفي.
8- القضاء يفصل في مصير المستأجر المتأخر: هل يكفي الإيداع أم يُشترط الوفاء بالأجرة؟
9- النقض يوضح شروط رفع الدعوى وتكرار الامتناع عن سداد الأجرة.
10- رفع الدعوى يتم بإيداع الصحيفة.
11-التكرار في التأخير عن السداد يستوجب الإخلاء ما لم تُقدم أعذار مقبولة.
12- إعلان الخصم ليس شرطًا لرفع الدعوى، والإيداع وحده يكفي لإثباتها.
صدر الحكم في الطعن المقيد برقم 11924 لسنة 83 القضائية، برئاسة المستشار عبد الصمد محمد هريدي، وعضوية المستشارين صلاح الدين فتحي الخولي، وعبد الناصر محمد فراج، ومحمد سمير محمود، ومصطفى أحمد فتح الله، وبحضور كل من رئيس النيابة لدى محكمة النقض أحمد فوزى، وأمانة سر أشرف الغنام .
الوقائع.. نزاع قضائى بين المالك والمستأخر بسبب تكرار التأخير في سداد الأجرة
الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعن أقام على المطعون ضده الدعوى رقم 1359 لسنة 2011 إيجارات أمام محكمة شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بإخلاء عين النزاع والتسليم، وقال بياناً لذلك إنه بموجب عقد الإيجار المؤرخ 1 يوليو 1973 استأجر المطعون ضده من مورثه غرفة النزاع، وإذ امتنع عن الوفاء بالأجرة من 1 يناير 2011 حتى 31 مارس 2011 وكان قد سبق له التأخير عن سداد الأجرة موضوع الدعوى السابقة رقم 4498 لسنة 2005 إيجارات شمال القاهرة والتي توقى فيها الحكم الصادر بالإخلاء بسداد الأجرة المستحقة، فقد أقام الدعوى.
محكمة أول درجة تقضى بالإخلاء من العين
وفى تلك الأثناء - حكمت المحكمة بالطلبات، ثم استأنف المطعون ضده هذا الحكم بالاستئناف رقم 2907 لسنة 16 قضائية، أمام محكمة استئناف القاهرة، وبتاريخ 30 أبريل 2013 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء برفض الدعوى، ثم طعن الطاعن على هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره ، وفيها التزمت النيابة رأيها .
المستأجر يستأنف الحكم لإلغاءه
مذكرة الطعن استندت على عدة أسباب لإلغاء الحكم حيث ذكرت: وحيث إن ما ينعى به الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون، وفي بيان ذلك يقول إن الحكم المطعون فيه إذ أقام قضاءه برفض الدعوى على سند من قيام - المطعون ضده المستأجر بسداد الأجرة المستحقة بموجب إنذار عرض مؤرخ في 8 مايو 2011، وذلك قبل انعقاد الخصومة وقبل أول جلسة من جلسات المرافعة بتاريخ 19 مايو 2011، مما لا تتوفر به حالة التكرار في التأخير في الوفاء بالأجرة كشرط لازم للقضاء بالإخلاء، إلا أن ذلك السداد اللاحق لإيداع صحيفة الدعوى الحاصل في 14 أبريل 2011 تقوم به حالة التكرار في الامتناع عن سداد الأجرة المستحقة الموجب للحكم بالإخلاء، فإن الحكم المطعون فيه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
مذكرة الطعن تستند على إشكالية السداد اللاحق لإيداع صحيفة الدعوى
المحكمة في حيثيات الحكم قالت: وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أنه من المقرر - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة بهيئتها العامة - أن الدعوى تعتبر مرفوعة أمام القضاء بمجرد إيداع صحيفتها قلم الكتاب، أما إعلان الخصم بها فقد أصبح في ظل قانون المرافعات الحالي إجراء منفصلاً عن رفع الدعوى وتالياً له قصد منه المشرع إعلامه بها وبطلبات المدعي فيها وبالجلسة المحددة لنظرها كي يعد دفاعه وكذا مستنداته، وذلك تحقيقاً لمبدأ المواجهة بين الخصوم الذي كما يكتمل بإعلان الخصم يتم بحضوره الجلسة وإحاطته بموضوع الخصومة والطلبات وأوجه الدفاع المطروحة فيها.
وبحسب "المحكمة": وكان مناط الحكم بالإخلاء في دعوى الإخلاء لتكرار الامتناع أو التأخير في سداد الأجرة أن يثبت الامتناع أو التأخير إلى ما بعد رفع دعوى الإخلاء للتكرار بإيداع صحيفتها قلم كتاب المحكمة دون مبرر مقبول، وأما الوفاء بالأجرة المستحقة الحاصل قبل رفع الدعوى بإيداع صحيفتها قلم الكتاب فإنه يبرئ ذمة المستأجر من الأجرة وينتفى به التأخير كشرط لتوافر حالة التكرار، كما أن الوفاء الحاصل بعد رفع الدعوى وإلى وقت قفل باب المرافعة فيها لا يغني عن توافر حالة التكرار، وإن كان لا يحول دون المستأجر وعرض مبررات تأخيره في الوفاء بالأجرة على المحكمة إلى هذا الوقت، فإذا لم يقدم المستأجر مبررات مقبولة وجب الحكم بإخلائه .
"القضاء يفصل في مصير المستأجر المتأخر: هل يكفي الإيداع أم يُشترط الوفاء بالأجرة؟
لما كان ذلك - وكان الثابت بالأوراق ومدونات الحكم المطعون فيه أن الطاعن أقام دعواه بصحيفة أودعها قلم كتاب محكمة أول درجة بتاريخ 14 أبريل 2011 بطلب الإخلاء لتكرار الامتناع عن أداء الأجرة المستحقة في ذمة المطعون ضده الذي قدم إنذار عرض بالأجرة المتأخرة في ذمته معلن للطاعن في 8 مايو 2011 بعد إيداع صحيفة الدعوى الحاصل في 14 يناير 2011 وكان المطعون ضده قد سبق له التأخير في الوفاء بالأجرة موضوع الدعوى السابقة رقم 4498 لسنة 2005 إيجارات شمال القاهرة والتي توقى فيها الحكم بالإخلاء بسداد الأجرة والمصاريف والنفقات الفعلية، ومن ثم فيكون المطعون ضده قد مرد على عدم الوفاء بالأجرة المرة تلو الأخرى ومتوفر في حقه حالة التكرار في الامتناع عن سداد الأجرة ودون أن يقدم للمحكمة ثمة مبررات مقبولة ومن ثم وجب الحكم بالإخلاء.
وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بإلغاء الحكم المستأنف، وبرفض دعوى الطاعن على سند من قيام المطعون ضده بسداد الأجرة بموجب إنذار عرض مؤرخ 8 مايو 2011 وقبل تمام انعقاد الخصومة بإعادة إعلانه، فيكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما بوجب نقضه لهذا السبب دون بحث باقي أسباب الطعن، ولما كان الموضوع صالح للفصل فيه، ولما تقدم، وإذ كان الحكم الابتدائي قد التزم هذا النظر وانتهى إلى القضاء بإخلاء عين النزاع لتوفر حالة التكرار في حق المطعون ضده دون مبرر مقبول لذا تعین تأییده .
لذلك:
نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه، وألزمت المطعون ضده المصروفات ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة، وحكمت في موضوع الاستئناف رقم 2907 لسنة 16 قضائية القاهرة برفضه وتأييد الحكم المستأنف، وألزمت المستأنف بالمصاريف ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة .
النقض يوضح شروط رفع الدعوى وتكرار الامتناع عن سداد الأجرة 1
النقض يوضح شروط رفع الدعوى وتكرار الامتناع عن سداد الأجرة 2
النقض يوضح شروط رفع الدعوى وتكرار الامتناع عن سداد الأجرة 3
