ايجارات - أرشيفية
أصدرت الدائرة "37" مدنى – بمحكمة استئناف القاهرة – حكما نهائيا فريدا من نوعه، يهم ملايين المُلاك والمستأجرين، بتأييد رفض دعوى طرد المستأجر من الشقة، رسخت خلاله لعدة مبادئ قضائية أبرزها:
1- الأصل أن المؤجر متى حل موعد استحقاق الأجرة يسعى هو إلى موطن المستأجر ليطالبه بالوفاء بها - ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك - فإذا لم يتحقق هذا السعي من جانب المؤجر لطلب الأجرة وتمسك المستأجر بأن يكون الوفاء بها في موطنه فلم يحمل دينه إلى المؤجر كان المستأجر غير مخلاً بالتزامه بالوفاء بالأجرة.
2-الوفاء بقيمة استهلاك المياة الكهرباء والغاز للعين المستأجرة، وأن كان التزاما علي عائق المستأجر إلا أن عدم الوفاء بها لا يترتب عليها فسخ العقد اتفاقاً ولا يتحقق بشأنه شرط صريح فاسخ، إذ خلا عقد الايجار سند الدعوي من النص علي اعتبار العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه في حالة التأخر في سدادها مثلما نص على ذلك بشأن التأخر في سداد القيمة الايجارية، ومن ثم فإن قيمة استهلاك المياه لا تأخذ ذات حكم الأجرة بشأن أعمال الشرط الصريح الفاسخ.
3- وأن العقار لم يصدر له ترخيص بالبناء، ومن ثم فليس له رسومات هندسية يمكن الوقوف عليها ما إذا كانت الشقة حجرتين أم ثلاث وانتهي الخبير في تقريره الى عدم قيام المستأجر بأي أعمال هدم أو تعديل في عين التداعي ولا توجد أي أضرار بالعقار كونه مقام بنظام الهيكل الخرساني ولم يلحق بالمؤجر أي ضرر .
صدر الحكم في الاستئناف المقيد برقم 9932 السنة 141 قضائية القاهرة، لصالح المحامى بالنقض صالح حسب الله، برئاسة المستشار خالد أحمد عوض، وعضوية المستشارين حمدى كريم، والحسن الدكرونى، وأمانة سر عبدالسلام عبدالرحمن.
الوقائع.. نزاع قضائى بين المالك والمستأجر للطرد من الشقة
تتخلص الوقائع في أن المستانف - المدعي - قد أقام ضد المستأنف ضده المدعي عليه الدعوي رقم 3540 لسنة 2022 مدنى كلى شمال القاهرة بطلب الحكم بفسخ عقد الايجار المؤرخ 1 أبريل 2004 واخلاء وتسليم العين للمدعي خالية من الأشخاص والمنقولات علي سند أنه بموجب عقد ايجار مؤرخ 1 أبريل 2004 يستأجر المدعي عليه من المدعي شقة بالدور الرابع بعد الأرضي بالعقار رقم 6 شارع "...."، مطار إمبابة، مقابل إيجار شهري قدره 160 جنية، وقد امتنع المدعي عليه عن سداد القيمة الايجارية من أول أبريل عام 2022 رغم انذاره بالفسخ في 18 مايو 2022 بما يتحقق معه الشرط الصريح الفاسخ المنصوص عليه بالبند الخامس من عقد الايجار بالإضافة الى قيام المدعي عليه بهدم حائط وتغير معالم الشقة المكونة من 3 غرف الى غرفتين بدون موافقة كتابية من المالك، مما حدا بالمدعي لإقامة الدعوي، وقدم سندا لدعواه أصل عقد الايجار سند الدعوي، وأصل انذار عرض معلن في 18 مايو 2022 بالفسخ وتسليم العين، وأصل انذار عرض معلن في 5 أغسطس 2022 بإعادة الشقة كما كانت مسلمة للمدعي عليه 3 غرف .
المالك يستند على عدم سداد القيمة الإيجارية وهدم حائط من الشقة دون إذنه
وفى تلك الأثناء - تداولت الدعوي أمام محكمة أول درجة، وقدم وكيل المدعي عليه حافظة مستندات طويت علي أصول انذرات عرض أجرة وقيمة استهلاك المياة عن المدة من 1 يناير 2022 حتى 31 ديسمبر 2022 لشقة التداعي وايصالات إيداعها بخزينة المحكمة، وندبت المحكمة خبيراً في الدعوي لبحث عناصرها، وانتهي الخبير في تقريره الي أن معاينة عين النزاع ثم بإرشاد وحضور الطرفين، وتبين له عدم صدور ترخيص بالبناء للعقار الواقع به هذه العين وليست له رسومات هندسية، ووجد الشقة التي تقع أعلى وأسفل عين التداعي بذات تقسيم تلك عبارة عن حجرتين وصالة ولم يجد الخبير أي كم ساقط بسقف الصالة بشقة النزاع وبجميع الشقة الواقعة أعلاها وأسفلها، وانتهى الخبير على ضوء ذلك في تقريره الي أن المدعي عليه لم يقيم بأعمال هدم أو تعديل في عين التداعي ولا توجد أي أضرار بالعقار الكائن به النزاع، لأن العقار مقام بنظام الهيكل الخرساني، ومن ثم لم يلحق بالمؤجر أو بالعقار أي ضرر.
محكمة أول درجة ترفض الدعوى لهذه الأسباب
وحيث أنه بجلسة 25 يونيو 2024 قضت محكمة أول درجة برفض الدعوي، وذلك للأسباب التي اشتمل عليها حكمها وأحيل بشأنها تلافيا للتكرار، ولم يلق ذلك القضاء قبولاً لدي المؤجر، فطعن عليه بالاستئناف الراهين بمقتضي صحيفة مودعة بتاريخ 3 أغسطس 2024 معلنة قانونا للمستأنف ضده طالباً الغاء الحكم المستأنف والقضاء له بالطلبات الواردة بصحيفة أول درجة .
وذلك لأسباب حاصلها: 1- أن المستأنف ضده قصر في أداء التزامه بسداد الأجرة في مواعيدها رغم الشرط الصريح الفاسخ وتعمد عرض الأجرة على المستأنف في غير محل إقامته الذي أنذره بالسداد فيه، وهو محافظة سوهاج، مركز دار السلام، قرية أولاد سالم بحري، وليس له محل إقامة سواه وليس له محل إقامة بالعقار الكائن به شقة النزاع وأن الشقة التي يدعي المستأنف ضده أن المستأنف يقيم بها هي في حقيقتها سكن شقيقة يستأجرها مثل باقي السكان والمستأنف لا يتواجد بالعقار الآخر الأحكام الثلاثة الأوائل من كل شهر لتحصيل القيمة الايجارية من سكان العقار ولم يقصد المستأنف ضده من عرض الأجرة في عنوان العقار سوي إرهاق المستأنف، وبما لا يتفق مع حسني النية في تنفيذ العقد.
2-عدم سداد المستأنف ضده المستأجر قيمة استهلاك المياه غير 4 أشهر من نوفمبر عام 2021 حتي أخر مارس 2022 رغم أنها من مشتملات الأجرة، وتعامل معاملة القيمة الإيجارية الشهرية ولا تنفصل عنها.
3-أن الضرر الناجم عن تغير معالم الشقة قد وقع هو تخفيض عدد حجرات الشقة بما يؤثر على سعرها في المستقبل وهو ضرر مبرر فسخ العقد .
المالك يستأنف على الحكم لإلغاءه
وإذ تداول الاستئناف بجلسة مرافعة واحدة 22 أكتوبر 2024 وفيها حضر المستأنف بشخصه، ومعه محام، وقدم أربع حوافظ مستندات طويت علي صور ضوئية من المستندات المقدمة من الطرفين في أول درجة، وكذا مذكرة دفاع، وحضر المستأنف ضده بشخصه، ومعه محام، واطلع على الحوافظ المقدمة وأستلم صورة من المذكرة، وقررت المحكمة حجز الاستئناف للحكم.
المحكمة في حيثيات الحكم قالت عن موضوع وأسباب الاستئناف، وعما ينعاه المستأنف بأن المستأنف ضده المستأجر أخل بالتزامه في سداد الأجرة في مواعيدها رغم الشرط الصريح الفاسخ وتعمد عرض الأجرة عليه في غير محل إقامته الثابت بعقد الايجار فهو نعى غير سديد، إذ أنه من المقرر قضاءا أن النص في المادتين 347/2، 586/2 من القانون المدني يدل على أنه يجب علي المؤجر متي حل موعد استحقاق الأجرة أن يسعي الي موطن المستأجر ليطالبة بالوفاء بها مالم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك، فإذا لم يتحقق هذا السعي من جانب المؤجر لطلب الاجرة وتمسك المستاجر بأن يكون الوفاء بها في موطنه فلم يحمل دينه الى المؤجر كان المستاجر غير مخلاً بالتزامه بالوفاء بالاجرة رغم بقاءه مدنياً بها .
المحكمة تتطرق لمحل استلام الايجار
وبحسب "المحكمة": وفاد نص المادتين 347/2، 586/2 من القانون الى أن الأصل في تنفيذ الالتزام أن يكون الوفاء بالدين في محل المدين إلا إذا اتفق على خلاف ذلك، ويستنتج ذلك أن النص في عقد الايجار علي شرط صريح فاسخ عند تخلف المستأجر عن سداد الأجرة لا يعلي المؤجر من السعي الى موطن المؤجر لاقتضاء الأجرة عن حلول موعد استحقاقها طالما لم يتم الاتفاق في عقد الايجار أن يكون الوفاء في موطن المؤجر، فإذا أقام المؤجر بالسعي الى موطن المستأجر وامتنع الأخير عن السداد بدون وجه حق اعتبر متخلفاً عن الوفاء بالأجرة، وتحقق الشرط الصريح الفاسخ ويفسخ العقد بموجب هذا الشرط، أما إذ لم يقيم المؤجر بالسعي الي موطن المستأجر عند حلول موعد استحقاق الأجرة لاقتضائها كان ذلك خطأ منه واخلالاً بالتزامه بالسعي الى مواطن المستأجر ولا يرتب الشرط الصريح الفاسخ آثره في هذه الحالة لما هو مقرر قضاءاً أنه إذا تسبب الدائن بخطئه في عدم تنفيذ المدين لالتزامه وجب على القاضي التجاوز عن شرط الفسخ الاتفاقي المنصوص عليه بالمادة 158 من القانون المدنى.
محكمة الاستئناف تؤيد رفض الدعوى
لما كان ذلك - وكان الثابت بالأوراق أن المستأنف المؤجر لم يسع الي موطن المستأنف ضده المستأجر لاقتضاء الأجرة في موعد استحقاقها وخلا عقد الايجار من الاتفاق على الوفاء بالأجرة في موطن المؤجر ضمن ثم لا يترتب الشرط الصريح الفاسخ المنصوص عليه بالعقد آثره في هذه الحالة، ويجب التجاوز عن هذا الشرط سيما وأن المستأجر قام بعرض الأجرة المستحقة بموجب انذارات عرض، وتم إيداع مبالغ الأجرة في خزينة المحكمة ولا يغير من ذلك كون عرض الأجرة، تم علي موطن أخر للمؤجر بخلاف المذكور في عقد الايجار بعد أن تمسك المستأنف ضده في أول درجة بعدم تحقيق الشرط الصريح الفاسخ، لأن المؤجر المستأنف لم يسع الى موطنه لاقتضاء الأجرة، إذ أن المعتبر قانونا هو سعي المؤجر لموطن المستأجر لاقتضاء الأجره بغض النظر عن تحديد موطنه لكلاً من طرف عقد الايجار يكون محل اعتبار في كل اعلان يتعلق بسريان العقد أو فسخه أو طرد المستاجر الأمر الذي تنتهي معه المحكمة الى عدم تحقيق موجبات الفسخ الاتفاقى، وعدم اهمال الشرط الصريح الفاسخ بسبب عدم سداد الأجرة في موعدها علي النحو السالف بيانه .
تضيف "المحكمة": وأما بشأن عدم سداد قيمة استهلاك المياه عن الفترة من أول نوفمبر عام 2021 حتى آخر مارس عام 2022 وطلب المستأنف فسخ عقد الايجار لإخلال المستأجر بسدادها كونها من مشتملات الأجرة وتعامل معاملة القيمة الايجارية ولا تنفصل عنها، فهو قول غير سديد ومردود عليه بأن الوفاء بقيمة استهلاك المياة الكهرباء والغاز للعين المستأجرة، وأن كان التزاما علي عائق المستأجر إلا أن عدم الوفاء بها لا يترتب عليها فسخ العقد اتفاقاً ولا يتحقق بشأنه شرط صريح فاسخ إذ خلا عقد الايجار سند الدعوي من النص علي اعتبار العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه في حالة التأخر في سدادها مثلما نص على ذلك بشأن التأخر في سداد القيمة الايجارية، ومن ثم فإن قيمة استهلاك المياه لا تأخذ ذات حكم الأجرة بشأن اعمال الشرط الصريح الفاسخ.
المحكمة ترد على سبب عدم سداد قيمة إيصالات استهلاك المياة
واستطردت: وكل ما هنالك أنه يقوله في ذمة المستأجر التزام بسدادها فقط دون فسخ للعقد ولم يقدم المؤجر المستأنف ما يفيد عدم سداد المستأجر لقيمة استهلاك مياه العين المستاجرة عن الفترة التي ذكرها، وأن الخطاب المقدم منه والصادر من شركة مياه الشرب عن الشهور من مارس حتى مايو عام 2022 عن قيمة استهلاك المياه للعقار كله والذي يشمل عدد 16 شقة من ضمنهم شقة النزاع ولم يحدد قيمة استهلاك المياه المستحقة علي تلك الشقة، وثبت للمحكمة قيام المستأنف ضده المستأجر بسداد مبالغ استهلاك مياه شقته بموجب انذارات العرض المقدمة منه في أول درجة مبرءاً بذلك ذمته من هذا الدين .
وتضيف "المحكمة": وإذ كان ذلك فإنه لا يبقى من أسباب طلب الفسخ سوي ادعاء المستأنف قيام المستأنف ضده بهدم حائط بالشقة وجعلها غرفتين بدلاً من 3 غرف دون موافقة كتابية من المستأنف، وأن ذلك سبب ضرراً له وقد ثبت من تقرير الخبير الذي ندبته محكمة أول درجة اطمأنت إليه ما جاء بهذا التقرير وهذه المحكمة تشاطر محكمة أول درجة في هذا الاطمئنان لما ورد به من أن المعاينة أثبتت أن شقة التداعي، والشقة التي تعلوها والتي أسفلها كلها عبارة عن حجرتين وصالة وليس 3 حجرات كما جاء بالعقد، ولم يجد الخبير أثناء معاينة جميع هذه الشقة، وشقة النزاع أي ساقط، سيما وأن العقار لم يصدر له ترخيص بالبناء، ومن ثم فليس له رسومات هندسية يمكن الوقوف عليها ما إذا كانت الشقة حجرتين أم ثلاث وانتهي الخبير في تقريره الى عدم قيام المستأجر بأي أعمال هدم أو تعديل في عين التداعي ولا توجد أي أضرار بالعقار كونه مقام بنظام الهيكل الخرساني ولم يلحق بالمؤجر أي ضرر .
وإذ كان ذلك هذه المحكمة تأخذ بتقرير خبير أول درجة محمولاً على أسبابه تكفاية أبحاثه والسلامة الأسس التي بني عليها أيه وتخلص منه الى عدم قيام المستأنف ضده المستأجر بأي اعمال هدم أو تعديل في العين المؤجره له ولم يحدث أي ضرر للمستأنف المؤجرة أو للعقار الكائن به شقة النزاع قيمة ثم لا يحق طلب الفسخ بناء على هذا السبب أيضاً الأمر الذي يكون معه الحكم المستأنف قد صدر صحيحاً وصادف صحيح الواقع والقانون للأسباب السائغة التي بني عليها وهي أسباب مقبوله متفقة مع أحكام القانون والواقع وتقرها عليها هذه المحكمة ويكون الاستئناف الماثل قائماً على غير سند صحيح يؤيده وتقضي المحكمة برفضه وبتأييد الحكم المستأنف لأسبابه، ولما تقدم من أسباب، وحيث أنه عن المصروفات فيلزم بها المستانف عملاً بالمادتين 184/1، 240 مرافعات .
فلهذه الأسباب:
حكمة المحكمة بقبول الاستئناف شكلاً وفي الموضوع برفضه، وبتأييد الحكم المستأنف والزمت المستأنف بالمصروفات .
