محكمة النقض - أرشيفية
أصدرت الدائرة المدنية والتجارية، بمحكمة النقض – حكما قضائيا فريدا من نوعه - يهم ملايين المستأجرين من شركات وأنشطة تجارية وغيرها، يرسى 6 مبادئ قضائية بشأن ايجار الشركات والأشخاص الاعتبارية، قالت أن عقد إيجارك قد لا يخضع لقانون الأشخاص الإعتبارية فى هذه الحالة ولو تكونت شركة تجارية:
1- العبرة فى خضوع العقد لقانون الإشخاص الإعتبارية من عدمة هو بتوقيعات المستأجرين بشخصهم حتي ولو اختلف مع ما ورد في ديباجة العقد .
2- عقد الإيجار المحرر مع شخص طبيعى كمستأجر لا ينطبق عليه قانون الأشخاص الإعتبارية حتى لو تكونت شركة فى ذات العين.
3- محكمة الموضوع ملتزمة بتطبيق بنود العقد وعباراته، باعتبارها تعبيراً صادقاً عن الإرادة المشتركة للمتعاقدين، فلا يجوز الانحراف عنها بدعوى تفسيرها.
4- الشخصي الطبيعى كمستأجر لا يتحول إلى شخصية اعتبارية ولو تكونت شركة بذات إلا إذا قدم أمام المحكمة ما يشير إلى تنازل أحد الشركاء عن العين وتقديمها كحصة فى رأسمال الشركة.
5- حكم المحكمة الدستورية جعل المعيار في التفرقة بين الشخص الطبيعي والشخصية الاعتبارية هو عقد الايجار وما دُوِّن بشأن الطرف الثاني المستأجر، فإن كان المستأجر شخص طبيعي، فإنه لا يخضع للقانون رقم 10 لسنة 2022.
6- استخدام العين موضوع عقد الإيجار المحرر لشخص طبيعى في اعمال التجارة لا آثر له علي طبيعة هذه العلاقة ولا يغير منها ولا يُخضعها لقانون الأشخاص الإعتبارية، كما لا ينطبق عليها حكم المحكمة الدستورية فى شأن قانون الأشخاص الإعتبارية
صدر الحكم الطعنين المقيدين في جدول المحكمة برقمي 13934، 14615 لسنة 94 القضائية، لصالح المحامين شيبة الحمد أحمد العيلى، وأحمد أحمد عطوه، برئاسة المستشار أحمد فتحي المزين، وعضوية المستشارين جمال مدحت شكري، وهاني فؤاد، وعبد الفتاح علوش، ومنصور الفخراني، وبحضور كل من رئيس النيابة كريم إبراهيم، وأمانة سر مصطفى محمود عبد الحميد .
الوقائع.. مستأجر يمتنع عن سداد الأجرة بالزيادة المقررة بالقانون رقم 10 لسنة 2022 بشأن الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكني
الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدهما أولاً أقاما على الطاعن بصفته الدعوى رقم 652 لسنة 2022 إيجارات جنوب القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1 أغسطس 1994 لعدم سداد الأجرة المستحقة، والتسليم على سند من أنه يستأجر منهما المحلين المبينين بالصحيفة، وأنه قد امتنع عن سداد الأجرة بالزيادة المقررة بالقانون رقم 10 لسنة 2022 بشأن الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكني، رغم تكليفه بالوفاء، فأقاما الدعوى.
المالك يقيم دعوى طرد.. وأول درجة ترفضها وثانى درجة تستجيب للطرد
وفى تلك الأثناء - حكمت المحكمة بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي صفة، ثم استأنف المطعون ضدهما أولاً هذا الحكم بالاستئناف رقم 6526 لسنة 140 قضائية القاهرة، وبتاريخ 6 مارس 2024 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف، والقضاء بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1 أغسطس 1994 لعدم سداد القيمة الإيجارية المستحقة طبقاً للقانون 10 لسنة 2022 والإخلاء والتسليم، ثم طعن الطاعن عن نفسه وبصفته في هذا الحكم بطريق النقض بالطعنين المائلين، وأودعت النيابة مذكرة بكل منهما أبدت فيها الرأي بقبول الطعنين شكلاً، وفي الموضوع برفضهما، وإذ عرض الطعنين على هذه المحكمة - في غرفة مشورة - قررت ضمهما للارتباط، وليصدر فيهما حكم واحد، وحددت جلسة لنظرهما وفيها التزمت النيابة رأيها .
المستأجر يطعن على الحكم لإلغاءه
مذكرة الطعن استندت على عدة أسباب لإلغاء الحكم حيث ذكرت: وحيث إن الطاعن ينعي في الطعنين على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والفساد في الاستدلال، وفي بيانه يقول: إن الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بفسخ عقد إيجار محلي التداعي إعمالاً للقانون 10 لسنة 2022 الصادر بشأن الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية على الرغم من الثابت بعقد النزاع من أن الطرف المستأجر هم أشخاص طبيعية، وبالتالي لا يسرى عليهم أحكام ذلك القانون، فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه .
النص في المادة الأولى من القانون 10 لسنة 2022
المحكمة في حيثيات الحكم قالت: وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن على المحكمة أن تتقصى من تلقاء ذاتها الحكم القانوني المنطبق على العلاقة بين الطرفين، وأن تنزله على الواقعة المطروحة عليها، وأن العبرة في تحديد الطرف المتعاقد هي بمن وقع على العقد متصفاً بالصفة التي وقع بها، باعتبار أن هذا التوقيع هو المصدر القانوني الذي يكسب ورقة العقد العرفية حجيتها وقيمتها في الإثبات، كما أن المقرر أن أسباب الحكم تعتبر مشوبة بالفساد في الاستدلال إذا انطوت على عيب يمس سلامة الاستنباط أو ابتناء الحكم على فهم حصلته المحكمة مخالفاً لما هو ثابت بأوراق الدعوى ويتحقق ذلك إذا استندت المحكمة في اقتناعها إلى أدلة غير صالحة من الناحية الموضوعية للاقتناع بها أو إلى عدم فهم العناصر الواقعية التي ثبتت لديها أو وقوع تناقض بين هذه العناصر كما في حالة عدم اللزوم المنطقي للنتيجة التي انتهت إليها المحكمة بناء على تلك العناصر التي ثبتت لديها.
وبحسب "المحكمة": وكان النص في المادة الأولى من القانون 10 لسنة 2022 على أنه: "تسرى أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى وفقا لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر يدل على عدم سريان أحكام هذا القانون إلا على الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية.
ثغرة في عقد الإيجار لصالح المستأجر
ووفقا لـ"المحكمة": لما كان ذلك - وكان الثابت من مطالعة عقد إيجار محلي التداعي أن الطاعن وآخرين قد قاموا بتحريره باعتبارهم أشخاصاً طبيعية، وقد تم التوقيع عليه منهم بأشخاصهم، ومن ثم فلا يجوز بشأن هذا العقد إعمال أحكام القانون 10 لسنة 2022 الخاص بالأماكن المؤجرة لأشخاص اعتبارية، وإن خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بالإخلاء على سند من مخالفة نص المادة الثالثة من القانون سالف البيان فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون، مما يعيبه ويوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعنين .
وتضيف "المحكمة": وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه - ولما تقدم فإن المحكمة تقضي في موضوع الاستئناف رقم 6526 لسنة 140 قضائية استئناف القاهرة برفضه، وتأييد الحكم المستأنف، إذ يستوي الحكم بعدم قبول الدعوى مع رفضها .
لذلك:
نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه، وألزمت المطعون ضدهما أولاً المصاريف ومبلغ مانتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة في كل طعن، وقضت في موضوع الاستئناف رقم 6526 لسنة 140 ق القاهرة برفضه وتأييد الحكم المستأنف وألزمت المستأنفين المصاريف عن درجتي التقاضي ومبلغ مائة وخمسة وسبعين جنيهاً مقابل أتعاب المحاماة.
الضابط القانونى لمدى خضوع عقد الإيجار لقانون الأشخاص الإعتبارية من عدمه
ومن جانبه، قال شيبة الحمد أحمد العيلى المحامى بالنقض والصادر لصالحه الحكم، أن محكمة النقض فى حكمها الصادر فى الطعن أرست مبدأ قضائياً جديداً فى مُـنتهى الأهمية بشأن مناط تطبيق قانون الأشخاص الإعتبارية على الأماكن المؤجرة لأنشطة تجارية، وقد وضعت محكمة النقض فى هذا الطعن الضابط القانونى لمدى خضوع عقد الإيجار لقانون الأشخاص الإعتبارية من عدمه، ولو كان المكان لمزاولة نشاط تجارى أو تكونت بعد تاريخ تحرير عقد الإيجار شركة أو كان هناك شركة مكونه فى تاريخ سابق لعقد الإيجار تم إستخدام العين كأحد فروعها، وذلك على ضوء ما قـُدم من أسباب وتقريرات قانونية أمام محكمة النقض فى الطعن موضوع الحكم، وذلك على النحو التالى :
فمن مطالعة الحكم المطعون فيه نجد أنه إعتمد في قضائه بفسخ عقد الإيجار وإخلاء المحل على حيثية جاء نصها كالآتى: "وحيث أن الثابت من مُطالعة الأوراق ومن عقد الإيجار سند الدعوى أنه مُحرر بين المستأنفين (المؤجرين ) وبين كل من/ أسامة وهشام وعلاء وأن الثابت من مطالعة السجل التجاري للشركة المستانف ضدها أن هؤلاء الأشخاص هم مُكوِّني الشركة والشركاء فيها، الأمر الذي معه يكون المستأجرون مكونون شركة وهي شخص اعتباري وينطبق عليها لقانون رقم 10 لسنة 2022 وعليه يكون المستانف ضده بصفته هو من له الصفة في إقامة الدعوى قبله وعليه يكون الحكم المستأنف، قد جاء على غير سند صحيح من الواقع والقانون جدير بالإلغاء والمحكمة تقضي بإلغائه.
وبحسب "العيلى" في تصريح لـ"برلماني": فالثابت أن هذا الذى إنتهى إليه الحكم المطعون فيه قد جاء مخالفاً لصحيح حكم القانون ولقضاء محكمة النقض وهو ما بـُني عليه الطعن بالإضافة إلى باقي الأسباب من عدة أوجه على النحو الآتي:
الوجه الاول: إستقرت محكمة النقض علي أن: العبرة بالتوقيع وحده في تحديد الطرف المتعاقد وبالصفة التي وقع بها حتي ولو اختلف مع ما ورد في ديباجة العقد، طبقا للطعن رقم 17689 لسنة 89 قضائية الصادر بجلسة 10/3/2020، كما تنص المادة 147 من القانون المدني على أن: "العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقررها القانون".
ويضيف "العيلى": والمُستفاد من نص المادة سالفة الذكر أن العقد هو قانون العاقدين وهو تطبيق لمبدأ سلطان الارادة الذي ما زال يسود الفكر القانوني ولازم تلك القاعدة أن ما اتفق عليه المتعاقدين متى وقع صحيحاً لا يخالف النظام العام أو الآداب اصبح ملزماً للطرفين، فلا يجوز نقض العقد ولا تعديله من جهة أي من الطرفين، إذ أن العقد وليد ارادتين وما تعقده إرادتان لا تحله ارادة واحدة، وكذلك لا يجوز للقاضي أن ينقض عقد صحيحاً أو يعدله بدعوى أن النقض أو التعديل تكمل ارادة المتعاقدين ولكن لا تنسخها، والقاضي لا يتولى انشاء العقود عن عاقديها، وإنما يقتصر عمله على تفسير إرادتهما بالرجوع الى نية هؤلاء المتعاقدين وأن العقد هو قانون المتعاقدين فالخطأ في تطبيق نصوصه أو مخالفتها خطأ في القانون يخضع لرقابة محكمة النقض، طبقا للطعن بالنقض رقم 4100 لسنة 64 ق جلسة 10/1/2004.
وقد قضت محكمة النقض: بعدم التوسع في التفسير والنص في المادتين 147، 150 / 1 من القانون المدني يدل على ما جرى به قضاء هذه المحكمة على أن العقد هو قانون المتعاقدين والخطأ في تطبيق نصوصه خطأ في تطبيق القانون ويمنع على أي من المتعاقدين نقض العقد أو تعديله، كما يمتنع ذلك على القاضي وعليه أن يلتزم بعبارات العقد الواضحة باعتبارها تعبيراً صادقاً عن الإرادة المشتركة للمتعاقدين فلا يجوز الإنحراف عنها بدعوى تفسيرها ولا يلتزم القاضي بايراد اسباب لقضائه إذا ما التزم المعنى الواضح لعبارات العقد ومراعاة هذه القواعد من مسائل القانون التي تخضع لرقابة محكمة النقض)، كما ورد في الطعن رقم 2480 لسنة 54 ق جلسة 4/1/1990 س 41 ص 128.
كما قضت أيضاً: بأن النص في المادتين 147، 150 من القانون المدني على أن العقد شريعة المتعاقدين وأن القاضي يلتزم بعبارة العقد متى كانت واضحة ولا يجوز الانحراف عنها بدعوى تفسيرها فيحظر عليه الالتجاء الى تفسير العقود والمحررات ما دامت عبارتها واضحة ليس فيها غموض، كما ورد في الطعن رقم 2480 لسنة 54 ق جلسة 4/1/1990 س 41 ص 128.
ويشير "العيلى": فالثابت أن الحكم المطعون فسر عقد الإيجار بما لا ينطبق على بنوده وعباراته الواضحة الجلية التي تؤكد أن العقد محرر بين طرفين من الأشخاص الطبيعيين المؤجر والمستأجرين وليس بينهما شخص اعتباري، كما أن الحكم المطعون فيه قام بتفسير عقد الإيجار بما يخالف ظاهر عباراته ونصوص بنوده الواضح وقام بتطبيق القانون رقم 10 لسنة 222 الخاص بالأشخاص الاعتبارية وهو لا ينطبق على الواقعة محل الدعوى.
الوجه الثاني:
أن الحكم المطعون فيه استند في قضائه الطعين الى القانون 10 لسنة 2022 بشأن تعديل بعض أحكام قانون الايجارات والذي صدر اعمالاً لحكم المحكمة الدستورية العليا الصادر في الدعوى رقم 11 لسنة 23 ق دستورية عليا بجلسة 5/5/2018 الذي قضي بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فيما تضمنه من اطلاق عبارة: (ولا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد...) لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير غرض السكنى مقتضاه إنحسار الإمتداد القانوني عن عقود الإيجار الخاضعة للقانون المذكور متى كان مستأجر العين لغير غرض السكنى شخصاً إعتبارياً خروجاً عن المبدأ المقرر بتلك المادة.
(وقد فسر الحكم المطعون فيه العلاقة الإيجارية موضوع النزاع واخضعها للقانون رقم 10 لسنة 2022 ايجارات الصادر اعمالاً لحكم المحكمة الدستورية العليا الصادر فى الدعوى رقم 11 لسنة 23 ق دستورية عليا رغم أن النزاع لا يخضع له)، فالثابت من حيثيات حكم الدستورية سالف الذكر أن المحكمة الدستورية قضت بإنحسار الإمتداد القانوني عن عقود إيجار الأماكن المؤجرة لغير غرض السكنى متى كان مستأجرها شخصاً إعتبارياً سواء كان عاماً أو خاصاً دون تلك التي يكون المستأجر لها شخصاً طبيعياً واستعمالها لغير غرض السكنى بعد استئجاره لها وذلك لإعتبارات ارتأتها المحكمة الدستورية العليا، وهي عدم تكافؤ المراكز القانونية للمؤجر في الحالة الأولى والذي لا يستطيع إسترداد العين المؤجرة ما بقى الشخص الإعتباري قائماً عليها في حين أنه في الحالة الثانية لا يمتد العقد بعد وفاة المستأجر إلا لمرة واحدة للفئات التي حددها المشرع من ورثته الذين يستعملون العين المؤجرة في النشاط ذاته الذي كان يمارسه مورثهم قبل وفاته إعمالاً للقانون رقم 6 لسنة 1997 كما انه لا محل لإمتداد العقد للشريك لذات القانون.
والبين من حكم المحكمة الدستورية أنه جعل المعيار في التفرقة بين الشخص الطبيعي والشخصية الإعتبارية هو عقد الايجار وما دُوِّن بشأن الطرف الثاني المستأجر فإن كان المستأجر شخص طبيعي فإنه لا يخضع للقانون رقم 10 لسنة 2022، وهو ما ينطبق تماماً على أطراف عقد الإيجار محل التداعى صادر من اشخاص طبيعيه فى طرفية المؤجر والمستأجر ولم يذكر بعقد الايجار إسم شركة، كما لم يذكر أي صفة بجانب إسم المستأجرين.
الوجه الثالث:
إن مانتهي اليه الحكم الطعين خالف حكم المحكمة الدستورية الخاص بقانون الأشخاص الإعتبارية، ذلك أن حكم المحكمة الدستورية الصادر في الدعوي رقم 11 لسنة 23 قضائية دستورية خاص بعقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الإعتبارية لإستعمالها في غير غرض السكني لا غير ولم يشمل الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لإستعمالها في غير غرض السكني فالمقرر في قواعد الإثبات أن البينة علي من يدعي خلاف الأصل، بمعني أن من يتمسك بالثابت أصلاً لايـُكلف بإثباته، وإنما يقع علي عاتق من يدعي خلاف هذا الأصل عبء إثبات ما يدعيه، بإعتبار أنه يستحدث جديداً لاتدعمه قرينة بقاء الأصل علي أصله.
وبمطالعة الحكم الطعين نجد أن مناط النزاع هو عقد الإيجار المؤرخ 1/8/1994 دون سواه ومدي خضوعه لحكم المحكمة الدستورية العليا رقم 11 لسنة 23 ق، والقانون رقم 10 لسنه 2022 الصادر إعمالا لحكم الدستورية إلا أن المحكمة الاستئنافية تركت عقد الإيجار سند العلاقة والحاكم لها وإتجهت الي السجل التجاري للشركة التي أسسها اطراف عقد الإيجار قبل تحرير عقد الايجار بعامين .
فالعلاقة التي تربط المستأجر بالمالك هي علاقة تعاقدية أساسها عقد الايجار المـُبرم بينهم خاضعه لأحكام قوانين الايجارات رقم 136 لسنة 1981 ، 6 لسنة 1997، أما إستخدام العين المحلين والبدروم موضوع النزاع في أعمال التجارة لا أثر له علي طبيعة هذه العلاقة فعقد الايجار محل النزاع مبرم بين أشخاص طبيعيين باشخاصهم وتم التوقيع علي عقد الايجار باسمائهم ( بأشخاصهم ) دون أي اضافات أو بيان صفة بجانب التوقيع، وبالتالي لاينطبق علي عقد الايجار سند النزاع حكم المحكمة الدستورية سالف الذكر .
الوجه الرابع:
أن حكم المحكمة الدستورية العليا سالف البيان قد جاء بمدوناته التي تـُكمل المنطوق مؤكداً في فلسفته وغايته التشريعية من إلغاء وزوال القيد الأبدي والأزلي للمستأجر ( الحكومة والاشخاص الاعتبارية فقط )، وذلك يهدف أن الحكومة في علاقتها مع المؤجر علاقة أبدية أزلية لا تنتهي بالوفاة ولاحتي مع إمتداد الجيل الأول للمستأجر بإعتبار أن الحكومة باقية لا تزول بعكس المستأجر الشخص الطبيعي، وبالتالي فان الغاية من ذلك القضاء هو منع التأبيد في تنظيم العلاقة الايجارية وذلك حتي تتساوي المراكز القانونية في العلاقات الايجارية بين المؤجر والمستأجر، وتاكيدا علي ذلك فلو سرنا علي درب ما جاء بقضاء الحكم المطعون فيه بأن المستأجر تحول لشخصية اعتبارية لانه قام بممارسة نشاط تجاري أو كون شركة تجارية لتم انهاء جميع عقود ايجار كافة المحلات التجارية المبرمة لاشخاص طبيعية بإعتبارها تمارس نشاط تجاري .
لأنه لا يمكن القول بمثل ما تبناه الحكم المطعون فيه إلا إذا قـُدم أمام المحكمة ما يشير إلى تنازل أحد الشركاء عن العين وتقديمها كحصة فى رأسمال الشركة وهذا غير موجود بمعنى أنه يجب أن يكون هناك عقد إيجار صادر لمستأجر شخص طبيعى ثم تكونت شركة بينه وبين آخرين وقام هذا المستأجر بتقديم العين موضوع عقد الإيجار بإعتبارها حصته فى رأسمال الشركة وهذا غير موجود فى النزاع موضوع الطعن.
فقد قضت محكمة النقض المصرية:
الشركة – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – عقد يلتزم بمُقتضاه شخصان أو أكثر بأن يُساهم كل منهم في مشروع مالي بتقديم حصة من مال أو عمل لاقتسام ما قد ينشأ عن هذا المشروع من ربح أو خُسارة مما مؤداه أن محل هذا العقد هو تكوين رأس مال يشترك فيه مجموع حصص الشركاء وذلك بقصد استغلاله للحصول على ربح يوزع بينهم ولا رابطة بين قيام الشركة وبين ما قد يكون من مُباشرة الشركاء بعد قيام الشركة لنشاطهم المُشترك في عين يستأجرها أحدهم لانتفاء التلازم بين نشأة الشركة وبين وجود مثل تلك العين أو تحقق ذلك النشاط فيها ما لم يكن حق الإجارة من ضمن مقومات الشركة إذا ما قدمه الشريك المُستأجر كحصة له فيها وأنه وإن كان الأصل أن قيام مُستأجر العين بإشراك آخر معه في النشاط المالي الذي يُباشره فيها عن طريق تكوين شركة بينهما لا يعدو أن يكون مُتابعة من جانب المُستأجر للانتفاع بالعين ولا ينطوي بذاته على معنى تخليه عنها إلى شريكه في المشروع".
