ايجارات - أرشيفية
أصدرت الدائرة "14" ايجارات – بمحكمة استئناف القاهرة – حكما نهائيا، يهم الملاك والمستأجرين، بتأييد حكم أول درجة ورفض الاستئناف فى دعوى إنقاص مدة عقد ايجار من 59 سنة إلى 3 سنوات لعين مملوكة على الشيوع لورثة، وحيث إنه قد قضى بأول درجة بإنقاص مدة عقد ايجار 59 المؤرخ 1 أبريل 2012 إلى 3 سنوات وانتهاء العقد والتسليم، وتم استئناف الحكم الذى تم رفضه أمام الدائرة 14 استئناف القاهرة، واستندت المحكمة إلى عدم علم وعدم تنفيذ المدعين لعقد الإيجار وعدم نفاذه فى مواجهتهم وهو ماتم إثباته أثناء سير الدعوى.
صدر الحكم في الاستئناف المقيد برقم 18494 لسنة 140 قضائية، لصالح المحامى بالنقض رأفت فرج، برئاسة المستشار أشرف محمد عبد العال، وعضوية المستشارين هشام صادق عقل، ووائل يحيى الكابلي، وأمانة سر رامي عصام عبد العال.
الوقائع.. نزاع قضائى بين ملاك ومستأجرين حول عين مملوكة على الشيوع
وقائع الدعوى ومراحلها ودفاع الخصوم ودفوعهم فيها وما قدموه من مستندات سبق وأن أحاط بها الحكم المستأنف رقم 735 لسنة 2023 مدنى كلى حلوان والذى تحيل إليه المحكمة منعا للتكرار إلا أن المحكمة توجز الوقائع بالقدر اللازم لربطه بأسباب ذلك الحكم في أن المستأنف ضدهم من الأولى للثالثة أقاموا الدعوى المستأنفة بموجب صحيفة أودعت قلم كتاب محكمة أول درجة، وأعلنت للمدعى عليهم قانونا للقضاء بإنقاص مدة عقد الإيجار المؤرخ في 1 أبريل 2012 إلى 3 سنوات وإنتهاء العقد وتسليم العين خالية، وذلك على سند من القول أنه بموجب عقد الإيجار سالف الذكر إستأجر المدعى عليهما الأول والثاني من المدعى عليهم من الثالث إلى السابع الشقة المبينة بالصحيفة لمدة 59 عاما، وذلك دون علم وموافقة المدعيات رغم ملكيتهم مع المدعى عليهم المؤجرين سالفي الذكر على الشيوع للعقار الكائن فيه عين النزاع، مما جعل المدعيات بإقامة دعواهم للقضاء لهم بطلباتهم سالفة الذكر تأسيسا على المادة 559 من القانون المدنى.
وفى تلك الأثناء – وبجلسة 14 سبتمبر 2023 حكمت محكمة أول درجة: بإنقاص مدة عقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ في 1 أبريل 2012 إلى 3 سنوات وتسليم عين النزاع للمدعيات خالية، تأسيسا على أسباب حاصلها أن الثابت للمحكمة من عقد الإيجار المؤرخ في 1 أبريل 2012 سند الدعوى أن المدعى عليهم من الثالث للسابع هم من قاموا بتأجير عين النزاع للمدعى عليهما الأول والثاني، ولما كان المدعى عليهم المؤجرين سالفي الذكر هم بعض الملاك على الشيوع للعقار الكائنة فيه عين النزاع من مورثهم المرحوم "ل. م"، وكانوا المدعيات هم أيضا ملاك على الشيوع لذلك النزاع من مورثهم المرحوم "ل. م" العقار وفقا لإعلام وراثة مورثهم المقدم بالأوراق.
الورثة يقيمون دعوى طرد لعدم علمهم بإيجار العين
ولما كانت الأوراق خلت مما يفيد موافقة الملاك على الشيوع على تعين المدعى عليهم من الثالث حتى السابع لإدارة المال الشائع أو مما يفيد موافقة المدعيات على ذلك الإيجار بإعتبارهم باقى ملاك عين النزاع أو مما يفيد علمهم بمدة ذلك الإيجار علما يقينيا، ولما كان عقد الإيجار سند الدعوى خلا من توقيع والدتهم "س. ك" العقد بإعتبارها وصية عليهم قبل بلوغهم سن الرشد، كما خلت الأوراق مما يفيد تقاضى المدعيات أي أجرة من الطرف المستأجر ومن ثم فإن ذلك العقد لا ينفذ في حق المدعيات فيما زاد عن 3 سنوات بإعتبار أن الإيجار عملا من أعمال الإدارة، ومن ثم تكون طلبات المدعيات في محلها .
المحكمة تعتبر عقد الإيجار للملاك على الشيوع عملا من أعمال الإدارة
المحكمة في حيثيات الحكم قالت: وحيث أن ذلك الحكم لم يلق قبولا لدى المدعى عليهما الأول والثاني، فطعنوا عليه بالإستئناف الماثل بموجب صحيفة أودعت قلم كتاب المحكمة بتاريخ 16 أكتوبر 2023 أعلنت للمستأنف ضدهم قانونا للقضاء أولا: بقبول الإستئناف شكلا ثانيا: وفى الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا برفض الدعوى لسقوط الحق في إنقاص مدة العقد واحتياطيا ندب خبير في الدعوى، وذلك للأسباب الأتية:-
أولا: مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه: إذ أن المستأنف ضده من الأولى للثانية وكلوا والدتهم في إدارة العقار، كما أن الموقعين على العقد هم الأغلبية المطلقة للعقار أنهم لو كانوا قصر وقت تحرير العقد، فإنه لا يجوز لهم طلب إنقاص مدة العقد لمدة 3 سنوات بعد أن مضى أكثر من 10 سنوات على تحريرة دون الطعن عليه خلال المدة المقررة بالمادة 140 من القانون المدنى، وأنه إذا كان أحد من الشركاء يخالف رأى الأغلبية فإن له الحق في الإعتراض خلال المدة التي حددتها المادة 140 مدنى وهى 3 سنوات أما بعد تلك المدة فلا يجوز لة الإعتراض على ذلك حفاظا على المراكز القانونية.
ثانيا: الفساد في الإستدلال والقصور في التسبيب: إذ أن عقد الإيجار سند الدعوى مؤرخ في 26 ديسمبر 2012 وأن تاريخ بداية الإيجاره و 1 أبريل 2012 وليس كما جاء بالحكم المستأنف من أن العقد مؤرخ في 1 يناير 2012 الأمر الذي يدل على عدم إلمام الحكم المستأنف بأوراق الدعوى ومستنداتها كما وأن المستأنفان دفعا بسقوط حق المدعيات في إقامة دعواهم لعدم إقامتها خلال 3 سنوات عملا بالمادة 140 من القانون المدنى إلا أن محكمة أول درجة لم ترد على ذلك الدفع ولم تتناولة في أسباب حكمها الأمر الذى يشوب حكمها بالبطلان للقصور في التسبيب ومن ناحية أخرى فإن شقة النزاع تم ضمها للمحلين المؤجرين لوالد المستأنفين بموجب عقد الإيجار المؤرخ في 1 ديسمبر 1986 وأصبحت معالم الشقة غير واضحة وقد تم تحويلهم جميعا كمحل تجارى واحد وأنفق في سبيل ذلك الإعداد مبلغ وقدرة 290 ألف جنية، وبالتالي لا يمكن فصل الشقة عن المحلين المذكورين على النحو المبين بالصحيفة، مما حدا بالمستأنفان بإقامة إستئنافهما للقضاء لهما بطلباتهما سالفة الذكر.
محكمة أول درجة تقضى بالطرد والتسليم
الإستئناف تداول بالجلسات على النحو الثابت بمحاضرة مثل خلالها وكيل المستأنفان، وقدم حوافظ مستندات طويت الأولى على أصل عقد الإيجار سند الدعوى وصورة رسمية من حكم 3862 لسنة 2012 البساتين الجزئية، وصورة ضوئية اعلام شرعية المرحوم "ل. م"، وصحة التوقيع المرحوم "ل. م" يفيد وفاتة في 14 فبراير 2004، وصورة ضوئية من القرار الصادر من المستأنف ضدة الرابع وصورتين ضوئيتين لتوكيلين وطويت الثانية على صورتين لعقدى إيجار محلين مؤرخين في 1 ديسمبر 1986 وطويت الثالثة على إنذار عرض أجرة مؤرخ في 6 يناير 2016 وأصل الإقرار الصادر من المستأنف ضدة الرابع يقر فيه بصحة عقد الإيجار موضوع الدعوى وبصحة توقيعات المؤجرين عليه، وبأحقيته في إستلام الأجرة طبقا للتوكيلات الرسمية المبينة بالإقرار.
كما قدم وكيل المستأنفان مذكرتين بدفاعه صمم في ختامهما على طلباته، ومثل وكيل المستأنف ضدهم من الأولى للثالثة وقدم مذكرة بدفاعة طلب في ختامها القضاء برفض الإستئناف، وتأيد الحكم المستأنف وطلب إحتياطيا إحالة الإستئناف للتحقيق لتثبت المدعيات عدم علمهم بعقد الإيجار موضوع الدعوى وبنوده ومدته، وأن تاريخ العلم الحقيقى تحقق بعد وفاة والدتهم المرحومة "س. ع" الحاصل في نوفمبر لسنة 2022 فقررت المحكمة حجز الإستئناف للحكم.
المستأجر يستأنف الحكم لإلغاءه
وتضيف "المحكمة": وحيث أن الإستئناف قد استوفى أوضاعة الشكلية، ومن ثم تقضى المحكمة بقبولة شكلا، وحيث أنه عن موضوع الإستئناف فإنه من المقرر قانونا أن المحكمة الإستئنافية، إذ تؤيد الحكم الإبتدائي أن تحيل على ما جاء فية سواء في بيان وقائع الدعوى أو فى الأسباب التي أقيم عليها متى كانت تكفى لحملة ولم يكن الخصوم قد استندوا أمام محكمة الإستئناف إلى أوجة دفاع جديدة تخرج في جوهرها عما قدموة لمحكمة أول درجة.
وأوضحت: وحيث أنه بناء على ما تقدم، ولما كان الثابت للمحكمة من مطالعة الأوراق والمستندات أن الحكم المستأنف قد جاء صحيحا فيما قضى به، وأنه بنى على أسباب سائغة وكافية لحملة لا خطأ فية ولاعوار يفسدة ولم يأت المستأنفان بثمة جديد يمكن إجابتهما إليه وتنوه المحكمة في أن حق المستأنف ضدهم من الأولى للثالثة في إقامة دعواهم المبتدأة المطالبة بطلباتهم الموقعة بصحيفة أول درجة لا يبدأ إحتسابه مدته إلا من تاريخ علمهم بكافة بنود عقد الايجار سند الدعوى، ومضمونة، ولما كانت الأوراق خلت مما يفيد ذلك.
محكمة الاستئناف تؤيد الطرد
ولما كان التزام المستأجر بتسليم العين المؤجرة هو أثر من آثار إنتهاء العقد ومن ثم يكون النعى على الحكم المستأنف بالأسباب الواردة بصحيفة الإستئناف في غير محله، ويكون الإستئناف قد أقيم على غير سند صحيح من القانون، مما تقضى المحكمة برفضه، وتأييد الحكم المستأنف وفقا لأسبابه وأسباب هذا الإستئناف.
فلهذه الأسباب:
حكمت المحكمة:- أولا: بقبول الإستئناف شكلا، ثانيا: وفي الموضوع برفضه وتأييد الحكم المستأنف وألزمت المستأنفين بالمصاريف ومبلغ مائة جنية مقابل أتعاب المحاماة.
حكم نهائي بإنقاص مدة عقد ايجار من 59 سنة لـ 3 سنوات لعين مملوكة على الشيوع لورثة 1
حكم نهائي بإنقاص مدة عقد ايجار من 59 سنة لـ 3 سنوات لعين مملوكة على الشيوع لورثة 3
حكم نهائي بإنقاص مدة عقد ايجار من 59 سنة لـ 3 سنوات لعين مملوكة على الشيوع لورثة 5
