عقد الإيجار - أرشيفية
من المشاكل الشائكة في عقود الإيجار التي تخضع للقانون المدني تتمثل في "تحديد مدة عقد الإيجار"، وأساس هذه المشكلة نص المادة 563 من القانون المدني والذي يتناول مشكلة عقد الإيجار غير محدد المدة إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة، اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة.
وعرفت المادة 558 من القانون المدني عقد الإيجار بأنه عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم، وضمن خصائصه أن عقد الإيجار عقد مسمى يرد على المنفعة، ويعتبر من العقود الرضائية، وهو عقد معاوضة وملزم للطرفين وهو من عقود المدة.
لماذا يعتبر "تحديد مدة عقد الإيجار" من المشاكل الشائكة في الإيجارات؟
في التقرير التالي، يلقى "برلمانى" الضوء على إشكالية في غاية الأهمية تهم ملايين الملاك والمستأجرين، تتمثل فى الإجابة على السؤال.. هل يجوز لمحكمة الموضوع التدخل في تحديد مدة عقد الإيجار؟ كما تتعلق بعقود الإيجار التي تخضع للقانون المدني - تحديد مدة عقد الإيجار، حيث إن الخلاف الدائم والمستمر في تفسير وتحديد المقصود بكلمة مشاهرة ليس جدلا عقيما أو ترفا فكريا، بل أنه إحدى المشكلات الشديدة الحساسية والخطورة، والتي ﻻ تؤثر فقط على العلاقة الإيجارية استمرارا وانتهاء، بل على مستقبل بعض الأشخاص ومصائرهم – بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض ياسر سيد أحمد.
في البداية - هناك رأيان يتنازعان فى هذه المشكلة ولكل رأى وجاهته ويستند لبعض أحكام القضاء، حيث يتمثل الرأي الأول والذي يرى أن تفسير كلمة مشاهرة المقصود منها انعقاد عقد الإيجار لأقصى مدة ممكنة فيما لا يجاوز 60 عاما وحجته في ذلك أن – وفقا لـ"أحمد":
5 عناصر تفك "طلاسم" النزاع حول كلمة "مشاهرة"
أولا:
أن عقود الإيجار ظلت ولفترة طويلة خاضعة لأحكام القوانين الاستثنائية وكان امتداد يتم وبقوة القانون، والتحول من إعمال أحكام قوانين الإيجارات الاستثنائية إلى أحكام القانون المدني، باعتبارها القواعد العامة استتبع ظهور بعض المشكلات العملية أهمها مطلقا حرص المستأجر على تدوين كلمة مشاهرة رغبة من المتعاقدين وعلى الأخص المستأجر فى التعاقد لمدة طويلة وليس لمدة شهر.
ثانيا:
إن كلمة مشاهرة والتي يوردها المتعاقدان المؤجر والمستأجر فى عقدهما المحرر فى ظل القانون 4 لسنة 1996 - القانون المدني - يقصد بها حتماً أقصى مدة إيجار ممكنه يدعم ذلك ظروف التعاقد وطبيعة الظروف الاجتماعية والاقتصادية والشخصية، باعتبار عقد الإيجار عقد ذى صبغة أسرية لا شخصية.
ثالثا:
أن تفسير كلمة المشاهرة يجب أن يتم بما يتفق مع قواعد حسن النية فى التعامل وظروف كل تعاقد على حدة.
1- يجب تنفيذ العقد طبقا لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية.
2- ولا يقتصر العقد على إلزام المتعاقد بما ورد فيه، ولكن يتناول أيضا ما هو من مستلزماته، وفقا للقانون والعرف والعدالة بحسب طبيعة الالتزام، طبقا للمادة 148 من القانون المدنى.
رابعا:
أن عقد الإيجار لأحكام القانون المدنى وأن كان يتسم بصفة التأقيت فى مدته إلا أن المشرع لم يعين مدة كحد أقصى لفترة الإيجار الخاضع لأحكام ذلك القانون، كما لم يحدد حدا أدنى، ومن ثم تجب إعمال إرادة المتعاقدين فى شأن تلك المدة والتى ترد بالعقد ما دامت لم تخالف نصا فى القانون كأن يكون المؤجر ليس له حق الإيجار إلا لمدة معينة كما فى حالة من يملك حق الإدارة فقط، وإذا ورد عقد الإيجار مؤبدا - لأجل غير مسمى - فإنه لا يجوز أن تزيد مدته فى أية حالة على ستين عاما وإلا أنقص إليها أخذا بنظام مدة الحكر – الكلام لـ"أحمد".
خامسا:
يتحتم تحديد المقصود بكلمة مشاهرة فالمستفاد من نص المادة 563 من القانون المدني أن عقد الإيجار قد يعقد دون بيان مدة العقد - خلو العقد من بيان مدته - وقد يعقد كذلك دون مدة معينة وأخيرا فأن نص المادة 563 من القانون المدني أجازت إثبات مدة عقد الإيجار بعيدا عن صلب عقد الإيجار ذاته.
ويستفاد ذلك من عبارة النص - أو تعذر إثبات المدة المدعاة - أى مدة عقد الإيجار، فمسائلة مدة عقد الإيجار هى مسألة يجوز إثباتها ونفيها إذا بعيدا عن صلب الإيجار، فمدة عقد الإيجار من الأمور التي يجوز التصدي لها قضاءا من حيث تحديد تاريخ انتهاء مدة العقد، فللقاضي فى ضوء ظروف كل دعوى على استقلال أن يحدد متى ينتهي عقد الإيجار.
إشكاليات كلمة مشاهرة
في ضوء ما سبق يصبح الحكم المسبق على كلمة مشاهرة بأنها تعنى شهرا أو تعنى أقصى مدة لعقد إيجار، حكما غير صحيح قانونا، بل الصحيح هو تحديد معنى كلمة مشاهرة في ضوء كل حالة تعاقد على حدة، لأن كلمة المشاهرة بحاجة إلى تفسير، ففي بعض عقود الإيجار قد تعنى كلمة مشاهرة أن مدة عقد الإيجار شهرا، ويكون ذلك هو المعنى الحقيقي الذي أراده طرفي العقد المؤجر والمستأجر، وفى عقود إيجار أخرى قد يكون لكلمة مشاهرة معنى أقصى مدة لعقد الإيجار في ظل قواعد وأحكام القانوني المدني، وهى مدة 60 عاما قياس على امتداد حق الحكر الواردة بالمادة 999 من القانون المدني.
والمسألة أولا وأخيرا "إثبات ونفى"
ولا يمكن تفسير كلمة مشاهرة إلا ببيان ظروف التعاقد وملابساته، حيث إن التفسير أحد وسائل وطرق تطبيق القانون والقاضي ملزم في تفسير العقود تحديدا - ومنها عقد الإيجار - بالأخذ بما أراده المتعاقدين حقيقة دون أن يتقيد بالألفاظ والعبارات التي استعملاها، صحيح أنه يكون لا تفسير مع صراحة اللفظ والعبارة إلا أن ذلك رهين ومشروط بأن تكون الألفاظ والعبارات التي دونت بصلب العقد تعبر وبصدق عما أراده المتعاقدين - المؤجر- المستأجر - بالفعل، فالعبرة باللفظ أو العبارة التي تعبر عن الإرادة وما اتجهت إليه فإذا أراد المتعاقدان شيئا محددا ولم تعبر الألفاظ والعبارات التي استعملاها عنه، أو أدت لمعنى لذلك تحتم الأخذ بالإرادة الحقيقية للمتعاقدان، ولمحكمة الموضوع السلطة المطلقة فى تفسير جميع العقود والشروط بما تراه أوفى بمقصود المتعاقدين منهما دون أن تتقيد بألفاظهما مستعينة فى ذلك بجميع ظروف الدعوى وملابستها ولها أن تستعين بالبينة والقرائن فى ذلك، طبقا للنقض 396 لسنة 49 ق جلسة 23/5/1981.
هل يجوز لمحكمة الموضوع التدخل في تحديد مدة عقد الإيجار؟
وفى سياق أخر – يقول الخبير القانونى والمحامى بالنقض مجدى أحمد عزام – أن تحديد مدة لعقد الإيجار وتأقيت المدة من الأركان الأساسية لصحة عقد الإيجار، ووفقاً لنص المادتين 558، 563 من القانون المدني يدل – وعلى ما جرى به قضاء الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية والأحوال الشخصية لمحكمة النقض – على أن المشرع قد استلزم توقيت عقد الإيجار واعتبر المدة ركناً فيه، وأنه إذا عُقِدَ العقد دون اتفاق على ميقات ينتهي فيه الإيجار أو تعذر إثبات المدة المدعاة أو عُقِدَ لمدة غير معينة بحيث لا يمكن معرفة تاريخ انتهاء الإجارة على وجه التحديد، كأن ربط انتهائها بأمر مستقبلي غير محقق الوقوع، تعين اعتبار العقد منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة، ويكون لكل من المتعاقدين الحق في إنهاء العقد بعد التنبيه على الآخر بالإخلاء في المواعيد المبينة بنص المادة 563 سالفة البيان. فى هذا المعنى الطعن رقم 15909 لسنة 87 قضائية – الصادر بجلسة 21 مايو 2024.
وبحسب "عزام" في تصريح لـ"برلماني": والأصل أنه يمتنع على القاضى إعمالاً لنص المادة 147 من القانون المدنى التدخل لتعديل إرادة المتعاقدين إلا لسبب يقره القانون ولو ارتأى المشرع أن يتدخل القاضى لتحديد مدة العقد أو تحديد حد أقصى للمدة فى عقد الإيجار كما فى حق الحكر لنص على ذلك صراحة، ومن ثم فلا محل للقياس والاجتهاد مع وجود نص المادة 563 سالفة البيان - وعلى ذلك - لا يجوز للقاضي التدخل في تحديد مدة عقد الإيجار إذا كانت المدة غير محددة، ولكن يستثنى من ذلك إذا كان هناك مقدم إيجار مدفوع كان عقد الإيجار منعقدا حتى نهاية مدة نفاذ مقدم الإيجار وبعد انتهائه يصبح العقد منعقداً للمدة المحددة لدفع الأجرة وانقضائه بالتنبيه بناءً على طلب أحد المتعاقدين طبقاً للمادة 563 مدني.
تطبيقات قضائية لمحكمة النقض
وجود مقدم الإيجار:
سبق لمحكمة النقض التصدي لمثل تلك الإشكالية في الطعن المقيد برقم 5094 لسنة 77 قضائية، الصادر بجلسة 11 مايو 2008، والذى جاء في حيثياته: تمسك الطاعن باستمرار العلاقة الإيجارية لحين انتهاء مقدم الإيجار الثابت بالعقد المؤرخ 4/9/1996 وطلبه إلزام المطعون ضده بتقديم أصل العقد لإثبات حقيقة المقدم المدفوع، قضاء الحكم المطعون فيه بطرده تأسيساً على انتهاء مدة العقد اعتباراً بأن المدة المعنية بدفع الأجرة شهر واحد دون تحقيق دفاعه، يُعد إخلالا بحق الدفاع وقصورا.
حكم نقض أخر
وفى حكم نقض أخر مقيد برقم 8900 لسنة 88 قضائية، الصادر بجلسة 25 مايو 2024، والذى جاء في حيثياته: أن النص في عقد الإيجار على أن مدته مشاهرة مقابل أجره شهرية وأن المطعون ضده سدد مبلغا كمقدم إيجار على أن يدفع نصف القيمة الإيجارية ويخصم النصف الآخر من مقدم الإيجار حتى نفاذه، يكون أثره انعقاده حتى نهاية مدة نفاذ مقدم الإيجار وبعد انتهائه يصبح العقد مشاهرة واعتباره منعقداً للمدة المحددة لدفع الأجرة وانقضائه بالتنبيه بناءً على طلب أحد المتعاقدين طبقاً للمادة 563 مدني، أما مخالفة الحكم المطعون فيه ذلك النظر وقضاءه برفض دعوى الطاعن بانتهاء عقد الإيجار وإجابته طلب المطعون ضده بجعل مدة العقد 59 عاماً قياساً على حق الحكر، يعد فسادا وخطأ وهو علة ذلك .
عدم جواز التدخل بتحديد مدة عقد الإيجار
وفى هذا الشأن سبق لمحكمة النقض التصدي لمسألة عدم جواز التدخل بتحديد مدة عقد الايجار، وذلك في الطعن المقيد برقم 15909 لسنة 87 قضائية، الصادر بجلسة 21 مايو 2024، والذى جاء في حيثياته: وجوب تأقيت عقد الإيجار، أما انعقاده دون ميقات ينتهي فيه أو لمدة غير معينة أو تعذر إثبات مدته كربطه بأمر غير محقق، يكون لازمه اعتباره منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة، ويكون أثره لكلٍ من المتعاقدين الحق في إنهائه بعد التنبيه على الآخر بالإخلاء في المواعيد طبقا للمادة 558، 563 مدني وما انتهت إليه الهيئة العامة للمواد المدنية.
حكم نقض أخر
وفى حكم أخر صادر لمحكمة النقض في الطعن المقيد برقم 25149 لسنة 92 قضائية، الصادر بجلسة 20 أكتوبر 2024، والذى جاء في حيثياته: إبرام عقد الإيجار الخاضع للقانون المدني محل النزاع دون تحديد مدة لانتهائه، يكون مقتضاه انعقاده للمدة المعينة لدفع الأجرة وانتهائه بالتنبيه بالإخلاء وفقاً م 563 مدني، أما مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر وانتهائه إلى تحديد مدة الإجارة بتسعة وخمسين عاماً مستنداً لسلطته في تفسير العقود واطمئنانه لأقوال شاهدي المطعون ضدها ملتفتاً عن دفع الطاعن بعدم جواز إثبات ما يخالف الثابت بالكتابة إلا بالكتابة قبل بدء التحقيق يُعد مخالفة للقانون وخطأ.
