ايجارات - أرشيفية
أصدرت الدائرة "31 مساكن" – بمحكمة استئناف الإسكندرية – حكما فريدا من نوعه، يهم ملايين الملاك والمستأجرين، بإلغاء حكم أول درجة والقضاء مجددا بفسخ عقد ايجار والتسليم، وسداد قيمة إيجارية عبارة عن متأخرات قدرها يربو على مليون و600 الف جنيه عن عدد سنوات قدرها ثمانى سنوات، ويكشف الحكم أهمية اشتمال الطلبات فى دعاوى المطالبة بالقيمة الايجارية على لفظ "وما يستجد".
صدر الحكم في الاستئناف المقيد بالجدول العمومي تحت رقم 8080 لسنة 28 قضائية، لصالح المحامى أحمد زيدان، برئاسة المستشار أحمد صلاح الدين يونس، وعضوية المستشارين حسن مجدى موسى، وأحمد فاروق سلطان، وأمانة سر معتز محمد محمد.
الوقائع.. نزاع قضائى بين شركة ومالك عقار بسبب عقد الإيجار
وقائع الدعوي ومستنداتها ودفاع الخصوم فيها أمام محكمة أول درجة قد سبق وأن أحاط بها الحكم المستأنف في كفاية تغني عن إعادة سردها، فتحيل إليه المحكمة في شأن بيانها تلافيا للتكرار إلا أنها توجزها بالقدر اللازم لربط أوصال النزاع في أن المستأنف قد سبق وأن أقام الدعوي رقم 2014 لسنة 2021 مساكن کلى شرق الاسكندرية ضد المستأنف ضدها بصفتها ابتغاء الحكم:
أولا: بفسخ عقد الايجار المؤرخ 20 ديسمبر 2013 وإخلائها من الشقة الكائنة بالدور الأول علوى (ميزانين) بالعقار رقم "....."، وتسليمها للمدعى خالية، مما يشغلها من المنقولات والأشخاص.
ثانيا: الزامها بأن تؤدى للمدعى مبلغ 660 ألف قيمة الأجرة المتأخرة عن المدة من بداية شهر يوليو 2016 وحتى نهاية شهر یونیه 2021 وما يستجد حتى تمام التنفيذ، فضلا عن الزامها بالمصاريف والاتعاب.
متأخرات إيجارية تصل لمليون و500 الف جنيه
وذلك على سند من القول حاصلة: أنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 20 ديسمبر 2013 استأجرت الشركة المدعى عليها من المدعى الشقة سالفة البيان، لقاء أجرة شهرية قدرها 10 آلاف جنيه تزاد بنسبة 10% سنويا ، هذا وقد امتنعت الشركة المدعى عليها عن سداد الأجرة عن الفترة من شهر يوليو 2016 وحتى شهر يونيه 2021 بواقع 60 شهر، مما جمد في ذمتها مبلغ مقداره 6600 جنيه، ولما كان نص في البند الخامس من عقد الايجار إذا تأخر المستأجر عن دفع في المواعيد المحددة لمدة شهر فللماك الحق أن يلزمه بدفع الأجرة والمصاريف وبفسخ العقد بدون الحصول على حكم قضائي بعد التنبيه عليه كتابة، وقد قبل المستأجر بهذه الشروط الأمر الذي حدا به إلى التنبيه عليها بسداد الاجرة بموجب الانذار المؤرخ 1 يوليو 2021 ولكن دون جدوى، مما حدا به الى إقامة تلك الدعوى للقضاء له بطلباته سالفة البيان .
الدعوى تداولت أمام محكمة أول درجة، وقضت محكمة أول درجة برفض الدعوى وألزمت المدعي بالمصاريف وخمسة وسبعون جنيها مقابل أتعاب المحاماة، وأسست قضائها بعد أن أخذت بجحد الصورة الضوئية لعقد الايجار سند الدعوى على أن المدعى عليها بصفتها قد جابهت دعوى المدعى بدفاع فحواه أن عقد الايجار المؤرخ 20 مارس 2013 اتفق طرفي العقد على الغائه، وعرض المدعى على المدعى عليها تكوين شركة توصية بسيطة يكون فيها المدعى شريك موصي بحصة قدرها 500 الف جنيه متمثلة في انتفاع الشركة بالعين المؤجرة طوال مدة الشراكة، وطلبت إحالة الدعوى للتحقيق تارة، وندب خبير تارة لإثبات ذلك.
المالك يطلب بفسخ عقد الإيجار والمتأخرات الإيجارية
وكانت المحكمة استجلاء الحقيقة طلبات المدعى ودفاع المدعى عليها قد قضت بإحالة الدعوى للتحقيق، واستمعت المحكمة لشاهد المدعى عليها ويدعى "أحمد. م"، وشهد بأنه صديق للمدعى وزوج المدعى عليها "الممثلة القانونية للشركة"، منذ عام 2019، وأنه طرفي النزاع كانا تربطهما علاقة ايجارية مؤرخة 30 ديسمبر 2013 قيمته 10 آلاف جنيه شهريا، ولكن تم الغاءه، وحرر عقد شراكة بين طرفي النزاع وعقد ايجار آخر قيمته 100 جنيه شهريا من أجل الحصول على التراخيص، وأن المدعى ساهم بالشقة عين النزاع كنصيب في الشركة دون أن يتحمل آية مبالغ نقدية، وأن توزيع الأرباح على المدعى كان يشمل مقابل الانتفاع بالشقة، وكانت المحكمة تطمئن لشهادة ذلك الشاهد، وتعول عليها في قضائها سيما وأن وكيل المدعى لم يعترض على شهادته، وكانت مضمون تلك الشهادة أن طرفي النزاع قد تقابلا بارادتهما عن العلاقة الايجارية محل عقد الايجار المبرم بتاريخ 20 ديسمبر 2013 والذى كان يتضمن أن أجرة العين عشرة آلاف جنيه، واستبدلا ذلك بعقد شراكة مؤرخ 20 ديسمبر 2013 المقدم من طرفي الخصومة.
محكمة أول درجة ترفض الدعوى
المحكمة في حيثيات الحكم قالت عن موضوع الاستئناف: ولما كان المستأنف قد قدم أصل عقد الايجار سند دعواه والمجحودة صوريته أمام محكمة أول درجة، ومن ثم فقد عادت اليه حجيته في الإثبات وأصبح تحت بصر المحكمة، وتقضى المحكمة في الاستئناف على هدى منه، ولما كان ما تقدم وكان المقرر قانونا بنص المادة 147/1 من القانون المدني: "أن العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقررها القانون"، وكانت المادة 148/1 من ذات القانون تنص على أنه: "يجب تنفيذ العقد طبقا لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية".
وبحسب "المحكمة": وكانت المادة 157/1 من ذات القانون تنص على: "في العقود الملزمة للجانبين، إذا لم يوف أحد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الآخر بعد اعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه، مع التعويض في الحالتين أن كان له مقتض"، وكانت المادة 158 من ذات القانون تنص على أنه: "يجوز الاتفاق على أن يعتبر العقد مفسرها من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائي عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه وهذا الاتفاق لا يمضى من الأعذار إلا إذا اتفق المتعاقدان صراحة على الإعفاء منه"، وكانت المادة 558 من ذات القانون تنص على الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاء أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم.
المالك يستأنف لإلغاء الحكم
ووفقا لـ"المحكمة": كما نصت المادة 586 من ذات القانون تنص على يجب على المستأجر أن يقوم بوفاء الأجرة في المواعيد المتفق عليها، فإذا لم يكن هناك اتفاق وجب وفاء الأجرة في المواعيد التي يعينها عرف الجهة"، وكانت المادة 50 من ذات القانون تنص على أن: "يجب على المستأجر أن يرد العين المؤجرة عند انتهاء الإيجار، فإذا أبقاها تحت يده دون حق كان ملزما أن يدفع للمؤجر تعويضا يراعي في تقديره القيمة الايجارية للعين وما أصاب المؤجر من ضرر".
وتضيف "المحكمة": وكان المستقر عليه قضاء أن: "المحكمة الموضوع السلطة الكاملة في تحصيل فهم الواقع في الدعوى وتقدير قيمة ما يقدم إليها من أدلة و أن تقدير شهادة الشهود و استخلاص الواقع منها، مما يستقل به قاضي الموضوع فهو غير ملزم بتصديق الشاهد في كل أقواله بل أن يطرح ما لا يطمئن إليه وجدانه، كما أن له أن يأخذ بمعنى الشهادة دون معنى آخر تحتمله أيضاً متى كان المعنى الذي أخذ به لا يتجافى مع مدلولها وأن الشهادة تجرى محرى التمليكات لما فيها من معنى أن القاضي يملك الحكم بالشهادة كان الشاهد قد ملكه الحكم و أن ترجيح شهادة شاهد على شهادة آخر هو من إطلاقات قاضي الموضوع لا شأن فيه بغير ما يطمئن إليه وجدانه و لا تثريب عليه أن ببين أسباب هذا الترجيح".
الإستئناف تقضى بفسخ عقد ايجار وتسليم العين
والمحكمة تشير بداية إلى أن الثابت من أقوال المستأنف ضدها أمام محكمة أول درجة في استجوابها الثابت بمحضر جلسة 1 يونيو 2022 أنها أقرت أن عقد الإيجار المؤرخ 20 ديسمبر 2013 بأجرة مائة جنيه تم تحريره من اجل التراخيص أى أنه عقد صورى طبقا لإقرارها، وهو ما تنتهى معه المحكمة الى صورينه دون ايراد ذلك بالمنطوق، وبشأن دفاع المستأنف ضدها من أنه تم التقابل بينها وبين المستأنف عن عقد الايجار المؤرخ 20 ديسمبر 2013 سند الدعوى المبتدأه نظير قيام شركه بينهما قدم فيها المستأنف الانتفاع بالعين طوال مدتها كنصيب له في رأس مالها، وأنه كان يتقاضى أرباحه من الشركة سنويا شاملة مقابل الانتفاع بالعين محل التداعي، فالمحكمة قد انسحب لها المجال لإثبات ذلك بإحالة الاستئناف للتحقيق، واستمعت المحكمة الشهادة شاهديها المبينة سلفا بعالية، ولم تطمئن إليها ومن ثم تطرحها ولا تعول عليها وكذا تطرح جميع ما ساقته من قرائن تدليلا على دفاعها أدخلت الأوراق من ثمة دليل تقنع به المحكمه يثبته ولاسيما أن عقد الشركة وتعديلاته قد جائت خالية من ثمة بند يؤيد دفاعها وعليه يكون دفاعها قد جاء على غير سند صحيح من الواقع والقانون وترفضه المحكمة.
ولما كان الحكم المستأنف قد خالف ذلك النظر الأمر الذي يتعين معه على المحكمة الغاءه والمضى في نظر طلبات المستأنف على هدى من عقد الايجار سنده في دعواه، ولما كان ما تقدم، وكان الثابت للمحكمة من مطالعة العقد المؤرخ 20 ديسمبر 2013 أن الثابت منه أن الأجرة المتفق عليها هي مبلغ 10 الاف جنيه تدفع مقدما أول كل شهر وثبت من البند السابع عشر من العقد أن أتفق الطرفان على أن تزاد قيمة الايجار بواقع 10% سنويا تبدأ من السنة الثانية، وكان الثابت من البند الخامس من العقد أنه إذا تأخر المستأجر عن دفع الايجار في المواعيد المحددة لمدة شهر فاللمالك الحق أن يلزمه بدفع الاجرة والمصاريف وبفسخ العقد بدون الحصول على حكم قضائي بعد التنبيه عليه كتابة وقد قبل المستاجر بهذه الشروط.
وسداد قيمة متأخرات إيجارية تصل لمليون و500 ألف جنيه عن عدد 8 سنوات
ولما كان ما تقدم - وكان المستأنف قد أنذر المستانف ضدها بسداد القيمة الايجارية المتأخرة في ذمتها بموجب إنذار رسمى على يد محضر مؤرخ في 4 يوليو 2021 عن مدة 60 شهرا عن الفترة من 1 يوليو 2016 حتى 3 يونيو 2021، ولما كانت المستأنف ضدها لم تقدم ما يفيد سداد الاجرة عن الفترة المطالب بها، وعليه تحققت المحكمة من عدم سدادها للقيمة الايجارية عن تلك الفترة، وعليه تكون قد اخلت بالتزامه بسداد الأجرة طبقا للبند الخامس من العقد والذي تمسك المستأنف به مايتعين معه على المحكمة، والحال كذلك أن تقضى بفسخ عند الايجار على نحو ما سيرد بالمنطوق.
وحيث أنه وعن طلب الإخلاء وتسليم عين التداعي، فإنه من المقرر قانونا وفقا لنص المادة 160 من القانون المدني أنه: "إذا فسخ العقد أعيد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد فإذا استحال ذلك جاز الحكم بالتعويض"، و كان من المقرر قضاء أنه: "إذا فسخ العقد سقط أثره بين المتعاقدين و اعتبر كأن لم يكن و أعيد المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل إبرامه وعليه فيترتب على القضاء بفسخ عقد الإيجار أن تعود العين المؤجرة إلى مؤجرها و ذلك كاثر من آثار الفسخ"، ومن ثم فهي تجيب المستأنف إلى طلبه بإخلاء العين المبينة بصحيفة الدعوى وموضوع العقد وتسليمها اليه، ولما كان ذلك وكانت المحكمة قد انتهت إلى فسخ العقد المؤرخ 20 ديسمبر 2013 فإن المحكمة تقضى بالزام المستأنف ضدها بإخلاء وتسليم العين المؤجرة للمستأنف على نحو ما سيرد بالمنطوق .
والمحكمة تكشف أهمية اشتمال الطلبات فى دعاوى المطالبة بالقيمة الايجارية على لفظ "وما يستجد"
وحيث أنه عن طلب الزام المستأنف ضدها بصفتها بأن تؤدي للمستأنف مبلغ فقط ستمائة و ستون ألف جنيه مصرية لا غير قيمة الأجرة المتأخرة عن المدة من بداية شهر يوليو 2016 و حتى نهاية شهر يونيه 2021 وما يستجد حتى تمام التنفيذ، فلما كان المقرر قانونا أن المادة الأولى من قانون الإثبات رقم 25 لسنة 1968 قد نصت علي أنه: "علي الدائن إثبات الالتزام وعلى المدين إثبات التخلص منه"، وكان المستقر عليه قضاء: "أن الأصل هو براءة الذمة، وانشغالها عارض، ويقع الإثبات على عاتق من يدعي ما يخالف الثابت أصلا مدعيا كان أو مدعي عليه".
فلما كان ما تقدم وترتيبا عليه - وكانت المحكمة قد انتهت الى عدم سداد المستأنف ضدها للأجره المتأخرة عليها مما يتعين عليها والحال كذلك الزامها بأداؤها للمستأنف عن الفترة من يوليو 2016 حتى 30 يونيو 2021 بمبلغ ستمائة وستون الف جنيه طبقا لطلباته التي تلتزم بها المحكمة عن هذه الفترة، وبشأن ما يستجد فالمحكمة تلزمها به حتى تاريخ صدور هذا الحكم أى حتى نهاية الشهر أي من 1 يوليو 2021 حتى 31 مايو 2024 طبقا للزيادة المتفق عليها بالعقد بالبند السابع عشر منه لتكون مبلغ 903640 جنيه تسعمائة وثلاثة الاف وستمائة وأربعون جنيها أى بإجمالي مبلغ 1563640 جنيه (مليون وخمسمائة ثلاثة وستون ألفا وستمائة وأربعون جنيها)، وبشأن طلبه الاجرة حتى تمام التنفيذ فهو طلب بالتعويض عن مقابل الانتفاع بالعين عقب صدور هذا الحكم وعدم تنفيذه من المستأنف ضدها فهو طلب تعويض عن ضرر احتمالي مستقبلي غير محقق الوقوع، وترفضه المحكمة دون ايراد ذلك بالمنطوق.
فلهذه الأسباب:
حكمت المحكمة: بقبول الاستئناف شكلا وفي الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء بفسخ عقد الايجار المؤرخ 20 ديسمبر 2013 وإخلاء المستانف ضدها بصفتها من العين محل التداعى الشقة الكائنة بالدور الأول (ميزانين) بالعقار رقم "......"، والمبينة بصحيفة الدعوى وعقد الايجار وتسليمها للمستأنف خالية، مما يشغلها من المنقولات والأشخاص مع الزامها بأن تؤدي المستأنف مبلغ مليون وخمسمائة ثلاثة وستون ألفا وستمائة وأربعون جنيها قيمة الأجرة المتأخرة عن المدة من 1 يوليو 2016 حتى 31 مايو 2024، والزمتها بالمصروفات عن درجتى التقاضي ومائة جنية مقابل أتعاب المحاماة .
حكم نهائي بفسخ عقد ايجار وتسليم العين 1
حكم نهائي بفسخ عقد ايجار وتسليم العين 3
حكم نهائي بفسخ عقد ايجار وتسليم العين 4
حكم نهائي بفسخ عقد ايجار وتسليم العين 5
