قانون الايجار القديم - أرشيفية
ورث "على وإخوته" عقاراً مكوناً من 6 طوابق في وسط العاصمة المصرية القاهرة، وعلى مدار عدة عقود كان الورثة يحصلون على قيمة إيجارية ثابتة لا تكفي لشراء حذاء رخيص الثمن، ولكن يبدو أن معاناة "على وأخواته" وملايين الملاك قد تنتهي قريباً مع صدور الحكم التاريخي بعدم دستورية تثبيت إيجار الوحدات السكنية، والذى نص على عدم دستورية الفقرة الأولى من كل من المادتين (1 و2) من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنتاه من ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون.
وفى الحقيقة لا توجد إحصائية دقيقة عن أعداد المنازل الخاضعة لقانون الإيجار القديم، لكن هناك إحصائيات تقريبية قدرتها بنحو مليوني وحدة سكنية شاغرة بقيمة تقديرية تريليون جنيه (20.6 مليار دولار)، يقع أغلبها في القاهرة والإسكندرية، وتخضع العلاقة الإيجارية في هذه العقارات لقوانين استثنائية صدرت منذ عام 1952، وامتدت بموجبها الإقامة في الشقة المؤجرة حتى بعد وفاة المُستأجر الأصلي، لـ5 أجيال من بعده، إلى أن جاءت المحكمة الدستورية العليا، ففضَت الاشتباك عام 2002، بقصر التوريث لجيل واحد فقط.
حكم المحكمة الدستورية الصادر بعدم دستورية تثبيت الأجرة
في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على حزمة من الأسئلة وإجاباتها حول حكم المحكمة الدستورية العليا الشهير، أبرزها ما هو نطاق تطبيق الحكم؟ وما هي عقود الإيجار الخارجة عن نطاق تطبيقه؟ وما هي الآثار المترتبة على نفاذه؟ خاصة وأن الحكم حث المشرع لوضع ضوابط لقيمة الأجرة، وهذه الضوابط الحقيقة منصوص عليها فى بعض مواد القانون حيث نص فى المادة 12 من قانون 49 لسنة 1977 على لجان تحديد الأجرة الذى تتولى تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون لجان يتم تشكيلها بقرار من المحافظ المختص، وكما أنه من الواضح أن الحكم الصادر اليوم فى القضية 24 لسنة 20 دستورية لم يلغى الفقرة الثانية من الماده الأولى فى القانون 136 لسنة 1981 – بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض مجدى أحمد عزام.
4 أسئلة شائكة حول الحكم التاريخى
في البداية - مع صدور حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر في الدعوى رقم 24 لسنة 20 ق دستورية بجلسة 9/11/2024 بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادة الأولى والمادة الثانية من القانون رقم 136 لسنة 1981 يثور التساؤلات – وفقا لـ"عزام":
1- ما هو مضمون المادة 1و2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 المقضى بعدم دستوريتها؟
2- ما هي عقود الإيجارات التي ينطبق عليها حكم الدستورية وما هى تلك التي لا تخضع له؟
3- ما هو تاريخ نفاذ حكم الدستورية؟
4- ما هى الآثار المترتبة على دخول الحكم حيز التنفيذ؟
أولاً:-
1- المادة 1 و2 من القانون 136 لسنة 1981 تتحدث عن الحد الأقصى الذي يتعين إلا يتعداه المؤجر عند تحرير عقد الإيجار حيث تضمنت النص على أن لا يجوز أن تزيد الأجرة السنـــــــــوية – وليست الشهرية- على 7% من قيمة الأرض والمباني.
2- إلا أن نطاق تطبيق تلك المادتين يقتصر سريانها على الأماكن السكنية فقط.
3- كما يقتصر سريانها على الأماكن التي رُخص في إقامتها أو المنشأة بعد العمل بأحكامه في 31/ 7/ 1981.
4- وبالتالي المادة 1و2 من القانون 136 لسنة 1981 خاصين بالأماكن المنشأة خلال الفترة من 31/7/1981 حتى 30/1/1996 فقط دون غيرها.
فمضمون المادتين 1و2 من القانون 136 لسنة 1981 هما خاصين بوضع حد أقصى للأجرة السنوية لتلك الأماكن وتثبيتها عند حد معين لا يجوز أن تزيد عنها – بألا تزيد اجمالى الأجرة السنوية عن 7% من قيمة الأرض والمباني، وأعطى المشرع للمستأجر فقط حق طلب من لجنة تحديد الأجرة المختصة تحديد الأجرة وفقا للأسس التي حددتها المادتين 1و2 ق 136 /1981، وذلك خلال 90 يوم من تاريخ تحرير العقد أو تاريخ شغله للعين – طبقا لـ"عزام".
ما هى عقود الإيجارات التي ينطبق عليها حكم الدستورية وما تلك التي لا تخضع له؟
على ضوء ما تم ذكره أنفا فإن عقود الإيجار المحررة عن الأماكن الآتية:
1- الإسكان الفاخر لا تخضع.
2- الأماكن الغير السكنية لا تخضع.
3- الأماكن المنشأة قبل 31/7/1981 تاريخ نفاذ القانون 136/1981 لا تخضع.
فالأماكن التي لم يرخص في إقامتها أو لم تنشأ بعد العمل بأحكام هذا القانون أى المنشأة قبل نفاذ القانون 136 لسنة 1981 أي قبل 31/7/1981 فتحكمها النصوص الأخرى الواردة في القوانين السابقة عليه كل في نطاق سريان أحكامه، ويستثنى أيضا من النص الإسكان الفاخر، وبالتالي عقود الإيجار التي تخضع لحكم الدستورية الصادر في الدعوى رقم 24 لسنة 20 قضائية، هي تلك المحررة عن الأماكن السكنية فقط والتي رُخص في إنشائها بعد 31/7/1981 أما ما عداها من أماكن فلا تخضع لحكم الدستورية فكافة الأماكن المنشأة قبل 31/1/1981 لا تخضع لحكم الدستورية لعدم خضوعها للمادة 1و2 من القانون 136 لسنة 1981 – هكذا يقول الخبير القانوني.
الأثر المترتب على صدور الحكم الدستورية بعدم دستورية
المادتين 1و2 من القانون 136 لسنة 1981: يترتب على نفاذ الحكم أن الأجرة الاتفاقية التي حددها المؤجر والمستأجر بعقود الإيجار التي تخضع لنطاق تطبيق نص المادتين 1و2 من القانون 136/1981 هي تلك المعول عليها وليس تلك التي حددتها لجان تحديد الأجرة، ومن ثم تكون الأجرة التي حررها المؤجر وقت تحرير العقد هي المعول عليها الآن حتى يتدخل المشرع بشأن موقف الأجرة ونظام تحديدها وزيادتها – طبقا لـ"عزام".
تاريخ تطبيق ونفاذ الحكم
تاريخ العمل بالحكم اليوم التالي لإنتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي الحالي لإعمال أثر الحكم، ووفقا لما نصت المادة 115 من الدستور: "يدعو رئيس الجمهورية مجلس النواب للانعقاد للدور العادي السنوي قبل يوم الخميس الأول من شهر أكتوبر، فإذا لم تتم الدعوة، يجتمع المجلس بحكم الدستور في اليوم المذكور. ويستمر دور الانعقاد العادي لمدة تسعة أشهر على الأقل، ويفض رئيس الجمهورية دور الانعقاد بعد موافقة المجلس، ولا يجوز ذلك للمجلس قبل اعتماد الموازنة العامة للدولة".
