إيجارات - أرشيفية
أصدرت الدائرة "23" مدنى كلى – محكمة القاهرة الجديدة – حكما فريدا من نوعه، يتصدى لألاعيب وحيل الأزواج والزوجات في التلاعب بعقود الإيجار والحصول على قرارات تمكين للشقة المستأجرة، حيث قضت:
1- بطرد المدعى عليهما (الزوج والزوجة) من الشقة، وتسليمها للمدعية خالية من الشواغل.
2- إلزام المدعى عليهما بالمصروفات القانونية ومبلغ أتعاب المحاماة.
3- عدم الاعتداد بطلب عدم الاعتداد بقرار الحيازة (لانتفاء الموضوع بعد الطرد).
صدر الحكم في الدعوى المقيدة برقم لسنة 2024 مدنى كلى القاهرة الجديدة، برئاسة المستشار سامح عاصم، وعضوية المستشارين أحمد عبدالحميد الشافعى، وعمر فتحى، وأمانة سر حمدى أحمد.
الوقائع.. الزوج والزوجة يبيعان مسكن الزوجية
تخلص واقعات الدعوى أن المدعى قد أقامها مختصماً فيها المدعى عليهما بموجب صحيفة موقع عليها من محام، وأودعت قلم كتاب المحكمة في 28 ديسمبر 2014، وأعلنت وفق صحيح القانون طالباً الحكم أولا: بطرد المعلن إليهم من الشقة رقم "13" بالدور الأول فوق الأرضى - مدينة نصر - القاهرة محل عقد الإيجار المؤرخ في 1 سبتمبر 2023 وتسليمها للطالبة خالية من الأشخاص والشواعل، ثانياً: عدم الاعتداد بقرار السيد المستشار المحامى العام الأول لنيابات شرق القاهرة الكلية لشئون الأسرة رقم 5 لسنة 2023 منازعة حيازة مدينة نصر أول الجزئية لشئون الأسرة الصادر في الطلب رقم شرق القاهرة الكلية لشئون الأسرة في مواجهة الطالبة والقاء ما يترتب عليه من أثار مع الزامهم بالمصاريف ومقابل اتعاب المحاماة.
الزوج والزوجة يطلبان من المشترية استئجار الشقة لمدة عام لحين توفير مسكن آخر
على سند من القول أن المعلن إليه الأول بعرض الشقة المملوكه له رقم "13" مدينة نصر – القاهرة - للبيع عبر وسائل التواصل الاجتماعي "فيسبوك" أثناء الرابطة الزوجية بينه وبين المعلن اليها الثانية، وبناء عليه قامت الطالبة بشراء الشقة المار بيناتها من المعلن إليه الأول بموجب عقد البيع، ونظرا لرغبة المعلن إليهم في الإقامة بالشقة قامت الطالبة بتحرير عقد إيجار للمعلن إليه الأول، وتم الاتفاق على بينهما أن تكون مدة عقد الإيجار سنة، وحيث خلت بنود عقد الإيجار من ثمة عبارات تفيد تجديده حاول الطالبة حث المعلن إليه الأول بكافة الطرق الودية على إخلاء وتسليم الشقة محل عقد الإيجار خالية من الأشخاص والشواغل وبالحالة التي كانت عليها عند التعاقد ولكن دون جدوى، إلا أن الطالبة فوجئت بعد إنتهاء عقد إيجار شقة التداعي بقيام المعلن إليهم بتنفيذ قرار نيابة الأسرة الصادر بتمكينهم بالمشاركة من شقة التداعي كمسكن زوجية، وذلك وفقا للثابت بمحضر التنفيذ أحكام القاهرة الجديدة.
الزوجة تحصل على قرار تمكين من الشقة
ولما كان المعلن إليه الأول امتنع عن تنفيذ التزامه بتسليم الشقة المؤجرة - عين التداعي - للطالبة على النحو سالف الذكر وكانت الطالبة ليست طرفاً بقرار النيابة سالف الذكر بتمكين المعلن إليهم من شقة التداعى بالمشاركة كمسكن زوجية، مما حدا به إلى إقامة دعواه الراهنة للحكم له بطلباته السابقة بصحيفة دعواه، وقدم سنداً للدعوى حوافظ مستندات طالعتهما المحكمة وآلمت بها طويت فيما بينها علي عقد البيع سند ملكية المدعية لعين التداعي.
طلبات المدعية:
1- طرد المدعى عليهما من الشقة رقم [...] بالدور الأول، مدينة نصر، القاهرة (محل عقد الإيجار المؤرخ 1 سبتمبر 2023.
2- تسليم الشقة خالية من الأشخاص والشواغل.
3- عدم الاعتداد بقرار النيابة العامة رقم [...] لسنة [...] في منازعة حيازة.
4- إلزام المدعى عليهما بالمصروفات وأتعاب المحاماة.
أساس الدعوى:
تملكت المدعية الشقة بموجب عقد بيع من المدعى عليه الأول أثناء العلاقة الزوجية بينه وبين المدعى عليها الثانية، وأبرمت المدعية عقد إيجار مع المدعى عليه الأول لمدة سنة (من [...] إلى [...])، دون شروط تجديد، وانتهت مدة الإيجار، ورفض المدعى عليهما إخلاء الشقة رغم الإنذارات الودية، ثم أصدرت النيابة قرارًا بتمكين المدعى عليهما من الشقة كمسكن زوجي، لكن المدعية ترى أن هذا القرار مؤقت ولا يمس حقها في الملكية.
الدفوع القانونية
1- حق الملكية (المادة 802 مدني): للمالك حق الاستعمال والاستغلال والتصرف في ملكه.
2- انتهاء عقد الإيجار: لا يوجد تجديد، مما يجعل وجود المدعى عليهما في الشقة غصبًا.
3- قرارات النيابة (منازعات الحيازة):
- قرارات وقتية لا تقيد محكمة الموضوع (الطعن رقم 5385 لسنة 70 قضائية، جلسة 30 يونيو 2002).
- لا تؤثر في أصل الحق (الطعن رقم 4562 لسنة 78 قضائية، جلسة 16 فبراير 2016)
4- الغصب (الطعن رقم 2978 لسنة 76 قضائية): يُعتبر المدعى عليهما غاصبين لعدم وجود سند إيجاري ساري عند رفع الدعوى.
المحكمة تنصف المشترية
المحكمة في حيثيات الحكم أكدت على إثبات المدعية ملكيتها للشقة بعقد البيع، وانتهاء عقد الإيجار، وقرار النيابة لا يمنع الطرد، كونه مؤقتًا ولا يمس حق الملكية، كما أن وجود المدعى عليهما في الشقة بعد انتهاء العقد يُعد غصبًا، طبقا للطعن رقم 6154 لسنة 62 قضائية، كما أنه من المقرر في قضاء النقض أنه: "دعوى الطرد للغصب من دعاوي أصل الحق يستهدف بها رافعها أن يحمي حقة في استعمال الشيء وإستغلالة فيستردة ممن يضع اليد علية بغير حق سواء كان قد وضع اليد يسبب قانوني ثم زال هذا السبب و استمر واضعا اليد"، طبقا للطعن رقم 6154 لسنة 62 قضائية.
وبحسب "المحكمة": كما أنه من المقرر أيضاً: "دعوى الطرد للغصب ليست دعوى حيازة وإنما هي دعوى موضوعية تكون فيها مهمة المحكمة بعد ثبوت حق رافع الدعوى في استعمال الشيء و إستغلالة أن تبحث سند واضع اليد و هي لا تستطيع البت في اعتبار واضع اليد غاصب أو غير غاصب إلا بعد تكييف السبب القانوني الذي يستند إلية في وضع اليد وبحث توافر أركانة وشروط صحتة و مداة في ضوء الأحكام القانونية الخاصة بكل سبب من أسباب اكتساب الحقوق"، كما ورد في الطعن رقم 8024 لسنة 65 قضائية – جلسة 8 أبريل 2002.
دعوى الطرد للغصب ليست دعوى حيازة
ولما كان ما تقدم وكان المدعي قد أقام دعواه بطلب الطرد من الشقة رقم "13" مدينة نصر – القاهرة، وحيث أنه وأما للثابت من الأوراق ملكية المدعية للعين محل التداعي ولم ينازعها أحد من المدعي عليهم بشأن تلك الملكية، وأن عقد الايجار قد انتهي وتم انذار المدعى عليهما بعدم الرغبه بتجديد العقد، ولما كانت القرارات التي تصدرها النيابة العامة في منازعات الحيازة في بطبيعتها قرارات وقتية لا تؤثر في الحق وتزول بالفصل في موضوعه، الأمر الذي يكون معه طلب المدعى جاء على سند صحيح من الواقع والقانون، ومن ثم تقضي المحكمة بطرد المدعي عليهما من العين على نحو ما سيرد بالمنطوق.
أما بشأن طلب المدعي تسليم العين: وحيث إن التسليم هو أثر من آثار الطرد ومن ثم تقضي المحكمة بإلزام المدعى عليهما الأول والثانية بتسليم العين موضوع الدعوي كآثر من أثار الطرد وذلك على نحو ما سيرد بالمنطوق، وحيث أنه بشأن طلب عدم الاعتداد بقرار الحيازة فلا محل له في الدعوي الراحلة بعد صدور حكم المحكمة بالطرد الأمر الذي ترى معه المحكمة الالتفات عنه وتكتفى بذكر ذلك في الإسناد دون المنطوق.
لذلك: حكمت المحكمة:
1- طرد المدعى عليهما من الشقة رقم [...]، مدينة نصر، وتسليمها للمدعية خالية من الشواغل.
2- إلزام المدعى عليهما بالمصروفات القانونية ومبلغ [...] جنيه مقابل أتعاب المحاماة.
3- عدم الاعتداد بطلب عدم الاعتداد بقرار الحيازة (لانتفاء الموضوع بعد الطرد).
تطبيق على الواقعة:
- ثبوت غصب المدعى عليهما للشقة بعد انتهاء عقد الإيجار ورفضهم التسليم رغم انعدام السند القانوني لبقائهم.
- عدم تأثير قرار النيابة السابق بتمكين المدعى عليهما من الشقة كمسكن زوجي، لكونه قرارًا وقتيًّا.
- وجوب طرد المدعى عليهما وتسليم الشقة للمدعية مع تحميلهم المصاريف.
النتيجة:
الحكم لصالح المدعية بالطرد والتسليم، ورفض الطلب الفرعي بعدم الاعتداد بقرار الحيازة لانتفاء موضوعه بعد الفصل في أصل الحق.
ملحوظة:
- حق الملكية: يخوِّل المالك حق الانتفاع بالشيء واستغلاله والتصرف فيه، وهو حق جامع مانع لا يسقط بعدم الاستعمال ما لم تتحقق شروط الحيازة المكسبة للملكية.
- الغصب: يتحقق بانعدام السند القانوني لوجود الحائز في العين، ويُعتبر الشخص غاصبًا إذا لم يكن لديه عقد إيجار ساري المفعول وقت رفع الدعوى.
- دعوى الطرد للغصب: هي دعوى موضوعية (ليست دعوى حيازة) تهدف إلى حماية حق المالك في استرداد ملكيته ممن يحتلونها بغير حق، سواء كان الاحتلال ابتدائيًا أو زال سنده القانوني.
- قرارات النيابة العامة في منازعات الحيازة: قرارات وقتية لا تؤثر في أصل الحق، ولا تمنع المالك من رفع دعوى طرد لاسترداد ملكيته.
- التسليم: أثر تلقائي لحكم الطرد، ويُلزم المحكوم عليه بتسليم العين خالية من الشواغل.
حكم قضائى يتصدى لألاعيب وحيل الأزواج والزوجات في التلاعب بعقود الإيجار والحصول على قرارات تمكين للشقة المستأجرة 1
