المحكمة الدستورية العليا - أرشيفية
استكمالا لحكم المحكمة الدستورية العليا الصادر فى الدعوى رقم 24 لسنة 20 دستورية الصادر بتاريخ 9/11/2024 ينتظر الملايين من الملاك، يوم السبت القادم، الموافق 12 أبريل، حيث تنظر المحكمة الدستورية العليا 4 دعاوى دستورية تخص قوانين الإيجار القديم، أهمها الدعوى رقم 105 لسنة 30 دستورية والمرفوعة من المرحوم خالد العصافيرى، والتى تم تصحيح شكل الدعوى فيها بالجلسة الماضية، وحل الورثة محل المدعى.
يوم السبت المقبل، الموافق 12 أبريل، ينتظر المُلاك 4 قرارات لـ 4 دعاوى، أبرزهما قرارين من المحكمة الدستورية العليا، وذلك فى الدعوتين أولهما الدعوى رقم 273 لسنة 24 قضائية المرفوعة من المرحوم على عبدالله حسن والمرحومة حوريه عبدالله المرسى والمحجوزة للحكم بجلسة 12 أبريل، والمقدم فيها طلب فتح باب المرافعة من الورثة وتشمل تلك الدعوى الطعن على نصوص المواد12/1 و13 عدا الفقرة الأخيرة والمادة 20 من القانون 49 لسنة 1977 والمادة الاولى فقرة 2 من القانون 136 لسنة 1981، وثانيهما: الدعوى رقم 105 لسنة 30 قضائية المرفوعة من المرحوم الدكتور خالد العصافيرى والمؤجلة لذات الجلسة للتصحيح بإدخال الورثة وتم عمل التصحيح وسوف يتم تقديم مذكرة لهيئة المحكمة بالطلبات وننتظر قرار المحكمة أما بحجزها للحكم وإصدار حكم فيها أو إعادتها لهيئة المفوضين.
الملاك والمستأجرين يترقبون السبت المقبل
في التقرير التالى، يلقى "برلماني" على الدعوى رقم 105 لسنة 30 دستورية والمرفوعة من المرحوم خالد العصافيرى والتى تم تصحيح شكل الدعوى فيها بالجلسة الماضية، وحل الورثة محل المدعى، وحيث أن موضوع الدعوى هو الطعن بعدم الدستورية على العديد من مواد القانون منها عدم دستورية المادة 1 والمادة 2 من القانون رقم 46 لسنة 1962 الخاص بلجان تحديد الإيجارات، وعدم دستورية المادة 9 من القانون 49 لسنة 1977 والمادة 25 من القانون رقم 136 لسنة 1981 الخاصين بتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر – بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض الذى تقدم بتلك الدعاوى رأفت فرج.
أولا: عدم دستورية المادة 1 والمادة 2 من القانون رقم 46 لسنة 1962 الخاص بلجان تحديد الإيجارات
مادة 1- تحدد إيجارات الأماكن المعدة للسكنى أو لغير ذلك من الأغراض والتى تنشأ بعد العمل بالقانون رقم 168 لسنة 1961 المشار إليه، وفقا لما يأتي – وفقا لـ"فرج" :
( أ ) صافى فائدة إستثمار العقار بواقع 5% من قيمة الأرض والمبانى .
(ب) 3% من قيمة المبانى مقابل إستهلاك رأس المال ومصروفات الإصلاحات والصيانة والإدارة .
مادة 2- تقدر قيمة الأرض وفقا لثمن المثل وقت البناء وتقدر قيمة المبانى وفقا لسعر السوق لمواد البناء وقت الإنشاء .
ثانيا: عدم دستورية المادة 9 من القانون 49 لسنة 1977 والمادة 25 من القانون رقم 136 لسنة 1981 الخاصين بتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر
أ) تقرير تجميد الأجرة المقدرة عام 1967 بالمادة (9) من القانون 49 لسنة 1977:
تنص المادة 9 من القانون 49 لسنة 1977 الذى نشر بالجريدة الرسمية العدد 36 في 8 سبتمبر 1977: "يستمر العمل بالأحكام المحددة للأجرة والأحكام المقررة على مخالفتها بالقانون رقم121 لسنة 1947، بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقات بين المؤجرين والمستأجرين والقانون رقم 169 لسنة 1961، بتقرير بعض الإعفاءات من الضريبة على العقارات المبنية وخفض إيجار الأماكن، والقانون46 لسنة 1962بتحديد إيجار الأماكن، والقانون رقم 7 لسنة 1965، فى شأن تخفيض إيجار الأماكن، والقانون رقم 52 لسنة 1969، فى شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين والقوانين المعدلة لها، وذلك بالنسبة إلى نطاق سريان كل منها" - الكلام لـ"فرج".
ب) المادة 25 من القانون 136 لسنة 1981 بتقرير النظام العام للحد الأقصى للأجرة:
تنص المادة 25 من القانون 136 لسنة 1981 الذى نشر بالجريدة الرسمية العدد 31 تابع (ج) فى 30 يوليو 1981:
مادة 25: "يقع باطلا بطلانا مطلقا كل شرط أو تعاقد يتم بالمخالفة لأحكام هذا القانون أو القوانين السابقة له المنظمة للعلاقة بين المالك والمستأجر .
وفضلا عن الحكم بالغرامة المنصوص عليها فى هذه القوانين تقضى المحكمة المختصة بإبطال التصرف المخالف واعتباره كأن لم يكن، وبرد الحالة إلى ما يتفق مع أحكام القانون مع إلزام المخالف بالتعويض إن كان له مقتضى، وفى جميع الأحوال يلزم كل من يحصل على مبالغ بالمخالفة لأحكام تلك القوانين بأن يردها إلى من أداها، كما يلزم فضلا عن ذلك بدفع مثلى هذه المبالغ لصندوق تمويل الإسكان الاقتصادى بالمحافظة، ويثبت أداء هذه المبالغ بجميع طرق الإثبات" – هكذا يقول "فرج".
ثالثا: عدم دستورية المادة 7 من القانون رقم 136 لسنة 1981 الخاص بتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر فيما لم تنص عليه من زيادة أجرة الأماكن الغير سكنية
المادة (7) من القانون 136 لسنة 1981: "إعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون تزاد فى أول يناير من كل سنة أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكن المنشأة حتى 9 سبتمبر سنة 1977 زيادة دورية ثابتة بواقع نسبة من القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقارات المبنية فى ذات وقت الإنشاء.." – طبقا لـ"فرج".
رابعا: عدم دستورية القانون رقم 4 لسنة 1996 الخاص بتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر فيما لم ينص عليه من قيام لجان تحديد الأجرة بإعادة تقدير أجرة الأماكن القديمة الخاضعة للقانون 136 لسنة 1981 طبقا لأجرة المثل صدور القانون 4 لسنة 1996 بتاريخ 30 يناير 1996.
خامسا: عدم دستورية القانون رقم 24 لسنة 1965 بتعديل بعض أحكام القانون 121 لسنة 1947 فيما نص عليه فى المادة (1) إلغاء حق مالك العقار فى طلب إخلاء المستأجر عند الضرورة الملحة (الملجئة) لشغل المكان بنفسه أو أحد.
إلغاء حق المؤجر فى سكنى الشقة ملكه عند الضرورة الملجئة:
سادسا: عدم دستورية المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فيما لم تنص عليه فى حق مالك العقار طلب إخلاء المستأجر عند الضرورة الملحة لشغل المكان بنفسه أو بأحد ابنائه
= لم يراعى المشرع فى القانون 136 لسنة 1981 إهدار حق مالك العقار بموجب القانون رقم 24 لسنة 1965 فى إلغاء المادة 3 من القانون 121 لسنة 1947 وإلغاء حق مالك العقار فى سكنى عقاره بنفسه (أو بأحد أبنائه) عند الضرورة الملحة أو الملجئة؛ بالرغم أن المشرع قد وضع عنوانا للمادة 18 ونص فيه:
"خامسا – فى شأن تحقيق التوازن فى العلاقات الإيجارية :"
"مادة (18) لايجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو إنتهت المدة المتفق عليها فى العقد إلا لأحد الأسباب الآتية: "
= وعدد المشرع حالات طلب الإخلاء وليس منها حق مالك العقار (من خلال رقابة القضاء) طلب إخلاء المسكن لسكنى المالك (أو أحد أبنائه) فى حالة الضرورة الملحة والملجئة لذلك .
= وهو المنع الذى يصادر أهم حقوق الملكية وهو أول حق من حقوق الملكية طبقا للشرع والقانون والدستور (حق الإستعمال والسكنى).
سابعا: عدم دستورية المادة رقم 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فيما لم تنص عليه على فسخ عقد المسكن عند إمتلاك المستأجر أو أحد المقيمين معه لشقة سكنية بعد استئجاره للشقة الخاضعه لقوانين ايجار الأماكن.
تنص الفقرة الثانية من المادة 22 من القانون 136 لسنة 1981 على:
"وإذا أقام المستأجر مبنى مملوكا له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات فى تاريخ لاحق لإستئجاره يكون بالخيار بين الإحتفاظ بمسكنه الذى يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقربائه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذى أقامه بما لايجاوز مثلى الأجرة المستحقة له عن الوحدة التى يستأجرها منه" .
= ولم تنص المادة 22 فى فقرتها الثانية على حق مالك العقار فى فسخ العقد فى حالة إمتلاك المستأجر لشقة فى تاريخ لاحق لإستئجاره بل إشتملت على حكم قمة فى العسف.
