ايجارات - أرشيفية
أصدرت الدائرة "12" إيجارات – بمحكمة شمال القاهرة الإبتدائية، حكما فريدا من نوعه، يهم ملايين الملاك والمستأجرين، بالطرد من العين للغصب مع التسليم، وسداد 1400 جنيه متأخرات ايجار، و3600 جنيه مقابل انتفاع للغرفة.
صدر الحكم في الدعوى المقيدة برقم 4363 لسنة 2024 ايجارات كلى شمال القاهرة، لصالح المحامى محمد السيد أمام، برئاسة المستشار عمر نبيل، وعضوية المستشارين حسين عزت، ووليد محمد إبراهيم، وأمانة سر محمد عوض.
الوقائع.. نزاع قضائى بين المالك والمستأجر بسبب "غرفة"
تتحصل الوقائع بموجب عقد الإيجار مؤرخ 9 يناير 2020 استأجر المعلن إليه من الطالبة حجرة بالدور الأرضي بالعقار رقم 30 الكائن بناحية "....." - شبرا مصر - الساحل - القاهرة وتم الاتفاق أن تكون مدة عقد الايجار 3 سنوات تبدأ في 1 سبتمبر 2020 وتنتهي في 31 أغسطس 2023، وذلك نظير أجرة شهرية قدرها 200 جنية مائتان جنية، وحيث ثبت بالبند الأول بعقد الايجار أنه لا يجوز تجديده بنهاية مدته.
ولما كان المستأجر لم يقم بسداد القيمة الايجارية منذ 1 فبراير 2023 وحتى انتهاء عقد الايجار 31 أغسطس 2023 ومازال يقيم في الحجرة حتي الآن بدون وجه حق ويمتنع عن اخلائها، وحيث حاولت المؤجر حث المستأجر بكافة الطرق الودية على سداد القيمة الايجارية المتأخرة في ذمته واخلاء وتسليم الحجرة السكنية، ولكن دون جدوي الأمر الذي حدا بها الي إنذاره بموجب الإنذار رقم 22446 لسنة 2024 محضري الساحل بتاريخ 14 أكتوبر 2024 وأعلن في 24 أكتوبر 2024 لسداد القيمة الايجارية المتاخرة في ذمته، وكذا عدم موافقتها على تجديد عقد الايجار وسرعة اخلاء وتسليم الحجرة السكنية محل عقد الايجار لكن دون جدوي.
المحكمة تستند لأحكام محكمة النقض
المحكمة في حيثيات الحكم قالت: من المقرر أن كان العقد مشروطا أنه إذا خالف المستأجر - المعلن إليه أي شرط من شروط فيحق للطالبة (المؤجرة) اللجوء للقضاء بمجرد حصول هذه المخالفة ويكون وضع يد المستأجر علي الحجرة محل الإنذار بدون سند ويحق للطالبة في هذه الحالة إقامة دعوى طرد للغصب عملا بنص المادة 147، 598 من القانون المدنى، وتنص المادة 147 من القانون المدنى: أن العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا بإتفاق الطرفين، كما تنص المادة 598 من ذات القانون على أنه: ينتهى عقد الأغيجار بإنتهاء المدة المعينة في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء، كذلك تنص المادة 590 من القانون المدنى على أن: يجب على المستأجر أن يرد العين المؤجرة عند انتهاء الإيجار، فإذا أبقاها تحت يده دون حق كان ملزما أن يدفع للمؤجر تعويضا يراعى في تقديره القيمة الإيجارية للعين وما أصاب المؤجر من ضرر.
وفي ذلك قضت محكمة النقض بأنه : إخلال المستأجر بالتزامه برد العين عند انتهاء الإيجار إذا هو حال بفعله دون تمكين المؤجر من الإنتفاع بها دون عائق يجعله بمقتضى نص المادة 590 مدنى ملزما بأن يدفع للمؤجر تعويضا يراعي في تقديره القيمة الإيجارية للعين، وما أصاب المؤجر من ضرر"، كما تنص المادة 600 من ذات القانون على أن: إذا نبه أحد الطرفين علي الآخر بالاخلاء واستمر المستأجر مع ذلك منتفعا بالعين بعد انتهاء الايجار فلا يفترض أن الايجار قد تجدد مالم يقم الدليل علي عكس ذلك، كما تنص المادة 804 من ذات القانون على أنه لمالك الشي الحق في كل ثماره ومنتجاته وملحقاته مالم يوجد نص.
حكم بالطرد للغصب مع التسليم
وقد قضت محكمة النقض بأنه: أن مفاد المواد 563، 598، 599 من القانون المدني أنه إذا اتفق العاقدان علي مدة ما انقضي الايجار بقواتها مالم يشترط لانهائه صدور التنبيه بالإخلاء من أحداهما للاخر قبل فوات المدة بوقت معين فإن الايجار ينتهي دون حاجة الي تنبيه بالإخلاء مالم يتفق على خلاف ذلك ويعد بقاء المستأجر في العين برضاء المؤجر بعد ذلك تجديدا ضمنيا وليس امتدادا للايجار ومدته هي المدة المحددة لدفع الأجرة مع وجوب التنبية بالإخلاء في المواعيد القانونية، طبقا للطعن رقم 6036 لسنة 77 قضائية – دوائر الإيجارات جلسة 21 يناير 2009.
وكذا الطعن المقيد برقم 17267 لسنة 77 قضائية، الصادر بجلسة 17 أبريل 2019 والذى جاء في حيثياته: أن الأصل خلوص المكان لمالكه فيكفي الأخير إثباتاً لواقعة الغصب التي يقيم عليها دعواه أن يقيم الدليل على وجود الغير بالعين لينتقل بذلك عبء الإثبات العكس على الغير بوصفة مدعيا خلاف الأصل ليثبت أن وجوده بالعين يستند إلى سبب قانوني يبرر ذلك، وقد قضت أيضا بأنه من المقرر قانونا أنه لا يكفي لتجديد عقد الايجار تجديدا ضمنيا وفقا للمادة 599 من التقنين المدني بقاء المستأجر في العين المؤجرة بعد انتهاء مدته؛ بل يتعين فوق ذلك انصراف نيتة الي التجديد وتوجيه التنبية بالاخلاء من أحد المتعاقدين للأخر يقيم طبقا للمادة 600 من القانون المدني - قرينة قابلة لإثبات العكس تمنع من افتراض التجديد الضمني لو بقي المستأجر في العين بعد انتهاء الإيجار، طبقا للطعن رقم 687 لسنة 43 قضائية، جلسة 28 أبريل 1976، وكان من المقرر كذلك أن شغل المكان بطريق الغصب مهما استطالت مدته لا يكسب الحق في البقاء كما انه من المقرر قانونا أن مقصود الغصب هو انعدام سند الحيازة وهولا يعتبر كذلك إلا إذا تجرد وضع اليد من الاستناد الى سند قانوني له شأنه من تبرير يد الحائز على العقار المثار بشأنه النزاع.
المحكمة تقضى بسداد القيمة الإيجارية ومقابل الإنتفاع
وحيث أن المحكمة تنوه الى أنه وحيث أنه سبق وأن قضت المحكمة بإلزام المدعي عليه بسداد القيمة الايجارية للمدعية حتى تاريخ 31 أغسطس 2023 ومن ثم يستحق تعويضا يتمثل في مقابل عدم الإنتفاع بالعين عن الفترة من 31 أغسطس 2023 حتى تاريخ الحكم في 22 فبراير 2025 تقدره المحكمة وفقا للقيمة الايجارية بالعقد سند الدعوى بمبلغ 200 جنيه شهريا، ويتم احتسابه كالآتي (18) شهر 200 جنيه مقابل الإنتفاع) – 3600 جنيه، و هو الأمر الذي نقضي المحكمة معه بإلزام المدعى عليه بأداء ذلك المبلغ المدعية كمقابل انتفاع عن الفترة من 31 أغسطس 2023 حتى تاريخ الحكم في 22 فبراير 2025 على نحو ما سيرد بالمنطوق .
وحيث أنه وعن طلب ما يستجد وحتى تاريخ التسليم، ولما كان المقرر أنه لا يقبل من المؤجر أثناء نظر دعوى فسخ عقد الايجار طلب إلزام المستأجر بما يستجد من أخره من تاريخ الحكم حتى تنفيذه لأن هذا الطلب يمثل واقعة مستقلة لاحقة الصدور الحكم في الدعوى، وإذ قضى الحكم على خلاف هذا النظر، فإنه يكون معيبا بمخالفة القانون والخطا في تطبيقه، ولما كان ذلك الطلب يمثل واقعة مستقلة مستقبلية لاحقة لصدور الحكم في الدعوى فإن المحكمة ترفضه و على نحو ما سورد بالمنطوق .
فلهذه الأسباب:
حكمت المحكمة: أولا: بإنتهاء عقد الايجار المؤرخ 1 سبتمبر 2020 سند الدعوى وبإخلاء المدعى عليه الشقة عين التداعي الموضحة الحدود والمعالم بعقد الايجار موضوع الدعوى وتسليمها للمدعية خالية من الشواغل والأشخاص .
ثانيا: بالزام المدعى عليه أن يؤدى إلى المدعية مبلغ الف وربعمائة جنيه (1400جنيه) القيمة الايجارية عن الفترة من 1 فبراير 2023 حتى 31 أغسطس 2023.
ثالثا: بإلزام المدعى عليه أن يؤدى إلى المدعية مبلغ ثلاثة الاف وستمائة جنيه (3600 جنيه) كمقابل انتفاع عن الفترة من 1 سبتمبر 2023 حتى 22 فبراير 2025، ورفضت ما عدا ذلك من طلبات والزمت المدعى عليه المصاريف ومبلغ خمسة وسبعون جنيها مقابل أتعاب محاماة.
