حق الارتفاق - أرشيفية
حق الارتفاق في الاصطلاح الشرعي والقانوني منفعة مقررة لعقار مملوك لشخص على عقار آخر مملوك لغير الأول. كالشرب، والمسيل، والمرور، وغير ذلك، وحق الارتفاق من قبيل ملك المنفعة. وهي منفعة بين عقارين، تابعة لهما على الدوام مهما انتقلت ملكيتهما، ومالك هذه المنفعة هو مالك العقار المنتفع، ومن هنا تتجلى عينية هذا الحق، وهو في الوقت ذاته منفعة منتقصة من ملكية العقار المُرْتَفَق به "الخادم" لمصلحة العقار المُرْتَفِق "المخدوم" على الدوام.
ولو اجتمعت ملكية العقارين "الخادم والمخدوم" في شخص واحد، فإنهما يصبحان بحكم العقار الواحد - وعندها يختفي حق الارتفاق هذا - على أنه يمكن أن يعود إلى الظهور والاعتبار مجدداً إذا تنازل هذا المالك عن أحد هذين العقارين لمالك جديد، أو إذا تنازل عن كل منهما إلى شخصين مختلفين، وحق الارتفاق أيضا هو الحق المتعلق بعين العقار وألا يكون عقارا بالتخصيص بل عقارا بطبيعته ولا يتعلق بالأشخاص.
حق الانتفاع العيني.. كل ما تريد معرفته عن حق الارتفاق
في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على حق الانتفاع العيني أو بمعنى أدق حق الارتفاق، حيث سمي حق الانتفاع العيني حق الارتفاق، لأن فيه اعتماد عقار على عقار آخر في أمر من الأمور اللازمة للانتفاع بهذا العقار واستغلاله (كإجراء الماء على أرض الجار أو المرور في أرض الغير) أو هو حق مقرر على عقار آخر مملوك لغير مالك العقار الأول، وجاء تعريفه في المادة 1015 بأنه (حق يحد في منفعة عقار لفائدة عقار غيره يملكه شخص آخر) – بحسب الخبير القانوني والمحامى عبدالفتاح المنوفى.
في البداية - لو كان اشتري شخصا أرضا من أخر، وكانت هذه الأرض المباعة في وسط أرض للبائع، ولا يمكن للمشتري الوصول إلى الأرض التي اشتراها إلا إذا مر علي طريق مؤد إليها وهذا الطريق مملوك للبائع، فإنه للمشتري الحق في استعمال هذا الطريق المؤدي للأرض المشتراه بالشروط التي يتفق عليها أو التي جرى العرف بها، مما جعل الفقهاء يفرقون بين حق الانتفاع العيني "حق الارتفاق"، وبين حق الانتفاع الشخصي وهذه الفروق تتجلى في الأمور الآتية – وفقا لـ"المنوفى":
1- حق الانتفاع العيني يكون دائما متعلقا بحق مقرر على عقار أما حق الانتفاع الشخصي، فإنه يتعلق أما بالعقار كما في وقف العقار أو تجارته أو إعارته وقد يتعلق بالمنقول، كما في إجارة الدابة أو استعارة أله من الألات.
2- حق الارتفاق مقرر لعقار، ولهذا تزيد به قيمة العقار ومنفعته فالأرض أذا سهل شربها، وشرع لها طريق زادت قيمتها ومنفعتها، أما حق الانتفاع الشخصي فهو دائما مقرر لشخص معين بأسمه أو وصفه.
3- حق الارتفاق دائم غير مؤقت بوقت محدد، وحق الانتفاع الشخصي له وقت ينتهي بانتهائه.
4- حق الارتفاق متفق على توريثه، أما حق الانتفاع الشخصي فمختلف في توريثه، فالأحناف يرون أنه منفعه والمنفعة لا تورث، لأنها ليست مالا، وجمهور الفقهاء يقولون بصحة توريث المنافع على اعتبار أنها أموال كما سبق القول.
محل حق الارتفاق: تنشأ على نوعين:
ارتفاق عام: ثابت للناس جميعا ومحله الأملاك العامة كالأنهار والطرق والجسور ونحوها، مما لا يختص بها أحد.
ارتفاق خاص: ومحله الأملاك الخاصة بفرد لا يثبت فيها حق الارتفاق عليها إلا بإذن المالك.
بما يثبت حق الارتفاق بمعنى أسبابه:
الاشتراك العام - الاشتراك في العقود – القدم
يثبت حق الارتفاق بالشركة العامة بين أفراد الدولة في المرافق العامة، كالأنهار والطرق العامة، والترع التي حفرتها الدولة لعامة للناس والمصارف، فهذه الأمور وغيرها من المرافق العامة يرتفق بها الناس جميعا ولا يختص بها فرد دون فرد أخر.
كذلك يثبت حق الارتفاق بالنص عليه في عقد معاوضة مالية، كأن يشترط مشتري لقطعة أرض من شخص أن يبيح له المرور من طريق موصل إلى هذه القطعة، أو يشترط عليه مرور المياه من أرضه ليسقي أرضه، وقبل بائعها هذا الشرط، فإن حق المرور وحق الشرب يثبتان بهذا الشرط.
ملحوظة: أيضا يثبت حق الارتفاق بالتقادم، فإذا كان حق الارتفاق قد ثبت منذ مدة طويلة ولا يعلم سبب ثبوته، فإن هذا الحق يثبت المرور أو الشرب ولا يجوز إنهاء هذا الحق إلا إذا ثبت بدليل قطعي أنه نشأ نتيجة سبب باطل، فلو لم يكن إثبات نشأة هذا الحق أبقى على ما هو عليه أخذا بما فيهم مصلحة الناس ومنفعتهم.
وزيادة على الأسباب السابقة فقط أضاف بعض الفقهاء أسبابا أخرى يثبت بها حق الارتفاق وهي:
- أن يشتري شخص حق الارتفاق منفردا، لأنه في نظرهم حق مالي له قيمة - أي يقوم بالمال - وذلك كأن يكون لشخص قطعة أرض لا مصرف لها ولجاره مصرف، فأتفق معه على أن يصرف ماء أرضه في مصرفه مقابل عوض من المال، فإنه بذلك يكون قد ثبت له حق الارتفاق عن طريق الشراء.
- وأيضا إذا تبرع صاحب المصرف في المثال السابق يصرف أرض جاره في مصرفه دون عوض، فالتبرع هذا يثبت لجاره حق ارتفاق فى هذا المصرف، إذ أن التبرع ملزم عند هؤلاء الفقهاء ومنهم الماليكه.
أنواع حقوق الارتفاق
1-حق الشرب:
- هو حق عينى بحصة دورية في الماء لسقي الأراضي وما التصق بها من غرس وشجر، وهو حق مقرر لكل شخص في موارد المياه العامة بمختلف وجوه الانتفاع، إلا إذا تعلق بمورد خاص حينها لا يجوز إلا برضى صاحبه، لكن ليس ذلك الاختصاص على إطلاقه، فإذا استوفي المالك حاجته منه جاز لجيرانه الملاك استغلال مورد الماء بقدر حاجه أراضيهم على أن يشتركوا في نفقات إنشاء وصيانة مورد الماء بنسبه مساحة أراضيهم التي تنتفع منه.
- إذا لم يتفق أصحاب حق الشرب على القيام بالإصلاحات الضرورية لموارد المياه أو فروعها أو الجدول المشترك جاز إلزامهم بنسبة مساحة أراضيهم التي تنتفع منها، وذلك بناء على طلب أي واحد منهم.
- حق الشرب ينتقل لزوما تبعا لانتقال ملكية الأرض التي تتنفع به.
- ولكن إذا كان مورد الماء مشتركا فليس لأحد من الشركاء ان يرتب عليه لفائدة الغير حق الشرب إلا بموافقتهم جميعا.
2-حق المجري: هو تمرير ماء الري من مورده بأرض الغير للوصول به إلى الأرض المراد سقيها
فلزم من ذلك أن يحصل صاحبه على حق مرور المياه في الأراضي الواقعة بين أرضه، وبين ذلك المورد مقابل تعويض مناسب يدفع مقدما كما يراعي ارتكاب الضرر الأخف في ملك الغير عن أقامة مساريب جريان المياه، وبالمقابل يمنع المالك من التعرض لصاحب حق المجرى من ممارسة حقه بما في ذلك دخول أرضه كلما اقتضته الحال لإجراء الإصلاحات من ترميم وتعهد وغيرها مما هو واقع على عاتق المستفيد.
3- حق المسيل أو الصرف: ينشأ هذا الحق في حاله سيلان المياه سيلانا طبيعيا لا يد للإنسان فيه بين عقارين أحدهما مرتفع والآخر منخفض يتلقى المياه السائلة.
فيحق تبعا لذلك لصاحب الأرض العليا أن يصرف الماء الزائد عن حاجته من مياه الأمطار وغيرها على الأرض المنخفضة دون ضرر أو بأقل ما يمكن إلا إذا كان مما لا يمكن تفاديه كل ذلك مقابل تعويض مناسب يدفع مقدما مع مراعاة القاعدة العامة في أحداث الأبنية بأن تقام سطوحها وشرفاتها بشكل يسمح بمسيل مياه الأمطار ونحوها على أرضه لا على الأرض جاره ولا يحق بالمقابل لصاحب الأرض المنخفضة أن يقيم حاجز أو سدا ليمنع تدفق المياه على أرضه.
ويلاحظ: أن نفقات صيانة المسيل وإصلاحه تكون على صاحب الحق في الانتفاع به وعلي من كان المسيل في ملكه أن يمكن المنتفع من صيانته واصلاحه بأن يبيح له الدخول في أرضه وإلا فعليه أن يقوم بذلك على حسابه وأن امتنع ألزمه القاضي أحد الأمرين.
- والصرف شبيه بحق المجرى، فالمشرع رتب عليه نفس الالتزامات المتبادل والحقوق.
4- حق المرور:
هو حق مقرر لكل عقار ليس له منفذ إلى الطريق العام أو له منفذ لكنه لا يكفي مالكه للتمتع بكامل حقوقه عليه، فيحق له لذلك أن يحصل على ممر في أرض الجار مقابل تعويض مناسب وأن يتم ذلك بما لا يسبب للجار صاحب الأرض المرتفق بها إلا أقل ضرر، وقد يحدث أن يكون لعقار مملوك على الشياع منفذ الي الطريق فلما قسم صارت بعض اجزائه محصوره ولا منفذ لها الي الطريق العمومي، ففي هذه الحالة لا يجوز لملاكها المطالبة بالمرور إلا في الأجزاء التي كانت موضوع التقسيم أما لم يكن ذلك ممكنا، فإنهم يعاملون كما لو كان هذا العقار مما لا منفذ له ابتداء فيترتب على ذلك أن يستفيدوا من حق الارتفاق في ملك الجار مقابل تعويض - الكلام لـ"المنوفى".
5- حق المطل (حق الجوار):
وهو حق كل من الدارين المشتركين في حائط واحد وهذا الحق يقيد كل من الجارين بتصرفات جاره فإذا لم تكن هناك حدود مشتركة فهناك حق الآداب العامة المفروضة على كل منهما تجاه الاخر، فعلي الأصل فان المالك لا يتقيد بأي قيد في المطلات والشرفات التي يفتحها على الطريق العامة، كما له أن يبني في حدود أرضه دون مراعاة النوافذ والشبابيك المفتوحة على ملكة إلا إذا وجدت اتفاقات مخالفة - هكذا يقول "المنوفى".
هناك نوعان من حق الجوار:
1-الجوار الجانبي ويسمى بالجوار المطلق:
وهو الجوار الناشئ عن ملاصقة الحدود، فإنه لكل من الجارين أن ينتفع بما يملك انتفاعا كاملا بشرط ألا يضر بصاحبه ضررا فاحشا، وإذا أضر عليه بالتعويض بناء على طلب المتضرر.
2- الجوار الراسي أو حق التعلي:
فهو حق الإنسان أن يرتفع ببنيانه على بناء غيره، فقد يكون هناك بيت ذو طوابق متعدده لكل طابق مالك خاص، فقد يكون الطابق السفلى مالك والطابق العلوي مالك فيكون لصاحب الطابق العلوي الانتفاع بسقف الجار والعلو عليه .
انقضاء حق الارتفاق:
أنه حق دائم لكنه دوام نسبي لا يمنعه من الانقضاء، فإنه ينتهي في الحالات الآتية:
1- انتهاء الآجل المحدد له أو بزوال الغرض الذي أحدث من أجله.
2- اجتماع العقارين في يد مالك واحد أو بالتنازل عن حق الإرتفاق ممن له الحق فيه.
3- هلاك العقار المرتفق أو العقار المرتفق به هلاكا كليا أو هلاكا جزئيا لا يمكن معها استعمال الحق.
يتميز حق الانتفاع عن حق الارتفاق بميزات جوهرية أهمها:
1- وفى الحقيقة يتميز حق الانتفاع عن حق الارتفاق بميزات جوهرية أهمها أن حق الأرتفاق لا يكون إلا لمنفعة عقار على عقار أخر كحق المرور مثلا، أما حق الإنتفاع فيكون لمنفعة شخص كما لو اتفق البائع والمشترى على أن يحتفظ بحق الأنتفاع فترة زمنية مثلا.
2- وحق الانتفاع يصح تقريره على عقار أو على منقول.
3- كذلك حق الارتفاق حق مؤبد ما لم يتفق على خلاف ذلك لكن حق الانتفاع مؤقت دائما.
4- وهناك فرق جوهرى أيضا أن حق الانتفاع حق أصلى وله استقلاله الخاص، ومن هنا فيمكن التنازل عنه وحجزه ورهنه، أما حق الارتفاق فحق تابع ومن ثم فلا يجوز التنازل عنه ولا رهنه ولا حجزه على وجه الاستقلال.
5- يضاف إلى ذلك أن حق الارتفاق محدد ومقرر فى حدود تتفق معه فقط، أما حق الانتفاع فإن المنتفع يعمل كل أعمال الانتفاع كالمالك.
6- حق الانتفاع حق عينى لا يقع إلا على شيء مملوك لآخر، وهو مستقل عن ملك الرقبة، فنطاقه الاستغلال والاستعمال فقط، وهو محدد بحياة المنتفع عموما مالم يتم الإتفاق على انتهائه قبل ذلك.
7- وحق الانتفاع يجوز أن يكون مقترنا بشرط فاسخ أو بشرط واقف فى حين أن خصائص حق الارتفاق هى أنه حق عينى وعقارى وتابع ولا يمكن فصله عن العقار المحمل به ومؤبد ما لم يزول سبب وجوده وهو زوال سبب الارتفاق ولا يجوز التصرف فيه على وجه الاستقلال ولا يقبل التجزئة من حيث نشأته أو زواله.
تطبيقات محكمة النقض عن حق الارتفاق
هذا وقد سبق لمحكمة النقض التصدي لاشكالية حق الارتفاق بالمرور، وذلك في الطعن المقيد برقم 996 لسنة 76 قضائية، بجلسة 2015/2/12، والذى جاء فيه: حق الارتفاق بالمرور ليس مطلقًا، بل مقيد بشروط صارمة وفقًا للقانون المدني، وأبرزها "إثبات ملكية العقار المحبوس"، وتمسك المدعى عليه بدفع جوهري قد يؤدي إلى تغيير نتيجة الحكم عدم مناقشته يؤدي إلى بطلان الحكم.
المبادئ: شرط ملكية العقار للتمتع بحق الارتفاق بالمرور:
1- لا يحق لأي شخص المطالبة بحق ارتفاق بالمرور إلا إذا كان مالكًا للعقار المحبوس عن الطريق العام.
2- الطرف الذي يترتب على أرضه حق الارتفاق يجب أن يكون مالكًا للعقار المرتفق به.
3- الحصول على حق المرور يكون مقابل تعويض عادل وفقًا للفقرة الاولي من المادة 812 مدني.
4- إغفال المحكمة بحث دفاع جوهري يؤدي إلى بطلان الحكم.
5-إذا قدم أحد الأطراف دفعًا جوهريًا قد يغير نتيجة الحكم ولم تتعرض له المحكمة، فإن ذلك يعد قصورًا في التسبيب يؤدي إلى بطلان الحكم.
6- محكمة الاستئناف ملزمة بمناقشة جميع الدفوع المقدمة أمام محكمة أول درجة، حتى لو لم يُعد الخصم التمسك بها صراحة.
7- لا حق في الارتفاق بالمرور دون إثبات ملكية العقار المحبوس عن الطريق.
حكم آخر لمحكمة النقض حول حق ارتفاق بالممر
وجاء أيضا في الطعن المقيد برقم 0097 لسنة 13 قضائية، والذى جاء في حيثياته: إن وجود حق ارتفاق للغير على أرض الطريق الذى بين الأرضين لا يمنع الجوار بينهما، لأن حق الارتفاق على أرض لا يخرج هذه الأرض عن ملكية أصحابها بل هى تظل جزءاً من العقار المملوك لهم، كما أن إشتراك الغير فى الانتفاع بحق الارتفاق الذى للأرض المشفوعة أو المشفوع بها لا يحرم الشفيع من التمسك بهذا الحق للمطالبة بالشفعة، لأن القانون لم يشترط أن يكون حق الارتفاق الذى على الأرض المشفوعة مقرراً لمصلحة أرض الجار دون غيرها أو أن يكون حق الارتفاق الذى على أرض الجار مقرراً لمصلحة الأرض المشفوعة وحدها.
أثر كسب حق ارتفاق بالمطل بالتقادم
وفى حكم أخر تصدت محكمة النقض لإشكالية أثر كسب حق ارتفاق بالمطل بالتقادم، وذلك في الطعن المقيد برقم 297 لسنة 66 قضائية، جلسة 10 ديسمبر 1997، والذى جاء فيه: كسب حق ارتفاق بالمطل بالتقادم يكون أثره لصاحب الحق استبقاء مطله مفتوحاً على أقل من المسافة القانونية، مع عدم أحقية الجار في البناء على مسافة أقل من متر ولو كان المطل مفتوحاً في حائط مقام على الخط الفاصل بين العقارين المادة 819 من القانون المدني، وحق الارتفاق بالمطل يكون اكتسابه بالتقادم، أما تحققه بتوافر شرطيّ الظهور والاستمرار بنية استعمال الحق مدة خمس عشرة سنة، طبقا للمادة 1016/2 مدنى، أما تمسك الطاعن باكتسابه حق ارتفاق بالمطل بالتقادم الطويل وطلبه إحالة الدعوى للتحقيق لإثبات ذلك، هو في حد ذاته دفاع جوهري، أما إطراح هذا الدفاع دون تحقيق ينتج عنه قصور وإخلال بحق الدفاع.
حق الارتفاق بالمجرى
حق المجرى لا يتقرر وفقاً للمادة 33 من القانون المدنى الملغى و المادة 809 من القانون المدنى القائم و المادة التاسعة من لائحة الترع والجسور لمجرد ما أوجبه القانون فى هذه المواد على مالك الأرض من السماح بأن تمر فى أرضه المياه الكافية لرى الأطيان البعيدة عن مورد الماء بل يجب لذلك أن يتقدم صاحب الأرض الذى يرى إنه يستحيل أو يتعذر عليه رى أرضه رياً كافياً والذى تعذر عليه التراضى مع مالك الأرض التى يمر بها المجرى، بطلب إلى المحكمة أو جهة الإدارة المختصة لتقرير هذا الحق له وبيان الكيفية التى يكون بها إنشاء المجرى وتحديد التعويض الذى يدفعه مقابل تقرير هذا الحق له إذ أن تقرير هذا الحق لا يكون إلا مقابل تعويض عادل، وذلك في الطعن رقم 40 لسنة 31 قضائية، جلسة 1965/11/11.
حقوق الارتفاق - ومنها حق المطل
وفى إشكالية أخرى لحقوق الإرتفاق تتعلق بحق المطل، تصدت لها محكمة النقض في الطعن المقيد برقم 3855 لسنة 82 قضائية، الصادر بجلسة 7 / 5 / 2018، جاء في حيثياته: حقوق الارتفاق - ومنها حق المطل – يجوز اكتسابها بالتقادم إذا توافرت أركان وضع اليد المكسب للملكية، فإذا قضت المحكمة باكتساب حق ارتفاق بالمطل وجب عليها أن تبين في حكمها جميع العناصر الواقعية اللازمة لثبوته من وضع اليد ومظهره ومبدئه واستمراره طوال المدة المكسبة له، أما ترك الطرق الخاصة المملوكة للأفراد لمرور الغير يحتمل أن يكون مبنياً على التسامح الذي لا يكسب حقاً ولا يجعل الطريق عاماً، استطراق الأراضي المملوكة للأفراد ليس من شأنه وحده تخصيصها للمنفعة العامة وإنما يلزم استمرار هذا الاستطراق المدة اللازمة لكسب ملكيتها بالتقادم وتخصيصها للمنفعة العامة بمجرد اكتمال هذه المدة.
محكمة النقض وحق الارتفاق 1
محكمة النقض وحق الارتفاق 2
