ايجارات - أرشيفية
أصدرت الدائرة 10 إيجارات، بمحكمة استئناف القاهرة، حكما فريدا من نوعه، بإلغاء حكم أول درجة، والقضاء مجددا بفسخ عقد الايجار وإخلاء المستأنف ضدهم من العين، لإنتهاء مدة الإيجار، ورسخت المحكمة لمبدأ قضائى مفاده:
"حظرت المادة 235 مرافعات قبول أي طلب جديد أمام محكمة الاستئنافية إلا أن النص أجاز في الفقرة الثالثة منه دون تعديل في موضوع الطلب الأصلي تغيير سببه أو الإضافة إليه، فإن ذلك مشروع بأن يكون قصد المدعي من تغييره أو أضافته الى جانب السبب الذي كان يستوي عليه الطلب أمام محكمة الدرجة الأولي هو تأكيد لاحقيته في ذات الطلب الذي كان مطروحا عليها، وحيث أن الطاعنة قد طلبت أمام محكمة أول درجة بطلب فسخ عقد لايجار المؤرخ 1/9/2003 والاخلاء على سبب قيام المستأجر بتأجير العين من الباطن للغير دون موافقة كتابية صريحة من المالك ومن ثم يكون طلبها أمام محكمة الاستئناف بطلب فسخ عقد الايجار لانتهاء مدته، فإن ذلك يعد منها إضافة لسبب الدعوي دون تغيير في موضوعها، لأن هذه الأسباب تعتبر أسبابا لطلب واحد وهو طلب فسخ عقد الايجار، ومن ثم تكون الطاعنة قد استعملت الاجازة المقررة لها في المادة 235/3 مرافعات، ولا يعد ذلك طلبا جديدا فى الاستئناف".
صدر الحكم في الاستئناف المقيد برقم 3031 لسنة 27 قضائية، لصالح المحامى سامى على سليم، برئاسة المستشار سيد غانم، وعضوية المستشارين عمرو صلاح، وأحمد أبو المجد، وأمانة سر صموئيل مجدي.
الوقائع.. نزاع قضائى بسبب تأجير ورثة المستأجر الشقة من الباطن
الوقائع على ما يبين من الحكم المستأنف وسائر الأوراق تتحصل في أن المستأنفة والمستأنف ضدهم من الرابع حتى السادسة أقاموا على المستأنف ضدهم من الأول حتى الثالثة الدعوي رقم 1264 لسنة 2019 مدني كلى شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بطرد المستأنف ضدهم الثلاثة الأول من عين النزاع للغصب على سند من القول من أن العقار الكائن به عين النزاع يملكه على المشاع المستأنفة والمستأنف منهما الخامس والسادسة مع آخرين صدر حكم نهائي في الدعوي رقم 632 لسنة 2018 مدني كلي شمال القاهرة بتولي المستأنف الرابع إدارة العقار، وتبين لهم أن المستأنف ضدهم الثلاثة الأول يضعون يدهم علي الشقة رقم 20 بالدور الخامس بالعقار بلا سند من الواقع والقانون، فأقاموا الدعوي وجه المستأنف ضدهما الأولى والثانية قبل المستأنفة والمستأنف ضدهم من الرابع حتى السابع دعوي فرعية بطلب الحكم بطلب الحكم بإثبات العلاقة الايجارية بين مورثهما ومورث المستأنفة والمستأنف ضدهم من الرابع حتى السابع.
وذلك على سند من أن مورثهما المرحوم "فوزى. م" إستأجر في من المرحوم "محمد. ف" مورث المستأنفة والمستأنف ضدهم من الخامسة حتى السابع عين النزاع بموجب عقد ايجار محرر عام 2003 لقاء أجرة شهرية مقدارها 300 جنيه، وأضاف طلبا بمنع التعرض لهما في حيازتهما للعين محل التداعي، ثم ندبت المحكمة خبيرا وبعد أن أودع تقريره قررت الدائرة المدنية المنظورة أمامها الدعوي إحالتها لاحدي دوائر الإيجارات، فقيدت أمامها برقم 1322 لسنة 2022 إيجارات كلي شمال القاهرة، وحيث مثلت المستأنفة بتعديل طلباتها في الدعوي بموجب صحيفة معلنة للمستأنف ضدهم الثلاثة الأول بطلب الحكم بإخلائهم من عين النزاع وفسخ عقد الايجار المؤرخ 1 سبتمبر 2003.
ورثة المالك يقيمون دعوى طرد
على سند من القول من أنه بموجب هذا العقد أستأجر مورث المستأنف ضدهم الثلاثة الأول من مورثها عين النزاع وأن ورثته قاموا بتأجير العين المؤجرة المورثهم للغير بدون موافقة كتابية من المالك مخالفين بذلك البند السابع من عقد الايجار والذي تضمن حظرا على المستأجر التأجير من الباطن بدون إذن صريح أو كتابة من المالك وفي حالة المخالفة للمؤجر طلب فسخ هذا العقد، وبتاريخ 31 ديسمبر 2022 حکمت محكمة أول درجة في موضوع الدعوي الأصلية برفضه، وبالطلبات في الدعوي الفرعية، ثم استأنفت المستأنفة هذا الحكم بالاستئناف المطروح بموجب صحيفة أودعت قلم كتاب هذه المحكمة بتاريخ 8 فبراير 2023 طلبت في ختامها الحكم بقبول الاستئناف شكلا وفي الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضي به والقضاء بإخلاء المستأنف ضدهم الثلاثة الأول من الشقة محل التداعي والتسليم.
وأسست استئنافها على أسباب حاصلها (أ) خطأ الحكم المستأنف في تطبيق القانون، (ب) مخالفة الحكم المستأنف للثابت بالأوراق وحيث أن الاستئناف قد نظر أمام هذه المحكمة علي النحو المبين بمحاضر الجلسات حيث مثلا كل من المستأنف والمستأنف ضدهما الأولى والثانية بوكيل حيث قدمت المستأنفة أعلان بإضافة طلب وهو طلب الاخلاء لانتهاء مدة عقد الايجار 1 سبتمبر 2003 وتسليم العين المؤجرة وحافظة بالمستندات طويت على إنذارين بحوالة الحق والتنبيه بعدم الرغبة في تجديد مدة الاجارة ومذكرة شارحة للطلب المضاف كما قدم محام المستأنف ضدهما الأولي والثانية حافظة بالمستندات طويت على (1) أصل قيد وفاة المرحوم فوزي محمد عبد العزيز مستأجر عين النزاغ، (2) أصل أعلام شرعي ثابت به وفاة المستأجر الأصلي وانحصار ارته الشرعي في المستأنف ضدهما الثلاثة الأول وأخوته - ومذكرة بالدفاع التمس فيها الحكم بعدم قبول طلب التسليم بإعتباره طلبا جديدا في الاستئناف ورفض الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف، وحيث بجلسة المرافعة الختامية، فقررت المحكمة حجز الاستئناف للحكم.
محكمة أول درجة ترفض
المحكمة في حيثيات الحكم قالت: أنه بموجب عقد قسمة المهاياة المكانية للمال الشائع والمؤرخ 14 فبراير 2021 بين الشركاء المشتاعين اختصر الطاعة بالانتفاع بالشقة محل التداعي مما يعادل حصتها في المال الشائع بذلك تهيأ لها أن تحوز نصيبا مقررا تستقل بإدارته وإستغلاله بنفسها دون باقي الشركاء وتكون صاحبة حق ومركز قانوني علي مدار التداعي ويحق لها حق التقاضي بشأن المنازعات المتعلقة بها، وبذلك يكون الطلب الموجه منها بإخلاء عين النزاع في صحيفة تعديل الطلبات منفردا دون باقي الشركاء يكون موجهه من صاحب الحق في توجيهه، كما أن الطاعنة قد أعلنت المطعون ضدهم الثلاثة الأول بحوالة الحق اليها بخصوص عين النزاع بموجب أصل إنذار علي يد محضر معلن لهم بتاريخ 5 مارس 2022 ولم ينعي المعلن إليهم على هذا الإعلان بثمة أي مطعن ومن ثم تكون الحوالة استوفت شرائطها وفقا لنص المادة 305 من القانون المدني وتكون الحوالة نفاذه في حقهم فيما يتعلق بالحقوق والالتزامات المتعلقة بعين النزاع.
وعن موضوع الاستئناف قالت: وفي بيان الحاكم للعلاقة الايجارية للعين محل التداعي، وحيث أن الطاعنة قدمت أصل عقد الايجار المؤرخ 1 سبتمبر 2003 بين مورثها ومورث المستأنف ضدهم الثلاثة الأول عن عين النزاع، وحيث أن المستأنف ضدهما الأولى والثانية أقرتا في صحيفة دعواهما الفرعية أمام محكمة أول درجة ان مورثهما استأجر عين النزاع من مورث الطاعنة عام 2003 ومذكرة دفاعهما المقدمة أمام هذه المحكمة بجلسة 25 نوفمبر 2023 من أن مورثهما مستأجر عين النزاع بموجب عقد ايجار مؤرخ 1 سبتمبر 2003 مؤدي ذلك وأخذا بإقرار المستأنف ضدهما الأولى والثانية وما قدمته الطاعنة من مستندات 1 سبتمبر 2003مؤدي ذلك وأخذا بإقرار المستأنف ضدهما الأولى والثانية وما قدمته الطاعنة من مستندات يكون الحاكم للعلاقة الايجارية بين طرفي الخصومة عن العين محل النزاع هو عقد الايجار المؤرخ 1 سبتمبر 2003 ومن ثم فإنه لا جناح على محكمة الموضوع إذا ما أقامت قضاءها علي هذا العقد وأتخذته سندا لحكمها.
ورثة المالك تستأنف الحكم لإلغاءه بإضافة طلب جديد
وبحسب "المحكمة": وحيث حظرت المادة 235 مرافعات قبول أي طلب جديد أمام محكمة الاستئنافية الا أن النص أجاز في الفقرة الثالثة منه دون تعديل في موضوع الطلب الأصلي تغيير سببه أو الإضافة إليه، فإن ذلك مشروط بأن يكون قصد المدعى من تغييره أو أضافته الى جانب السبب الذي كان يستوي عليه الطلب أمام محكمة الدرجة الأولي هو تأكيد لاحقيته في ذات الطلب الذي كان مطروحا عليها، وحيث أن الطاعنة قد طلبت أمام محكمة أول درجة بطلب فسخ عقد الايجار المؤرخ 1 سبتمبر 2003 والاخلاء على سبب قيام المستأجر بتأجير العين من الباطن للغير دون موافقة كتابية صريحة من المالك، ومن ثم يكون طلبها أمام محكمة الاستئناف بطلب فسخ عقد الايجار لانتهاء مدته، فإن ذلك يعد منها إضافة لسبب الدعوي دون تغيير في موضوعها لان هذه الأسباب تعتبر أسبابا لطلب واحد وهو طلب فسخ عقد الايجار ومن ثم تكون الطاعنة قد استعملت الاجازة المقررة لها في المادة 235/3 مرافعات ولا بعد ذلك طلبا جديدا في الاستئناف.
وتضيف "المحكمة": وحيث أن الثابت من مطالعة عقد الايجار سند الدعوي والمؤرخ 1 سبتمبر 2003 أنه أبرم في ظل سريان أحكام القانون رقم 4 لسنه 1996 والذي انتظمت أحكامه على خضوع عقود الايجار التي تبرم في ظله لاحكام القانون المدني ومن ثم نضحي المنازعة المطروحة بمنأي عن تطبيق قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية، وحيث أن عقود الأيجار الخاضعة لاحكام القانون المدني عقود مؤقتة فإذا أتفقا المتعاقدين علي تحديد مدة معينة في العقد واتفقا على أن ينتهي بالقضائها الايجار دون حاجة إلى إجراء آخر فإنما يريدان بذلك أن العقد ينتهي بمجرد إنقضاء المدة المحددة دون حاجة إلى تنبيه بالأخلاء مادام التنبيه ليس مشرطا في العقد وحيث أن الثابت من مطالعة البند الثالث من أصل الايجار سند الدعوي أن المتعاقدين أتفقا على تحديد مدة معينة في العقد وهي 10 سنوات تبدأ من 1 سبتمبر 2003 وتنتهى في 31 أغسطس 2013 وتجدد لمدة أخري ما لم يقم أحد الطرفين قبل نهاية التعاقد بشهر بإنذار رسمي علي يد محضر بالتنبيه بفسخ التعاقد.
ورثة المالك تستند على انتهاء مدة الإيجار
وتؤكد "المحكمة": مؤدي هذا البند أن التنبيه بالفسخ والاخلاء مشترطا لانقضاء مدة العقد وحيث أن المدة الأولى للعقد وهي 10 سنوات قد انقضت في 31 أغسطس 2013 ولم يقم أحد الطرفين قبل نهاية التعاقد بشهر بإنذار الآخر رسميا بإنتهاء المدة وأعمالا للبند الثالث من العقد يحدد العقد لمدة أخري وهي 10 سنوات تنتهي في 31 أغسطس 2023 وحيث أن الطاعنة قد نبهت رسميا على المطعون ضدهم الثلاثة الأول بموجب إنذار علي يد محضر معلن لهم في 14 فبراير 2023 بعدم الرغبة في تجديد مدة العقد وتسليم العين المؤجرة كما أعلنتهم بموجب صحيفة معلنة لهم 2 ديسمبر 2023 بانتهاء مدة العقد ومن ثم تكون العلاقة الايجارية قد أنقصمت بهذا التنبيه وتضحي يد المستأنف ضدهم الثلاثة الأول على العين المؤجرة يد غاصب يتعين طردهم منها وحيث أنه عن طلب التسليم ولما كانت طلبات الطاعنة الختامية أمام محكمة أول درجة هي فسخ عقد الايجار والاخلاء ولم تتضمن طلب التسليم ومن ثم يعتبر طلبا جديدا من الممكن أن ترفع به دعوي جديدة دون البحث بحجية الأحكام وتنوه المحكمة إلى أن ما أنتهت إليه من قضاء هو قضاء ضمني برفض الدعوي الفرعية .
فلهذه الأسباب: حكمت المحكمة:
بقبول الاستئناف شكلا .
وفي الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضي به والقضاء في الدعوي الاصلية بإنتهاء عقد الايجار المؤرخ 1 سبتمبر 2003 لانتهاء مدته وإخلاء المستأنف ضدهم الثلاثة الأول من الشقة المبينة بعقد الايجار واصل صحيفة تعديل الطلبات والتي تحمل رقم 10 بالدور الخامس على يمين السلم والكائنة بالعقار رقم 20 شارع "......."، قسم الزيتون محافظة القاهرة، وفي موضوع الدعوي الفرعية برفضه والزمتهم بالمصاريف عن درجتي التقاضي ومائة وخمسة وسبعون جنيها أتعاب محاماة .
وفى هذا الشأن – يقول المحامى سامى على سليم، مقيم الاستئناف - تتخلص وقائع القضية من المدعية باعتبارها ورثة المالك قامت برفع دعوي إخلاء ضد الورثة "خلفا للمستأجر" وذلك لقيامهم تأجير العين من الباطن وتم أحالت الدعوي للخبير وانتهت القضية برفع الدعوي المقامة من مكتبنا، وتم استئناف حكم الرفض، وأثناء تداول الدعوي انتهاء عقد الايجار، والجديد هنا أننا طلبنا من المحكمة الاستئنافية أضافة طلب جديد هو الاخلاء لانتهاء عقد الايجار، والمحكمة رفضت استنادا لنص المادة 235 التي حظرت مرافعات قبول أي طلب جديد أمام محكمة الاستئنافية، ولكن تم تأصيل الطلب الجديد أمام المحكمة الاستئنافية والتي لقي طلبنا قبول عقب شرح تلك المادة وتأصيلها قانونا.
ويضيف "سليم" في تصريح لـ"برلماني": حيث حظرت المادة 235 مرافعات قبول أي طلب جديد أمام محكمة الاستئنافية إلا أن النص أجاز في الفقرة الثالثة منه دون تعديل في موضوع الطلب الأصلي تغيير سببه أو الإضافة إليه فإن ذلك مشروع بأن يكون قصد المدعي من تغييره أو أضافته الى جانب السبب الذي كان يستوي عليه الطلب أمام محكمة الدرجة الأولي هو تأكيد لاحقيته في ذات الطلب الذي كان مطروحا عليها وحيث أن الطاعنة قد طلبت أمام محكمة أول درجة بطلب فسخ عقد لايجار المؤرخ 1/9/2003 والاخلاء على سبب قيام المستأجر بتأجير العين من الباطن للغير دون موافقة كتابية صريحة من المالك، ومن ثم يكون طلبها أمام محكمة الاستئناف بطلب فسخ عقد الايجار لانتهاء مدته، فإن ذلك يعد منها إضافة لسبب الدعوي دون تغيير في موضوعها لأن هذه الأسباب تعتبر أسبابا لطلب واحد وهو طلب فسخ عقد الايجار، ومن ثم تكون الطاعنة قد استعملت الاجازة المقررة لها في المادة 235/3 مرافعات، ولا يعد ذلك طلبا جديدا فى الاستئناف.
