منعا للنصب في سوق العقارات.. الفروق الجوهرية بين عقد البيع وعقد التنازل.. الأول رسمي يتطلب إجراءات ومستندات والثاني عرفي يتطلب فقط "اتفاق بين طرفيه"

"اشترى شخص شقة في مدينة سكنية بموجب عقد بيع من الطرف الأول وهو الشركة المالكة المشروع للطرف التانى وهو المشترى، ثم جئت (أنا) واشتريت الشقة من المشترى، ولأن عقد البيع الذى تم بينه وبين الشركة كطرف أول يقتضي أن نكتب ملحق للعقد، فقد كان تم كتابة ملحق للعقد بين الشركة – طرف أول – المتناول - طرف ثانى – المتنازل اليه – كطرف ثالث وهو أنا".. بهذه الكلمات بدأ "أسامة. ع"، سرد أزمته في الفروق الجوهرية بين عقد البيع وعقد التنازل في القانون المصرى.

وتابع: "فلماذا لفظ المتناول والتنازل إليه، أليس هذا عقد بيع وشراء، فتكون الالفاظ بائع ومشترى أم أن البائع يساوي المتناول فى كافة الحقوق والواجبات والمتنازل اليه يساوى المشترى في كافة الحقوق والواجبات، فكثيرا من الناس يظن أن البيع هو التنازل والأخير مرادف للأول، وبالتالي من ابرم عقد تنازل عن عقار يعنى باع أو اشترى العقار، وهو الأمر الذى يتسبب في وقوع الكثير من المواطنين لعمليات النصب عند شراء عقار أو ممتلكات أخرى، وذلك يرجع لعدم الوعى الكامل ببنود ومعرفة الفرق بين العقود سواء كان بيع عقار أو تنازل عن عقار، فما الفرق بين عقد البيع وعقد التنازل في القانون؟". 

الفرق بين كل من عقد البيع والتنازل على العقار  

وللإجابة على تلك الإشكالية – يقول الخبير القانوني والمحامي جون نظمى - في البداية لو نظرنا إلى عقد البيع فهو من ضمن العقود المنصوص عليها في القانون، ويحتوي على 3 أمور رئيسية البائع و المشتري و المبيع أو السلعة المباعة، وهو عقد ينقل ملكية المبيع من البائع إلى المشتري لقاء ثمن معين يتم الاتفاق عليه داخل العقد، وهنا يكون ضروريا التفرقة بين عقد بيع عقار والتنازل عن عقار.  

وبحسب "نظمى" في تصريح لـ"برلماني": من النتائج التي تترتب على حق الملكية "حق التصرف"، وفي ملكية العقار يكون حق التصرف بأحد الأوجه التالية: "البيع – الهبة – الرهن – المقايضة"، وأما البيع: فهو بيع الشيء ونقل ملكيته من البائع للمشتري وفق الشروط والأوضاع التي يتطلبها القانون في كل بلد، والبيع يأخذ شكل البيع الرسمي والبيع العرفي، والبيع الرسمي هو الذي يكون في شكل عقد بيع رسمي يبين فيه أركان العقد وشكليته ويبرم عقد البيع الرسمي عادة على العقارات التي تم تسجيلها لدى مصلحة التسجيل العقاري، وذلك لأنه يتطلب مستندات واجراءات رسمية لإبرامه. 

ولماذا نرى عقود تنازل أكثر من عقود البيع؟  

ووفقا لـ"نظمى": أما البيع العرفي هو الذي يكون في شكل محرر عرفي "اتفاق بين طرفيه"، عادة لا يراعى فيه شكلية عقد البيع، إنما يحتوى علي ما يفيد بيع الشيء ونقل ملكيته بين الطرفين دون ذكر ثمن المبيع مثلا - أي بمعنى - يتم إبرامه دون التقيد بشكلية معينة عكس عقد البيع الذي يلزم لإبرامه شكلية معينة نص عليها المشرع، ويكون هذا التصرف عادة في شكل تنازل عن عقار، ويتطلب لإبرامه أية مستندات تفيد ملكية العقار وليس بالضروري أن يكون العقار مسجل بالتسجيل العقاري. 

وكثيرا من عامة الناس يظن أن البيع هو التنازل والأخير مرادف للأول، وبالتالي من ابرم عقد تنازل عن عقار يعنى باع أو اشترى العقار، والحقيقية الفارق شاسع بينهما باعتبار أن التنازل شيء والبيع والشراء شيء آخر، والسؤال الذي يثور في هذا المقام.. ولماذا نرى عقود تنازل أكثر من عقود البيع؟ والحقيقة أن الإجابة على هذه التساؤل تتطلب منا توضيح لمفهوم كل منهما:

-عقد البيع هو من العقود الرسمية الناقلة للملكية المنصوص عليها في القانون، وبالتالي يتطلب لإبرام عقد البيع وجود ملكية للعقار وسند هذه الملكية هي الشهادة العقارية الصادرة من مصلحة التسجيل العقاري، أي أنه لا يبرم عقد البيع إلا على عقار سند ملكيته شهادة عقارية، وتكون هناك ضريبة للدولة عن هذا العقد. 

الخلاف حول مسألة اعتبار عقد التنازل هو عقد "هبة"  

ـ أما عقد التنازل هو عقد عرفي يبرم عادة في العقارات التي سند ملكيتها حجج عرفية غير أن هذا النوع من العقود ليس لها شرعية – كما يرى الكثير من الفقهاء - حيث لا يوجد وصف لهذه العقود أو تنظيم قانوني لها، غير أنه جرت العادة عند وجود عقار غير مسجل بمصلحة الشهر العقاري فإنه يبرم بشأنه عقد تنازل عرفي ويعتبر هذا الأجراء تصديق على صحة التوقيع، كما يعتبر صحيح طالما قبله جميع الأطراف، أما إذا عدل أحد الأطراف عن هذا التنازل فإنه يصبح محل للنقض والبطلان.