العقود - أرشيفية
عقد البيع بمقتضاه يقوم خلاله شخص معين وهو البائع بنقل حقه وهو ملكيته لشيء معين إلى شخص آخر وهو المشترى، وبالمقابل لذلك يلتزم المشترى بدفع قيمة الشيء الذي اشتراه بمبلغ من النقود وعقد البيع من العقود الملزمة للجانبين، حيث يتولد عن هذا العقد التزامات تقع على كل من الطرفين المتبايعين وهما البائع والمشترى.
ولكن يبقى السؤال الذي يشغل بال الكثيرين فى سوق البيع والشراء، هل عدم ذكر الثمن فى العقد يبطله بطلانا مطلقا؟ وهل يكتفى بإصدار توكيل من البائع للمشترى بالبيع يكفى قانونا؟ حيث إن المتعارف عليه عن عقد البيع أن العقود الرضائية ولا بد من تراضى البائع والمشترى على الثمن ومحل البيع وكافة العناصر الأساسية الأخرى لهذا العقد، ويخضع عقد البيع للقواعد العامة التي تنظم العقود الملزمة للجانبين وبصفه خاصة يجب أن تتوافر لدى البائع والمشترى الأهلية لإبرام هذا العقد، ويجب من تراضى الطرفين المتبايعين على كافة العناصر الأساسية للعقد وخاصة الشيء المبيع "محل عقد البيع".
أخطاء في صياغة بند الثمن بعقود البيع قد تؤدى لبطلانه أو فسخه
في التقرير التالي، يلقى "برلماني" الضوء على إشكالية في غاية الأهمية تهم الملايين في سوق البيع والشراء والمتعاملين بالعقود تتمثل في أخطاء فى صياغة بند الثمن بعقود البيع، قد تؤدى لبطلانه أو فسخه، في ضوء قضاء محكمة النقض، وما هي شروط الثمن فى عقد البيع، وماذا لو كان عقد البيع تم تحريره بوكالة عن البائع؟ وماذا لو كان شروط الثمن على أقساط؟ وهل يحق طلب انتقاصه؟ وذلك في الوقت الذي تثور فيه العديد من الإشكاليات والأزمات بسبب تحرير العقود حيث تكتظ المحاكم بملايين الدعاوى المتعلقة بالعقود نتيجة الجهل القانوني لأحد طرفي العقد – بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض مجدى عزام.
في البداية – يجب ان نعلم أن القضية شائكة ويطول شرحها حيث تنقسم لـ 3 أقسام وهي: "1-شروط الثمن فى عقد البيع، 2- لو كان عقد البيع تم تحريره بوكالة عن البائع، 3- شروط الثمن لو كان على أقساط وهل يحق طلب انتقاصه"، وإليكم الشرح مفصلا - وفقا لـ"عزام":
القسم الأول: شروط الثمن في عقد البيع
1– ركن رئيسي بدونه يبطل العقد طبقا للمادة 418.
2– يجب أن يكون ثمن نقدى غير ذلك يكون مقايضة طبقا أيضا للمادة 418.
3– الاتفاق على عناصر الثمن وأسس تحديده يصح به عقد البيع طبقا للمادة 95.
4– طريقة السداد بشيكات – تحويلات بنكية – نقدي - ليس شرط لصحة عقد البيع لكون عدم السداد يؤدى لطلب الفسخ وليس البطلان.
– صورية بند الثمن هل تبطله؟
1– يجب أن يكون الثمن جديا.
2– صورية بند الثمن بيع الأب لأبنائه وذكر ثمن صوري.
3– مثال في الشفعة الثمن الظاهر مع حسن النية.
خلو عقد البيع من بند الثمن يجعل منه عقدا باطلا
خلو عقد البيع من بند الثمن يجعل منه عقد باطل: وفقا لنص المادة 418 من القانون المدني الثمن ركناً أساسياً في عقد البيع لا ينعقد بدونه باعتباره محلاً لالتزام المشترى ويجب أن يكون الثمن نقدى حتى لا يتحول العقد الى عقد مقايضة.
وفى هذا الشأن – سبق لمحكمة النقض التصدي لهذه الأزمة في الطعن المقيد برقم 3908 لسنة 86 قضائية، حيث ذكرت في حيثيات الحكم: المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن النص في المادة 418 من القانون المدنى على: "أن البيع عقد يلتزم به البائع أن ينقل للمشترى ملكية شىء أو حقاً مالياً آخر في مقابل ثمن نقدى" – يدل على أن المشرع جعل الثمن ركناً أساسياً في عقد البيع لا ينعقد بدونه باعتباره محلاً لالتزام المشترى، وأن الثمن ركن من أركان البيع التي يجب التثبت من توافرها قبل الحكم بانعقاده.
قد يخلو عقد البيع من بند الثمن ولكن الاتفاق على أسس تحديده يصححه
قد يخلو عقد البيع من بند الثمن ولكن الاتفاق على أسس تحديده يصححه، وفقا لنص المادة 423 من القانون المدني يجوز الاتفاق على بيان أسس تحيد الثمن، ويجوز الاتفاق على سعر السوق ويجوز اعتماد السعر المتداول في التجارة وفقا للمادة 424 مدني.
وفى هذا الشأن – سبق لمحكمة النقض التصدي لهذه الأزمة في الطعن المقيد برقم 1153 لسنة 81 قضائية، حيث ذكرت في حيثيات الحكم: الثمن في عقد البيع عدم اشتراط تعيينه في العقد، ويكون مؤداه كفاية قابليته للتعيين، ويكون سبيله اتفاق الطرفان صراحة أو ضمناً على الأسس التى يحدد بمقتضاها فيما بعد، ويترتب عليه التزام قاضى الموضوع بتحديده في ضوء تلك الأسس طبقا للمادتين 423، 424 مدني، كما أن مفاد نصوص المواد 418، 423، 424 من القانون المدنى – وعلى ما جلته مذكرة المشروع التمهيدى – أنه إذا لم يتفق المتعاقدان صراحة ولا ضمناً على تحديد الثمن أو على جعله قابلاً للتحديد ببيان الأسس التى يُحدد بمقتضاها، فإن البيع يكون باطلاً لفقده ركناً أساسياً من أركانه.
يجب أن يكون الثمن جديا حتى لا يكون محلا للصورية
يجب أن يكون الثمن جديا حتى لا يكون محلا للصورية، فمن شروط صحة العقد أن يكون الثمن حقيقيا وجديا وليس صوريا وقد قضت محكمة النقض فى هذا الشأن: "المقرر في قضاء محكمة النقض أنه يشترط في عقد البيع أن يكون الثمن فيه حقيقياً وجدياً، وهو لا يكون كذلك إذا كان صورياً"، والثمن الصورى "في عقد البيع" هو الثمن الذى يذكر في عقد البيع مناسباً لقيمة المبيع، ولكن البائع لا يقصد اقتضاءه من المشترى، فيبرأه منه أو يهبه له، فيكون البيع غير جدى، وهو ما يبطل العقد لتخلف ركن الثمن فيه، وبذلك لا يصلح أيضاً أن يكون عقداً ساتراً لهبة لعدم اكتمال أركانه.
وتبطل الهبة لعدم إفراغها في الشكل الرسمي لثمن البخس "في عقد البيع"، فهو الذى يقل كثيراً عن قيمة المبيع، ولكنه ثمن جدى قصد البائع أن يتقاضاه، وهو بهذا الوصف لا يمنع من صحة البيع وتنجيزه، ولا يملك البائع أن يطلب إبطاله أو تكملة الثمن إلا إذا كان البيع واقعاً على عقار وصادراً من غير ذى أهلية وكان فيه غبن يزيد على الخمس فللبائع أن يطلب تكملة الثمن إلى أربعة أخماس ثمن المثل طبقاً للمادة 425 من القانون المدنى، ذلك أنه لا يشترط أن يكون المقابل في عقد البيع متكافئاً مع قيمة المبيع، بل كل ما يُشترط فيه ألا يكون تافهاً ، فالثمن البخس يصلح مقابلاً لالتزامات البائع، وذلك طبقا للطعن المقيد برقم رقم 495 لسنة 76ق جلسة 12/5/2013.
الصورية فى حالة الشفعة العبرة بالعقد الظاهر مع مراعاة حسن النية
الصورية فى حالة الشفعة العبرة بالعقد الظاهر مع مراعاة حسن النية، فالنص على سداد الثمن بالعقد أو طريقة سداد ليس شرطا لصحة العقد ولكن قد يكون سببا لفسخ العقد، وهو ما أقرته محكمة النقض في الطعن رقم 4441 لسنة 69 قضائية، حيث ذكرت في حيثيات الحكم أن سداد الثمن ليس شرطاً لانعقاد البيع، لعدم اعتباره ركناً من أركانه بينما يعتبر من ضمن شروط البيع، مؤدى ذلك تحقق ركن الثمن في عقد البيع بمجرد تعيين الثمن النقدى للمبيع في العقد أو قابليته للتعيين، بينما تأجيل دفعه لا يترتب عليه بطلان العقد، مع وجوب التزام المشترى بأدائه في الميعاد وبالكيفية المتفق عليها بين الطرفين أو طبقاً للقواعد المكملة لإرادة المتعاقدين عند عدم اتفاقهما في هذا الشأن.
القسم الثاني: لو كان عقد البيع تم تحريره بوكالة عن البائع
أ- هل الوكالة تسمح بإعطاء مخالصة؟
ب- هل الوكالة تسمح بقبض الثمن؟
إذا كان البائع بعقد البيع يمثله وكيلا عنه فيجب مراعاة الآتي:
1- يجب مراجعة صحة التوكيل
2- التأكد من كون البائع على قيد الحياة
3- مراجعة التوكيل هل يسمح بالآتي:
أ- بالبيع وبالتوقيع على العقد البيع الابتدائي والنهائي
ب- ان الوكيل له حق اعطاء المخالصة وقبض الثمن
وفى هذا الشأن – سبق لمحكمة النقض التصدي لمثل هذه الأزمة في الطعن المقيد برقم 7201 لسنة 78 قضائية حيث ذكرت في حيثيات الحكم، إذ كان الثابت من واقع الدعوى أن ركن الثمن في البيع موضوع التداعى كان مثار منازعة من الطاعنة على النحو الوارد بوجه النعى، لعدم الاتفاق عليه صراحة أو ضمناً ، فإن الحكم المطعون فيه إذ أورد في مدوناته في معرض الرد على هذه المنازعة مجرد القول بأن الثابت من الاطلاع على التوكيل العام رقم …… توثيق الأهرام النموذجى – سند الدعوى – الصادر من الطاعنة إلى البنك الذى يمثله المطعون ضده الأول بصفته، أنه تضمن النص في البند الثالث منه على أحقية الأخير في البيع لنفسه وللغير، وقبض الثمن لنفسه …. ، وأن الطاعنة لم تشترط في هذا التوكيل ثمناً معيناً ، أو سبق موافقتها على البيع، أو عدم إتمامه إلا إذا ثبتت مديونيتها للبنك، وهو ما لا يواجه دفاع الطاعنة السالف بيانه ولا يصلح رداً عليه، وإذ رتب الحكم على ذلك قضاءه بتأييد الحكم المستأنف برفض دعواها ببطلان ذلك البيع على سند من أن تصرف البنك المطعون ضده الأول – كوكيل – ببيع الشقة المملوكة للطاعنة لنفسه، كان في حدود هذه الوكالة، وأن العقد قد تم صحيحاً، فإنه يكون قد ران عليه القصور المبطل.
القسم الثالث: شروط الثمن لو كان على أقساط وهل يحق طلب انتقاصه؟
1– مكان الوفاء بأقساط الثمن
"يجب فى حالة سداد الثمن على أقساط مراعاة ذكر مكان الوفاء بالأقساط لأنه فى حالة عدم الاتفاق على ذلك فإن الأصل أن مكان الوفاء بالدين فى موطن المدين"، فقد سبق لمحكمة النقض أن تصدت لهذه الأزمة في الطعن المقيد برقم 8131 لسنة 89 قضائية، حيث ذكرت في حيثيات الحكم: "عدم الاتفاق صراحة أو ضمناً على مكان الوفاء بالثمن المؤجل، ويكون مؤداه وجوب سعى البائع لموطن المشترى ومطالبته بالوفاء لدى الاستحقاق، تسبب البائع بخطئه في عدم وفاء المشترى بالتزامه، يكون أثره عدم جواز إعمال شروط الفسخ الاتفاقي واقتصار التمسك على الفسخ القضائي طبقا للمادتان 456 ، 157 مدنى.
2– نفقات تسجيل العقد تعد جزء من الثمن تقع على المشترى ما لم يتفق على غير ذلك
يجب تضمين العقد بند عن حق حبس باقي الثمن فى حالة اخلال البائع بأى التزام عليه - كنقل الملكية - تركيب المرافق - تشطيبات و…"، كما يحق للبائع التمسك بمنع المشترى من استعمال حق الحبس.
ما لم يتفق على غير ذلك كذلك يجب مراعاة مسألة هامة جدا وهي نفقات تسجيل العقد ورسومه والاتفاق عليها بعقد البيع لأنها بحسب الأصل على البائع بنص القانون ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك حيث نصت المادة 462 مدني، ونفقات عقد البيع ورسوم "الدمغة" والتسجيل وغير ذلك من مصروفات تكون على المشترى ما لم يوجد اتفاق او عرف يقضى بغير ذلك.
3– النص على حبس باقي الثمن أو المنع منه
وفى هذا الشأن قضت محكمة النقض: "تمسك الطاعن أمام محكمة الاستئناف بأن عدم وفائه بالمتبقي من ثمن الشقة المبيعة بسبب تخلف المطعون ضده عن تنفيذ التزامه الوارد بالعقد مما اضطره إلى إجرائه على نفقته ويحق له حبس باقي الثمن، هو دفاع جوهري، مؤداه امتناع الطاعنة عن الوفاء بالمتبقي من الثمن بحق يمنع من فسخ العقد بسببه"، طبقا للطعن رقم 60 لسنة 62 قضائية.
4– الشرط الفاسخ الصريح – العدول عنه بقبول السداد ولو قسط بعد ميعاده
كذلك من المسائل الهامة المرتبطة بسداد الثمن على أقساط الاتفاق على الشرط الفاسخ الصريح للعقد فى حالة التأخر فى السداد، ويجب على البائع مراعاة أن قبض قسط من الثمن بعد موعد استحقاقه بمثابة عدول وتنازل عن الشرط الفاسخ، لأن المقرر بنص المادة 158/1 مدني أنه: " يجوز الاتفاق على اعتبار العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حكم قضائي عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه …".
5– هل الأفضل كتابة العقد خالص الثمن والحصول على ايصالات أو شيكات خارج العقد
الأفضل أن يتضمن العقد النص على الثمن وأقساط الثمن واعمال الشرط الفاسخ مراعاة لو توفى من عليه الشيك أو ايصال الأمانة سيكون البيع نافذا وقائما وللورثة التمسك به.
