عقارات - أرشيفية
من حين لأخر يصدر قرارات بنزع ملكية عقارات أو أراضى بغرض أعمال المنفعة العامة، وذلك استنادا على القانون رقم 10 لسنة 1990 بشأن نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ولائحتـه التنفـيذية؛ ولقرار الجهات المختصة رقم 279 لسنة 2018 بالتفويض فى بعض الاختصاصات؛ وعلى قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 16 لسنة 2022، حيث يتم تقدير قيمة التعويض المبدئى بإجراءات نزع الملكية.
هذا وقد حدد قانون نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة، الصادر بالقانون رقم 10 لسنة 1990، ضوابط وشروط نزع الملكية للمنفعة العامة، ونص القانون فى المادة (14) على أن يكون للجهة طالبة نزع الملكية الاستيلاء بطريق التنفيذ المباشر على العقارات التى تقرر لزومها للمنفعة العامة، وذلك بقرار من الجهة المختصة أو من يفوضه، ينشر فى الجريدة الرسمية ويشمل بيانا اجماليا بالعقار أو الأرض واسم المالك الظاهر مع الإشارة الى القرار الصادر بتقرير المنفعة العامة.
سعر السوق و20% زيادة.. ضوابط وشروط نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة
فى التقرير التالى، يلقى "برلمانى" الضوء على إجراءات نزع الملكية للمنفعة العامة وفقاً للقانون، وذلك فى الوقت الذى ويبلغ قرار الاستيلاء لذوى الشأن بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول يعطون بموجبه مهلة للإخلاء حيث بين القانون رقم 10 لسنة 1990 وتعديلاته بالقانون 187 لسنة 2020 الذى يحقق للملاك الذين تنزع ملكية عقاراتهم وأراضيهم اقتضاء التعويض العادل فى تزايد دور الدولة فى إقامة المشروعات ذات النفع العام التى تقتضيها المصالح الاقتصادية والاجتماعية للوطن – بحسب الخبير القانونى والمحامى بالنقض هانى صبرى.
فى البداية – هناك خطوات نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة التى تبدأ بصدور قرار من الجهة المختصة أو من يفوضه بتقرير المنفعة العامة ويتم نشره بالجريدة الرسمية، وتتولى بعده الجهة القائمة بإجراءات نزع الملكية بحصر العقار أو الأرض أو الملك وتحديد أصحاب الحقوق فيها وتقدير التعويضات، وتنتهى هذه الخطوات إما بموافقة أصحاب الحقوق المذكورين وتوقيعهم على نماذج نقل الملكية، وإما بصدور قرار بنزع الملكية، ويتم انتقال الملكية فى الحالتين بإيداع تلك النماذج الموقعة من ذوى الشأن أو قرارات نزع الملكية فى الشهر العقارى – وفقا لـ"صبرى".
المادة (7) من قانون نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة
وتنص المادة (7) من قانون نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة الصادر بالقانون رقم 10 لسنة 1990 وتعديلاته على أن: "تُعد الجهة القائمة بإجراءات نزع الملكية كشوفاً من واقع عملية الحصر المنصوص عليها فى المادة (5) من هذا القانون تبين فيه العقارات والمنشآت التى تم حصرها ومساحتها وموقعها وأسماء ملاكها وأصحاب الحقوق فيها ومحال إقامتهم والتعويضات التى قدرتها اللجنة المنصوص عليها فى المادة السابقة، وتعرض هذه الكشوف، لمدة شهر ويخطر الملاك وذوو الشأن والجهة طالبة نزع الملكية بهذا العرض بخطاب موصى عليه بعلم الوصول .." – الكلام لـ"صبرى".
والنص فى المادة (8) من ذات القانون على أن: " لذوى الشأن من الملاك وأصحاب الحقوق خلال 30 يوماً من تاريخ انتهاء مدة عرض الكشوف المنصوص عليها فى المادة السابقة حق الاعتراض على البيانات الواردة فى هذه الكشوف.."، والنص فى المادة (10) على أن: " تُعد البيانات الخاصة بالعقارات والحقوق المدرجة فى الكشوف نهائية إذا لم تقدم عنها معارضات أو طعون خلال المدة المنصوص عليها فى المادتين (8، 9 ) من هذا القانون، ولا يجوز بعد ذلك المنازعة فيها أو الادعاء فى شأنها بأى حق من الحقوق قبل الجهة طالبة نزع الملكية ويكون قيام الجهة طالبة نزع الملكية بأداء المبالغ المدرجة فى الكشوف إلى الأشخاص المقيدة أسماؤهم مبرئا لذمتها فى مواجهة الكافة.
لا يحول الطعن فى تقدير التعويض
إن مؤدى نص المواد التاسعة والحادية عشر والثانية عشرة والثالثة عشرة من القانون رقم 10 لسنة 1990 بشأن نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة أن قبض صاحب الشأن مبلغ التعويض الذى قدرته اللجنة المشار إليها فى المادة السادسة لا يُعد قبولاً لهذا التقرير يمنعه من الطعن عليه أمام المحكمة الابتدائية فى المدة المحددة بالمادة التاسعة، وتودع النماذج أو القرار الوزارى فى مكتب الشهر العقارى المختص، ويترتب على هذا الايداع بالنسبة للعقارات الواردة بها جميع الآثار المترتبة على شهر عقد البيع، ويستتبع ذلك إذا لم توّدع النماذج أو القرار الوزارى خلال 3 سنوات من تاريخ قرار المنفعة العامة فى الجريدة الرسمية، عد القرار كأن لم يكن بالنسبة للعقارات التى لم تودع النماذج أو القرار الخاص بها.
والنص فى المادة الثالثة عشر منه على أن: "لا يحول الطعن فى تقدير التعويض.. دون حصول ذوى الشأن من الجهة طالبة نزع الملكية على المبالغ المقدرة بمعرفة اللجنة المنصوص عليها فى المادة 6 من هذا القانون.."، وهذا يدل على أنه إذا انتهت مدة عرض الكشوف المبينة بالمادة الثامنة من القانون المشار إليه دون اعتراض عليها، فقد استقرت بذلك بياناتها بين الجهة طالبة نزع الملكية وملاك العقارات والمنشآت أو ذوى الشأن الواردة أسماؤهم بهذه الكشوف واستقر بين الأطراف مبدأ أحقية من ورد اسمه بها فى التعويض وبرئت ذمة الجهة طالبة نزع الملكية قبل من قد يظهر من أصحاب الحقوق فيما بعد فلا يكون لهم إلا الرجوع على من اقتضى التعويض.
معلومات عن القانون بصيغته الجديدة
وبذلك لا يتبقى بين الأطراف إلا المجادلة فى مدى ملاءمة التعويض فقط إن اعترض أحد أطرافه الملاك أو ذوى الشأن أو الجهة طالبة نزع الملكية على مقداره، ومن ثم فإن نطاق الخصومة يتحدد بالمنازعة فى مقدار التعويض فقط دون غيره من المسائل الأولية فلا يقبل نزاع من أى طرف من طرفى الخصومة أو تعرض المحكمة من تلقاء نفسها لمسألة تخرج عن ولايتها المقصورة تحديداً على النظر فى مدى ملائمة التعويض وإلا كان خروجاً عن نطاق الدعوى يترتب عليه البطلان.
فى سياق آخر - نوضح إذا كان هناك حالة استيلاء من الجهات الإدارية على عقار جبراً عن صاحبه دون اتباع الإجراءات القانونية المقررة يعتبر بمثابة غصب يستوجب مسئوليتها عن التعويض وليس من شأنه أن ينقل بذاته الملكية للجهة الغاصبة، ويظل صاحبه محتفظاً بحق ملكيته رغم هذا الاستيلاء ويكون له إلى أن يصدر قرار بنزع الملكية تراعى فيه إجراءات القانون الحق فى استرداد هذه الملكية منها، وذلك ما لم يصبح رد هذا العقار إليه مستحيلاً فعندئذ يستعاض عنه بالتعويض النقدى طبقاً لقواعد المسئولية العامة التى تقضى بأن التنفيذ العينى هو الأصل ولا يصار إلى عوضه أى التعويض النقدى إلا إذا استحال التنفيذ العينى، وفى كلتا الحالتين سواء التنفيذ العينى أو التنفيذ بطريق التعويض يكون شأن المالك شأن المضرور من أى عمل غير مشروع له أن يطالب بتعويض الضرر.
من يحق له إصدار قرار المنفعة العامة؟
يكون تقرير المنفعة العامة بقرار رئيس الجمهورية أو من يفوضه مرفقا به مذكرة ببيان المشروع المطلوب تنفيذه موضحا بها قيمة التعويض المبدئى والذى يجب إيداعه بحساب الجهة القائمة بإجراءات نزع الملكية، وذلك خلال شهر من صدور قرار المنفعة العامة ورسم بالتخطيط الإجمالى للمشروع والعقارات اللازمة له.
ما هى الحقوق المالية للمنزوع ملكيتهم؟
يقدر التعويض المالى طبقا للأسعار السائدة وقت صدور قرار المنفعة العامة مضافا إليه نسبة 20% من قيمة التقدير.
متى يتسلم المنزوع ملكيتهم هذه الأموال؟
تودع الجهة طالبة نزع الملكية كامل مبلغ التعويض خلال مدة لا تجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ صدور القرار فى حساب يدر عائدا لدى أحد البنوك الحكومية لصالح الجهة القائمة بإجراءات نزع الملكية، ويجوز بموافقة الملاك اقتضاء التعويض كله نقدا أو عينا.
ماذا إذا تأخرت الحكومة فى تسليم التعويض؟
يُمنح المواطن المنزوعة ملكيته تعويضا إضافيا فى حالة التأخر عن إيداع مبلغ التعويض فى الوقت المحدد وهو ثلاثة أشهر.
هل يمكن إلغاء قرار نزع الملكية؟
جعل القانون مدة إيداع النموذج أو القرار الإدارى خلال 3 سنوات بدلا من سنتين لإعطاء مدة أطول للجهة الادارية لاتخاذ إجراءات إيداع النموذج أو القرار لتجنب ميزانية الدولة أعباء مالية أخرى خلاف التعويض عن نزع الملكية.
كما نص القانون على أنه إذا لم تودع النماذج أو القرارات الوزارية، خلال ثلاث سنوات من تاريخ نشر قرار المنفعة العامة فى الجريدة الرسمية، عد القرار كأن لم يكن بالنسبة للعقارات التى لم تودع النماذج أو القرار الخاص بها".
كيف يتم تقدير التعويض المالى؟
يتم تقدير التعويض بواسطة لجنة تشكل بكل محافظة بقرار من وزير الموارد المائية والرى، من مندوب عن هيئة المساحة رئيسا، وعضوية مندوب عن كل من مديرية الزراعة ومديرية الاسكان والمرافق ومديرية الضرائب العقارية بالمحافظة بحيث لا تقل درجة أى منهم عن المستوى الأول "أ" ويتم تغيير أعضاء هذه اللجنة كل سنتين.
