يواصل الشهر العقارى فتح أبوابه أمام المواطنين الراغبين فى تسجيل وحداتهم السكنية والعقارات التى يمتلكونها، سواء بعقد نهائى أو بعقد ابتدائى بشرط الحيازة بحسن النية لمدة 5 سنوات أو بوضع اليد بشرط الحيازة بحسن النية لمدة 15 عاما، وبرسم بحد أقصى 3900 جنيه فقط، وأعدت وزارة العدل 8 نماذج رئيسية مؤمنة تأمين كامل حتى تستخدم فى الحالات الراغبة فى التسجيل بحيث كل نموذج يخص حالة معينة كتسجيل العقار بإشهار دعوى أو اشهار إرث وغيرها، طبقا للقانون رقم 9 لسنة 2022 بتعديل بعض أحكام القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقارى، وذلك تحت شعار "سجل وبلاش تأجل".
ومن المتعارف عليه أن الشهر العقارى ينظمه قانونان الأول القانون رقم 114 لسنة 1946، وهو قانون الشهر العقارى وهو قانون مهنى، والثانى هو المنظم للجانب الإدارى لموظفى الشهر العقارى، وهو القانون رقم 5 لسنة 1964، وينظم المسائل الخاصة بالتعيين والفصل والترقية، كما أن القانون، الذى أصدره الرئيس عبدالفتاح السيسى "القانون رقم 9 لسنة 2022" ينظم عملية تسجيل الملكيات التى كانت تمثل إحدى مشكلات المجتمع، حيث أن سبب الإحجام عن التسجيل هو اشتراط الملكية المسجلة، وهو سبب تكرار العقود العرفية على العين الواحدة وتمت إزالتها وإلغاء هذا الشرط فى التعديلات الجديدة.
لازم نفهم.. لو عايز تسجل شقتك او منزلك أو أى عقار تملكه
فى التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على كيفية تسجيل شقتك او منزلك أو أى عقار تملكه، وذلك طبقا لقانون الشهر العقارى رقم 9 لسنة 2022 تسجيل الشقق والعقارات سواء العقد مسجل او عرفى او وضع يد مكسب للملكية او عقد ابتدائى أو نهائى، من حيث مميزات تعديلات القانون، والحالات المحظور تسجيلها، واجراءات تسجيل وضع اليد، ورسوم تسجيل الشقق والعقارات وفقًا لقانون الشهر العقارى، والخطوات التى يجب على المواطنين اتباعها سواء كانت شهر ملكية بعقد نهائى أو ملكية بعقد عرفى أو ملكية بوضع اليد – بحسب الخبير القانونى والمحامى محمد سليمان.
مميزات تعديلات القانون
فى البداية - تمكنت وزارة العدل تحت إشراف المستشار عمر مروان وزير العدل، خلال الأيام الماضية من التجهيز والاستعداد لتطبيق التعديلات الأخيرة التى تم إدخالها على قانون الشهر العقارى والتوثيق، للقضاء على كافة المعوقات التى كانت تواجه المواطنين فى تسجيل عقارتهم، ومنها اثبات تسلسل الملكية لهذا العقار او الوحدة المراد تسجيلها، ومميزات تعديلات القانون كالتالى – وفقا لـ"سليمان".
أ- إمكانية التقدم بطلبات الشهر إلكترونياً كما يمكن تقديمها أمام مأمورية الشهر العقارى التابع لها العقار المراد شهره.
ب- الرد على طلب الشهر سواء بالموافقة أو الرفض أو الإخطار بوجود طلب سابق للشهر مقدم من الغير، فى مدة لا تتجاوز 37 يوماً.
ج- متابعة إرسال رسائل هاتفية لمقدم الطلب يتابع من خلالها حالة طلبه.
د- إمكانية شهر العقار وتسجيل حيازته بالمدة المكسبة للملكية (15عام) وذلك وفق الإجراءات والمستندات التى حددتها نماذج وزارة العدل.
هـ- إمكانية شهر العقار المصحوب بسند ملكية عرفى (عقد ابتدائي) بحيازته بحسن نية لمدة خمس سنوات وفق نصوص القانون المدنى بالمادتين 968 و969.
و- اشتملت نماذج الوزارة على المستندات المطلوبة فى كل حالات الشهر، مثل:
1- تحقيق واقعة مادية.
2- تسجيل تصرف من محررات مشهرة.
3- شهر عريضة دعوى لتسجيل عقد.
4- شهر حكم قضائى نهائي.
5- شهر حق إرث.
وغيرها من الأحكام والإجراءات.
ز- امكانية تسجيل الحالات المختلفة مثل:
1- حيازة عقد نهائى بملكية العقار.
2- أو حيازة عقد عرفى "ابتدائي" مر على حيازته للعقار 5 سنوات.
3- إيصال مرافق أو عنوان فى البطاقة الشخصية.
4- وضع اليد على عقار مر على حيازته 15 عامًا ويثبت ذلك بإيصال مرافق.
بمعنى أن كل مواطن مر عليه 5 سنوات فى الشقة يمكنه التسجيل، بتقديم العقد الابتدائى وإيصال مرافق باسمه أو البطاقة الشخصية المدرج بها عنوان الشقة، أمّا عن وضع اليد، فكل من مرَّ عليه 15 سنة وفى حيازته (الشقة - عقار - أرض) يمكنه تسجيل الملكية.
س- القانون حدد سقف زمنى لتسجيل العقد بـ 37 يومًا ولا تتجاوز الرسوم 3900 جنيه.
الحالات المحظور تسجيلها
حظر القانون حالتين للتسجيل، أولها تسجيل أملاك الدولة والثانية تسجيل أملاك الغير، وتصل عقوبة تزوير العقود المزورة بالحبس وغرامة.
إجراءات تسجيل وضع اليد
1- يُحصل من الطالب رسم مُحدد للطلب قدره مائتان وخمسون جنيهًا إذا كان العقار موضوع الطلب تقل مساحته عن 300 متر مربع، أو أرضًا زراعية تقل مساحتها عن خمسة أفدنة، ويكون رسم الطلب خمسمائة جنيه فى غير ذلك.
2- مع عدم الإخلال بنص المادة (7) من هذه اللائحة، يُقدم الطلب على النموذج المُعد لشهر الوقائع المُشار إليها فى المادة (10) مكررًا من القانون.
3- على المأمورية أن تنشر خلال خمسة أيام من تاريخ تقديم الطلب على نفقة الطالب فى إحدى الصحف اليومية واسعة الانتشار؛ إعلانًا يتضمن بيانات طلب الشهر، وموضوعه، وبيانات العقار، واسم المتصرف، ولمن لديه اعتراض على التسجيل أن يتقدم إلى المأمورية المختصة باعتراضه مقرونًا بالمستندات المؤيدة له فى أجل غايته عشرة أيام من تاريخ النشر، ويجب أن يكون النشر فى النسختين الورقية والإلكترونية للصحيفة، وترفق بالأوراق صورة ضوئية من النشر.
4- يقوم رئيس المـأمورية أو من ينيبه من الأعضاء الفنيين بإجراء معاينة على الطبيعة للتحقق من وضع اليد، ومدته، وسببه، ومدى استكمال شروطه، أو لتحقيق الواقعة المكسبة للملكية على حسب الأحوال، طبقًا لأحكام القانون المدنى أو قانون تنظيم الشهر العقارى بحسب الأحوال، على أن يُحرر بتلك المعاينة محضرٌ يتضمن بيانًا مفصلًا عن العقار محل الطلب يُذكر فيه أوصافه ومشتملاته طبقًا لحالته فى الطبيعة، وأقوال مقدم الطلب، وجيرة العقار محل الطلب، والحائزون له، والمعترضون بحسب الأحوال، وبصفة عامة كل من يلزم سماع أقوالهم، ويُوقَّع على المحضر من الحاضرين، فإن امتنع أحدهم عن التوقيع أُثبت ذلك فى المحضر مع بيان سبب امتناعه.
5- على المأمورية أن تبدى رأيها فى الطلب، ثم ترفعه إلى المكتب موقعًا على مشروعه ومصدقًا على توقيعات الطالب؛ مرفقًا به جميع الأوراق والمستندات الخاصة به، وذلك خلال مدة لا تجاوز ثلاثة وعشرين يومًا من تاريخ تقديمه.
6- على المكتب بعد التوقيع على مشروع المحرر عرض الطلب ومرفقاته والاعتراضات المقدمة بشأنه على اللجنة المنصوص عليها فى المادة (23 مكررًا) من قانون تنظيم الشهر العقاري؛ وفى كافة الأحوال يصدر القرار مسببًا بالقبول أو الرفض.
رسوم تسجيل الشقق والعقارات وفقًا لقانون الشهر العقارى
حدد القانون رسوم التسجيل لتبدأ من 500 جنيه الى 2000 جنيه، بحيث تكون الرسوم:
500 جنيه للوحدات من متر 100 متر.
1000جنيه للوحدات من 100 إلى 200 متر.
1500 جنيه للوحدات من 200 متر إلى 300 متر.
2000 جنيه ولا تتجاوز الرسوم 3900 جنيه للوحدات من 300 متر فأعلى.
المستندات المطلوبة لتسجيل العقارات بالشهر العقارى
أعدت الوزارة 8 نماذج رئيسية مؤمنة تأمين كامل حتى تستخدم فى الحالات الراغبة فى التسجيل بحيث كل نموذج يخص حالة معينة كتسجيل العقار بإشهار دعوى أو اشهار إرث وغيرها وتشمل المستندات المطلوبة من المواطنين الراغبين فى تسجيل عقاراتهم بالشهر العقاري:
1- صورة بطاقة الرقم القومى "صورة بطاقة وكيله والتوكيل الصادر له".
2- مشروع المحرر مكتوب على نماذج الشهر العقارى.
3- بيان رفع مساحى رقمى بإحداثيات النظام العالمى "دبيلو – جى – أس 84" أو ورقيا لخريطة بمقياس رسم بحد أقصى (1:2500) موضحا به العقار المراد تسجيله مظللا والبيانات الخاصة به.
4- رخصة المبانى للعقار محل الطلب إذا كان مقام اعتبارا من 2 يونيو 1992 أو نموذج "10" الخاص بقبول التصالح عن الاعمال المخالفة أو أى مستند يفيد إقامته قبل هذا التاريخ مثل كشف العوائد أو ما يفيد انتفاعه بالمرافق العامة.
5- المستندات التى تفيد تحقق الحيازة وشروطها وذلك بعقد عرفى او حكم صحة ونفاذ أو كشف عوائد أو أى مستند رسمى أخر.
الخطوات التى يجب على المواطنين اتباعها سواء كانت شهر ملكية بعقد نهائى أو ملكية بعقد عرفى أو ملكية بوضع اليد كالآتي:
1- توجه المواطن إلى مأمورية الشهر العقارى التى يعقد العقار المراد تسجيله فى نطاقها.
2- تسجيل البيانات على النموذج المعد داخل مأمورية الشهر العقارى بحسب الحالة الخاصة بالعقار وقيمته 100 جنيه.
3- تقديم أصول المستندات المطلوبة وهى عقد البيع سواء نهائى أو ابتدائى أو ما يثبت وضع اليد لمدة 15 عاما بالإضافة إلى تقديم إيصال مرافق.
4- بيان مساحى رقمى من أى الجهات التى أقرها القانون وعددها خمسة جهات.
5- دفع الرسوم التى تبدأ من 500 جنيه وأقصى حد لرسوم تسجيل عقار 3900 جنيه.
6- يُقر مقدم الطلب بصحة كل البيانات والمستندات المقدمة.
7- فحص الطلب خلال 30 يوما.
8- نظر الاعتراض من ذوى الشأن على التسجيل خلال 7 أيام.
9- الموافقة أو رفض التسجيل بحسب كل حالة.
- ومن ضمن الأوراق المطلوبة أيضا إرفاق بيان الرفع المساحى الرقمى شرط أن يصدر هذا البيان المساحى الرقمى بإحداثيات النظام العالمى دبليو - جى - أس/84 - المقابل لقياس رسم (1 - 2500)، كما تتضمن الأوراق السند القانونى لطلب التسجيل وإقرار من صاحب الشأن بالحقوق المقررة على العقار محل التسجيل بالإضافة الى إيصال مرافق لأثبات الحيازة لمدة 5 سنوات للعقود العرفية و15 سنة لوضع اليد، بجانب ما يفيد التصالح فى مخالفات البناء.
- وللحصول على البيان المساحى حددت وزارة العدل 5 جهات للحصول على هذه البيانات المساحية والتى تمثلت فى إدارة المساحة العسكرية، وزارة التخطيط بمركز البيانات المكانية، الجهاز المركزى للتعبئة العامة والاحصاء، الهيئة المصرية للمساحة، المكاتب المساحية التى تكون أعمالها معتمدة من أى هذه الجهات، كما وتم تحديد 294 مركز تكنولوجى فى المحافظات والأحياء لتقديم لها طلب الحصول على بيان الرفع المساحى الرقمى واستلامه منها.
- والصور مرفق بها الاماكن التى يتم التقديم بها.
