ايجارات - أرشيفية
لازال الحديث متواصل ومتجدد حول إشكالية "عقد الإيجار" التى تشغل بال ملايين الملاك والمستأجرين حيث إن المشرع المصري من أوائل المشرعين فى المنطقة العربية الذين أولوا اهتماما بالغاَ لـ" الشروط الشكلية والموضوعية لقبول دعوى الاخلاء التى يجب مراعاتها بالنسبة للعقود المبرمة في ظل قوانين ايجار الأماكن" باعتباره أحد أهم الأركان الجوهرية والأساسية للعلاقة بين أطراف "عقد الإيجار"، ومن المتوقع قريباً أن يستكمل المشرع ما ابتدئه من صدور القانون رقم 10 لسنة 2022 الخاص بتعديل قانون الإيجارات القديمة للأشخاص الاعتبارية وأن يتفرغ إلى الأمر الأكثر تعقيداً وهو الجانب الخاص بالأشخاص الطبيعية، ولعل من أبرز ما تم مناقشته مؤخراً حول هذه الأزمة داخل أروقة مجلس النواب الفترة الماضية والتي نتابعها عن كثب مسألة "عقد الإيجار".
يأتي ذلك فى الوقت الذى يشهد فيه ملف الإيجار القديم تطورات جديدة وهامة، بعد اعلان الحكومة تشكيل لجنة مشتركة تمثل الملاك والمستأجرين بهدف العمل على صياغة مشروع قانون، يتم طرحه أولا على الرأي العام، بهدف إجراء حوار مجتمعي بشأنه، قبل إقراره من البرلمان الذى حصل على إجازته البرلمانية منذ عدة أسابيع، وأيضا بهدف الوصول إلى صيغة تعيد التوازن بين المالك والمستأجر، وفى الوقت نفسه مراعاة البعد الاجتماعي، باعتباره أحد أهم القضايا التاريخية المعقدة، وهو ملف الإيجارات القديمة، حيث تعتبر أزمة الإيجار القديم من الأمور التى ستظل تشغل بال الملايين بين المالك – المؤجر – والمستأجر في الوقت الذى لا تزال تتوالى ردود الأفعال حول مشروع القانون.
خصائص عقد الايجار لتجنب دعوى "الطرد" من العين
في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على إشكالية في غاية الأهمية تتعلق بـ"خصائص عقد الإيجار"، والحالات التى يجب فيها الإنذار بـ"الطرد"، والشروط الشكلية والموضوعية لقبول دعوى الاخلاء التى يجب مراعاتها بالنسبة للعقود المبرمة في ظل قوانين ايجار الأماكن، وذلك في محاولة لتجنب الثغرات التي يقع فيها كل من المؤجر والمستأجر في عقد الإيجار، فعلى الرغم من الظروف الطارئة والقوة القاهرة التى يمر بها العالم أجمع بسبب الأزمة الاقتصادية العالمية إلا أن سوق العقارات والإنشاءات من حيث البيع والشراء والإيجارات لا يزال مستمراَ ولا زال الحديث متجدد ومتواصل حول إشكالية " خصائص عقد الإيجار" التي تشغل بال ملايين الملاك والمستأجرين – بحسب الخبير القانوني والمحامية رحاب سالم.
في البداية – يمثل عقد الايجار – سواء تعلق الأمر بايجار العقار أو المنقول وسواء كان تجاريا أو مدنيا، أحد أهم التصرفات القانونية التي يلجأ الأفراد لإبرامها، نظرا لوظيفته الاجتماعية والإقتصادية، ذلك أن الإيجار قد تختلف وظيفته حسب الغرض أو الغاية المرجوه منه، فقد يكون إيجارا سكنيا فيؤدى وظيفة اجتماعية، كما قد يكون تجاريا أو حرفيا أو مهنيا، فيؤدى وظيفة اقتصادية، وقد عرف عقد الايجار عدة تعديلات تماشت والتطورات التي شهدتها الدولة عبر مختلف مراحلها، كونه مرآة عاكسة للتغيرات السياسية والاقتصادية، وهناك عدة خصائص لعقد الايجار كالتالى – وفقا لـ"سالم":
16 عنصرا تحفظ الحقوق
1- لأنه عقد يرد على منفعة، فهو عقد مؤقت ينتهى بإنتهاء مدته، ويورث طالما لم تنته مدته وله أن يعوض أن ترك العين عن المدة الباقية، كما يسقط بالتقادم بعدم الاستعمال إذا دام 15 سنة – طبقا للطعن المقيد برقم 3596/63 قضائية - جلسة 7/2/1994 .
2- أنه من عقود الأمانة طبقا للمادة 341 عقوبات والتصرف فيه "خيانة للامانة".
3- عقد ملزم للجانبين لأنه ينشيء التزامات متقابلة، فاذا بطل التزام أحدهما بطل التزام الأخر وإذا امتنع احدهما عن تنفيذ التزامه كان للأخر نفس الأثر أو طلب الفسخ للتحلل من التزامه.
4- الأجرة فيه ركن جوهرى مقابل المنفعة.
5- أنه غير ناقل للملكية ولا يجوز اثبات تاريخه إذا زادت مدته عن 9 سنوات طبقا للمادة 11 قضائية 114 /1946 بتنظيم الشهر العقارى بل يجب تسجيله.
6- أنه من اعمال الإدارة لكونه ينشيء التزامات شخصية، فيشترط فيمن يباشرها اهلية الادارة ببلوغه 18 سنه.
7- التنازل عنه فسخ للعقد بالنسبة للمستقبل ولا يعد العقد مفسوخا إلا من وقت صدور حكم نهائي بالفسخ ويعد الفسخ الغاء للعقد وليس للفسخ أثر رجعي لكون الزمن مقصود لذاته باعتباره أحد عناصر المحل – طبقا للطعن المقيد برقم 509/46 قضائية جلسة 27/2/1979 .
8- يشترط فيمن يباشرة أهلية الادارة "18 سنة" مأذون من الولى أو المحكمة.
9- إذا كان المستأجر لا يتمتع بميزات الحق العينى إلا أنه يجوز له رفع دعاوى الحيازة ضد الغير الذى يتعرض له في حيازته مادة 575 مدنى لكن ليس له رفع دعوى الريع على المعترض – طبقا للطعن المقيد برقم 70/18 قضائية - جلسة 19/1/1950.
10- أنه عقد مؤقت بمدة محددة هى 60 سنة قياسا على الحكر أو بمدة حياة المستأجر المنتفع مادة 999 مدنى – طبقا للطعن المقيد برقم 6993/77 قضائية - جلسة 3/12/2009.
11- حق المستأجر فيه حق شخصي وينبنى عليه أنه إذا تعرض للمستأجر شخص أجنبي يدعى حقا فإن على المستأجر المبادرة الى اخطار المؤجر بذلك ويطلب اخراجه من الدعوى بلا مصاريف طبقا للمادة 572/1 مدنى.
12- عقد الايجار من الحقوق المالية التى يجوز التصرف فيها أو الحجز عليها ولدائنى المستأجر استعماله طبقا للمادة 235 مدنى طعن 4574 /63 ق جلسة 8/6/1998 .
13- لا يجوز للمستأجر رهن العين.
14- الاختصاص يكون لمحكمة موطن المدعى عليه.
15- الحجز على حق المستأجر حجز على "منقول" وليس حجز عقارى.
16- سريان الايجار الثابت التاريخ في مواجهة الغير الذى يكتسب حقا عينيا على العين في تاريخ لاحق.
الحالات التى يجب فيها الانذار :
1- عند التأخير في سداد الأجرة أو الامتناع عن السداد طبقا للمادة 18 قانون رقم 136 /1981 .
2- الاخلاء للهدم واعادة البناء مادة 18 قانون رقم 136/1981.
3- المشترى بعقد بيع عرفي غير مسجل له طلب الاخلاء بشرط سبق انذار مادة 605 مدنى.
4- عقد الايجار بدون مدة معينه مادة 563 مدنى.
5- الاعذار بالقيام باصلاحات وصيانة العين مادة 567 مدنى.
6- الاعذار بازالة التحسينات التى تمت بدون علم المؤجر أو رغما عنه مادة 592 مدنى.
7- التنبيه بالاخلاء عند انتهاء الايجار مادة 600 مدنى.
الشروط الشكلية والموضوعية لقبول دعوى الاخلاء التى يجب مراعاتها بالنسبة للعقود المبرمة في ظل قوانين ايجار الأماكن:
1-قوانين ايجار الأماكن "تعلقها بالنظام العام" باعتبارها مقيدة لنصوص القانون المدنى التى تتعارض معها، وعدم جواز الرجوع الى أحكام القانون المدنى إلا فيما فات القانون الخاص من احكام - طعن رقم 2177/58 قضائية جلسة 3/5/1995 .
2-وخلو التشريع الاستثنائي لايجار الأماكن من تنظيم حالة معينة وجوب الرجوع الى القواعد العامه في القانون المدنى ولو كان العقد ممتدا بقوة القانون - طعن 1829/56 قضائية جلسة 9/1/1992.
3-أحكام تحديد أسباب الاخلاء – تعلقها بالنظام العام – سريانها بأثر فورى على المراكز والوقائع القانونية التى لم تستقر نهائيا وقت نفاذها ولو كانت ناشئة قبل تاريخ العمل بها - طعن 1150 /51 ق جلسة 16/7/1992.
الشروط الشكلية
1- شرط الصفة:
فيجب أن ترفع الدعوى من صاحب الحق أو وكيله "وهو المؤجر المالك ضد المستاجر " أو من وكيل المؤجر بموجب توكيل رسمي، والعبرة بتوافر الصفه وقت نظر الدعوى حتى ولو لم تكن متوافره عند اقامتها - طعن 524/37 قضائية جلسة 25/1/1963 .
2- شرط المصلحة
بأن تكون لرفع الدعوى مصلحة أو منفعه تعود عليه من رفع الدعوى، فالمصلحة مناط الدعوى - طبقا للطعن 136/2 قضائية جلسة 16/6/1995 .
3- تحقق عناصر الدعوى
أ- الاطراف : المؤجر والمستأجر أو المستأجر من الباطن.
ب- المحل والموضوع : وهو طلبات المدعى.
ت- السبب : وهو مصدر وأساس وسند المطالبة القضائية وهو "عقد الايجار".
وتنعقد الخصومه بإعلان المدعى عليه بصحيفة الدعوى اعلانا صحيحا وفي السابق كانت المحكمة الابتدائية دائرة المساكن والايجارات هى المختصة بالنسبة لقانون ايجار الاماكن السابق على تطبيق أحكام القانون المدنى بالقانون رقم 4/1996 أما ابتداء من تاريخ صدور هذا القانون فيطبق على الايجار الجديد، وتكون المحكمة المختصة هى المحكمة الجزئية، واثر عدم مراعاة ذلك هو أن تحكم المحكمة بعدم الاختصاص والاحالة، كما يلزم في دعوى الاخلاء لعدم سداد الاجرة أن يتم تكليف المستأجر بسداد الأجرة المتاخرة وترفع الدعوى بعد 15 يوم من تاريخ الاعلان – الكلام لـ"سالم".
الشروط الموضوعية لقبول دعوى الاخلاء
1- وجود عقد ايجار صحيح وجدى
أ-تعريف عقد الايجار :- هو التزام المؤجر بتمكين المستاجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينه لقاء أجر معلوم يدفعه المستأجر، طبقا للطعن المقيد برقم 4279/63 قضائية - جلسة 8/4/2001 .
ب-وهو حق مالى انتقاله لورثة المستأجر بوفاته – طبقا للطعن المقيد برقم 1113/67 قضائية و 2238/68 قضائية جلسة 28/3/2007 .
ج- اثباته يكون للمؤجر بدليل كتابي لتعلق ذلك بالنظام العام، وبالنسبة للمستأجر له اثبات حقيقة التعاقد بكافة طرق الاثبات طبقا للمادة 34 / 3 من القانون رقم 49/1977 وأن يتمسك المستأجر بذلك صراحة، طبقا للطعن رقم 1987 /67 قضائية جلسة 25/12/2005 .
د-كما قضي بأنه: "أن فقد عقد الايجار يجوز اثباته بشهادة الشهود بشرط أن يكون الفقد راجعا لسبب مادى لا يد للمدعى فيه كحادث جبري أو قوة قاهرة طبقا للمادة 63 اثبات، أما اهمال وخطأ المدعى فلا يجوز، ودفاع المؤجر بانتهاء عقد الايجار باتفاق الطرفين وأن المستأجر قد سلمه العقد اختيارا وعدم مواجهة الحكم لهذا الدفاع قصور، طبقا للطعن المقيد برقم 1789/54 قضائية جلسة 16/5/1985.
ملحوظة: فإذا لم يوجد العقد قضي بعدم قبول الدعوى.
2- أن يكون المؤجر طالب الاخلاء مالك للعين بعقد مسجل
فيلزم أن يكون المؤجر مالكا للعين بعقد مسجل، فإذا توفي فيمثله ورثته ويرفق اعلام وراثه مع العقد المسجل الخاص بمورثهم، فإذا كان المؤجر مشترى جديد للعقار فيلزم إما تسجيل العقد أو تحويل المالك القديم عقود الايجار الى المالك الجديد مع قبول المستاجرين لهذه الحواله، طبقا للطعن رقم 2203/54 قضائية - جلسة 10/2/1988 - والطعن رقم 8983/76 قضائية جلسة 7/3/2007.
