بعد توصية لجنة الإسكان بتعديل قانون الإيجار.. أهم بنود عقد الايجار بين المؤجر والمستأجر.. 5 عناصر تحسم النزاع.. و4 خصائص تميز عقد الايجار.. و3 إلتزامات للمؤجر و3 للمستأجر.. و4 أركان و5 أنواع للعقود

أعدت اللجان النوعية بمجلس النواب توصياتها بشأن برنامج الحكومة الجديدة، وقدمتها للجنة الخاصة المشكلة لدراسة برنامج الحكومة لتضمينها فى تقريرها الذى سيعرض على المجلس، وأوصت لجنة الإسكان بتنفيذ التكليفات الرئاسية بتعديل القوانين التى تنظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر فى ظل قوانين الإيجارات القديمة بهدف إقامة التوازن الذى غاب عن تلك العلاقة التعاقدية لعقود طويلة فى الحقوق والالتزامات، خاصة وأن سوق العقارات والإنشاءات من حيث البيع والشراء والإيجارات لا يزال مستمراَ ولا زال الحديث متجدد ومتواصل حول إشكالية الإيجار القديم.

 

والواقع والحقيقة يؤكدان أن العلاقة بين الملاك والمستأجرين تعتبر من أكثر العلاقات تعقيدا من الناحية العملية، فهى تقع فى مكان ما بين المهنية والصداقة، ومثلها مثل أي علاقة أخرى، دائما ما تتعرض علاقة المالك والمستأجر للتصدع والمشاكل التي قد تكون بسيطة فى بعض الأحيان، أو قد تؤدى إلى انقطاع العلاقة إذا تفاقمت المشاكل بين الطرفين ومن أكثر هذه المشكلات هى مشكلة "عقد الإيجار"، وتعتبر عقود الإيجار من أهم العقود وأخطرها وأكثر العقود التي يخشى منها الملاك نظرا للمشاكل التي تحدث بشكل يومي ورفض المستأجر بالإخلاء أو رفضه وتأخره في دفع الأجرة.   

 

 

ما هي أهم بنود عقد الايجار الذي يتم ابرامه بين المؤجر والمستأجر؟ 

 

في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على أهم بنود عقد الايجار الذي يتم ابرامه بين المؤجر والمستأجر، من حيث التعريف والخصائص والأحكام والأركان، وذلك فى الوقت الذى لازال الحديث متواصل ومتجدد حول إشكاليات "عقد الإيجار" التى تشغل بال ملايين الملاك والمستأجرين حيث أن المشرع المصري من أوائل المشرعين فى المنطقة العربية الذين أولوا اهتماما بالغاَ لـ"مدة عقد الإيجار وبنوده وطريقة صياغته" باعتباره أحد أهم الأركان الجوهرية والأساسية للعلاقة بين أطراف "عقد الإيجار" – بحسب الخبير القانونى والمحامى بالنقض علاء العيلى.

 

فى البداية -  من المتوقع قريباً أن يستكمل المشرع ما ابتدئه من صدور القانون رقم 10 لسنة 2022 الخاص بتعديل قانون الإيجارات القديمة للأشخاص الاعتبارية وأن يتفرغ إلى الأمر الأكثر تعقيداً وهو الجانب الخاص بالأشخاص الطبيعية، ولعل من أبرز ما تم مناقشته مؤخراً حول هذه الأزمة داخل أروقة مجلس النواب الفترة الماضية والتي نتابعها عن كثب مسألة "عقد الإيجار"، يأتي ذلك فى الوقت الذى يشهد فيه ملف الايجار القديم تطورات جديدة وهامة، بعد اعلان الحكومة تشكيل لجنة مشتركة تمثل الملاك والمستأجرين بهدف العمل على صياغة مشروع قانون – وفقا لـ"العيلى".  

 

 

عقد الايجار سنتحدث عنه من حيث:

 

مشروع القانون هذا سيتم طرحه أولا على الرأي العام، بهدف إجراء حوار مجتمعي بشأنه، قبل إقراره من البرلمان الذى حصل على إجازته البرلمانية منذ عدة أسابيع، وأيضا بهدف الوصول إلى صيغة تعيد التوازن بين المالك والمستأجر، وفى الوقت نفسه مراعاة البعد الاجتماعي، باعتباره أحد أهم القضايا التاريخية المعقدة، وهو ملف الإيجارات القديمة، حيث تعتبر أزمة الإيجار القديم من الأمور التى ستظل تشغل بال الملايين بين المالك – المؤجر – والمستأجر في الوقت الذى لا تزال تتوالى ردود الأفعال حول مشروع القانون، وتختلف أهمية بنود عقود الايجار حسب نوع وخصائص العقد كالتالى – الكلام لـ"العيلى": 

 

أولا: تعريفه.

ثانيا: خصائصه.

ثالثا: أحكامه.

رابعا: أركانه.

خامسا: صيغة "أنواعه".

 

أولا: تعريف عقد الإيجار:

 

هو عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يُمَكّن المستأجر من الانتفاع بشيء معين لمدة معينة لقاء أجر معلوم، أو هو عقد يُمَكّن المؤجر بمقتضاه المستأجر من الانتفاع بشيء لمدة محددة مقابل بدل إيجار معلوم. ويكون الثمن في الأصل مالا، إلا أنه يجوز أن يكون هذا البدل تقديم عمل، و كما يعرف على أنه: عملية الاستفادة من وحدة عقارية لمدة مقدرة مقابل نقد أو عين – هكذا يقول "العيلى". 

 

 

ثانيا: خصائص عقد الإيجار

 

يتسم عقد الإيجار بخصائص تميزه عن العقود الأخرى و هي: 

 

1-عقد رضائي: يكفي لانعقاده توافق الإيجاب والقبول بين طرفيه وهما المؤجر و المستأجر.

2- عقد زمني أو مؤقت: يعني أن الزمن عنصراً جوهرياً فيه, بمعنى أن الزمن يعد هو المعيار المستخدم لتحديد محل العقد. حيث تحدد الأجرة على أساس زمن الانتفاع بالعين المؤجرة. وأيضاً يتحدد التزام المؤجر بالتمكين من الانتفاع بالعين على أساس مدة الإيجار المتفق عليها.

3- عقد معاوضة: أن عقد الإيجار يرد على منفعة الشيء دون ملكيته, حيث يأخذ كل من المؤجر و المستأجر مقابلاً لما يعطيه, و تظل ملكية العين للمؤجرة دون أن تنتقل بهذا العقد إلى المستأجر.

4- عقد ملزم للجانبين: لأنه يترتب في ذمة كلاً من المؤجر والمستأجر التزامات اتجاه الأخرى. 

 

 

ثالثا: أحكام عقد الإيجار:

 

يقصد بأحكام عقد الإيجار آثاره و هي مجموعة الحقوق والالتزامات الناشئة عنه.وعليه سنتطرق إلى التزامات المؤجر ثم التزامات المستأجر:

 

التزامات المؤجر:

 

يلتزم المؤجر بعدة التزامات وهي:

 

1-الالتزام بتسليم العين المؤجرة: يلتزم المؤجر بتسليم العين المؤجرة التي تم الاتفاق عليها ولا يجوز له تسليم شيء آخر حتى وان كان أفضل إلا إذا وافق المستأجر عليها و يلتزم كذلك المؤجر بتسليم ملحقات العين المؤجرة بمعنى مستلزماتها.

2- التزام المؤجر بالصيانة: على أن المؤجر ملزم بصيانة العين المؤجرة لتبقى على الحالة التي سلمت بها وأن يقوم بجميع الترميمات الضرورية دون الترميمات الخاصة بالمستأجر والترميمات الضرورية إما أن تكون ضرورية لحفظ العين المؤجرة أو ضرورية للانتفاع بها على الوجه المقصود من العقد.

3-التزام المؤجر بالضمان: الالتزام بضمان التعرض الشخصي, الالتزام بضمان تعرض الغير المبني على سبب قانوني و ضمان العيوب الخفية التي تكون في العين المؤجرة.  

 

 

-التزامات المستأجر:

 

يلتزم المستأجر بعدة التزامات وهي:

 

1-الالتزام باستعمال العين فيما أعدت له و المحافظة عليها: حيث تفرع هذا الالتزام إلى أربع التزامات وهي:

 

أ-وجوب استعمال العين المؤجرة فيما أعدت له, و عدم التغيير فيها تغييراً يضر بالمؤجر.

ب-أخطار المؤجر بكل ما يستوجب تدخله.

ت-المحافظة على العين. 

 

2- الالتزام بالوفاء بالأجرة: يقابل هذا الالتزام عدة ضمانات يلتزم المستأجر بدفع الأجر في الميعاد المتفق عليه أو الذي حدده المؤجر.

 

3-الالتزام برد العين المؤجرة عند انتهاء عقد الإيجار: إن رد العين المؤجرة إلى المؤجر عند انتهاء عقد الإيجار هو النتيجة الطبيعية للعلاقة الإيجارية, لذلك يُلزم المستأجر برد العين للمؤجر لمجرد انتهاء مدة العقد. 

 

 

رابعا: أركان عقد الإيجار:

 

1-الأهلية: يخضع الإيجار للقواعد العامة في الأهلية إذ يشترط في انعقاده واكتماله أهلية طرفي العقد.

 

2-المحل: يقصد به في عقد الإيجار العملية القانونية المراد تحقيقها منه, وتتجسد هذه العملية في تمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة مقابل بدل الإيجار أو الأجرة.

 

3-عنصر الأجرة أو بدل الإيجار: هو المبلغ المالي الذي يلتزم المستأجر بدفعه في مقابل حصوله على المنفعة.

 

4-المدة: تعد المدة من العناصر الجوهرية في عقد الإيجار لأنه من العقود الزمنية التي تتخذ فيه التزامات و حقوق الطرفين تبعاً لمدة العقد. 

 

 

خامسا: أنواع عقد الإيجار

 

1-الإيجار المنتهي بالتملك: تنتقل ملكية العقار مقابل مبلغ نقدي يتقاضاه البائع بعد زمن يتفق عليه.

2-إيجار الوقت: عملية الاستفادة من وحدة عقارية لمدة معينة في السنة لعدد من السنين.

3-التقبيل: عملية استلام عين عقارية بما تحتويه من مواد وتقبل المستلم لجميع الشروط التي تنطبق على المسلم فيما يتعلق بالعين وما فيها مقابل مبلغ نقدي أو عيني.

4-الصبْرة: إيجار منفعة لمدة معينة.

5-الوقف: هو حبس عين لمنفعة خيرية.

6-المنَح: أراضي توزعها الدولة على المواطنين.

7-الهبات: ما يعطى دون مقابل لشخص أو هيئة أو جمعية خيرية أو غيرها.