التصالح فى مخالفات البناء - أرشيفية
وافق مجلس الشيوخ، برئاسة المستشار عبد الوهاب عبد الرازق، نهائيا، على مشروع قانون مقدم من الحكومة بشأن تقنين أوضاع بعض مخالفات البناء والتصالح فيها، حيث تضمنت 15 مادة لمعالجة الإشكاليات التى كانت تقف عائقا فى إنهاء ذلك الملف المتأزم، فقد عالج كل الحالات التى لم يكن مسموحا التصالح بها، خاصة وأن القانون القديم يتضمن 8 حالات كان لا يجوز التصالح بشأنها لعل أبرزها "التعدى على خط التنظيم، القيود الخاصة بالارتفاعات، البناء خارج الأحوزة العمرانية" لكنه حاليا سيسمح بالتصالح معها.
كما أن هناك حالات استثنائية لن يكون هناك تصالح معها فى القانون الجديد، حال كان البناء مخالفا للسلامة الإنشائية أو كان بناء على الأراضى الخاضعة لقانونى حماية الآثار أو تعدى على مياه نهر النهر فلن يتم التصالح معها، كما جاء بمشروع قانون الحكومة جواز التصالح فى تجاوز قيود الارتفاعات المقررة من سلطة الطيران المدنى، وضمن التسهيلات التى وفرها مشروع القانون السماح بتقسيم أقساط مبالغ التصالح لمدة 5 سنوات بدلا من 3 سنوات، كما أن الجهات المسئولة عن فحص الطلبات الخاصة بالتصالح فى مخالفات البناء ملزمة بالرد خلال 3 أشهر، كما أن لجنة التظلمات ملزمة بالرد على الطلبات خلال 60 يوما، وحال عدم ردها خلال تلك المدة يعتبر موافقة على طلبات التصالح كنوع من الجزاء على عدم الرد، وتخفيض 25% حال السداد الفورى، وغيرها من المميزات.
حديث الساعة.. شرح مبسط لمشروع قانون الحكومة للتصالح في مخالفات البناء
في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على حزمة من الأسئلة التي تُجيب على عدد من الإشكاليات المتعلقة بمشروع قانون الحكومة بشأن تقنين أوضاع بعض مخالفات البناء والتصالح فيها، أبرزها ماهي الحالات التي يجوز بها تقنين الأوضاع والتصالح عن المخالفات البنائية بالقانون الجديد؟ وهل يجوز البناء خارج الأحوزة العمرانية المعتمدة؟ وماهي الحالات التي يحظر تقنين الأوضاع والتصالح بها وفقا للقانون الجديد؟ وما هي الاستثناءات للحالات الواردة بمشروع القانون؟ ما هو تشكيل اللجنة الخاصة بنظر طلبات التصالح؟ وماهي إجراءات تقديم طلب التصالح؟ وهل يوقف طلب التصالح أي دعاوي أو قضايا محرره ضد المخالف من الجهة الادارية؟ وهل هناك استثناء من إجراء المعاينة المنصوص عليها بالمادة السابقة؟ وهل يجوز إدخال المرافق بعد التصالح ؟ وغيرها من الأسئلة – بحسب الخبيرالقانونى والمحامى بالنقض حسام حسن الجعفرى.
ماهي الحالات التي يجوز بها تقنين الأوضاع والتصالح عن المخالفات البنائية بالقانون الجديد؟
تضمنت المادة 1 من مشروع القانون يجوز تقنين الأوضاع والتصالح عن المخالفات البنائية الآتية:
1- الأعمال التي لا تخل بالسلامة الإنشائية للبناء، وفقا للضوابط التي تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون.
2-التعدي على خطوط التنظيم المعتمدة، وفقا للضوابط التي تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون.
3- التعدي على حقوق الارتفاق المقررة قانونا متى تم الاتفاق بين طالب التصالح واصحاب حقوق الارتفاق على النحر الذي تبينه اللائحة التنفيذية لهذا القانون، ويستثنى من اشتراط الاتفاق المشار إليه وجود إخلال بحقوق الارتفاق من كافة أصحاب حقوق الارتفاق.
4-المخالفات الخاصة التي تمت بالمباني والمنشأت ذات الطراز المعماري المتميز، وفقا للضوابط التي تحددها اللائحة.
5- تجاوز قيود الارتفاع المقررة من سلطة الطيران المدني، أو تجاوز متطلبات شؤون الدفاع عن الدولة متی وافقت الجهات المختصة على ذلك.
6- البناء على الأراضي المملوكة للدولة متى قدم صاحب الشأن طلبا لتوفيق أوضاعه وفقا للقانون.
7- تغيير الاستخدام للمناطق التي صدرت لها مخططات تفصيلية معتمدة من الجهة الإدارية.
8- تغيير استخدام الأماكن المخصصة لإيواء السيارات "الجراجات"، وذلك وفقا للضوابط التي تبينها اللائحة التنفيذية.
ماذا يعنى "حق الارتفاق" في القانون؟
مفهوم "حق الارتفاق" في القانون المدني بأنه العلاقة بين عقارين، وكما جاء في المادة 867 من القانون المدني فإن حق الارتفاق جعل حدا للمنفعة بين العقار والآخر، وهو حق عيني يترتب على مصلحة ومنفعة عقار على عقار آخر بشرط أن يكون العقاران مملوكين لشخصين مختلفين، وهنا يسمى العقار الأول المرتفق أو العقار المخدوم؛ والعقار الثاني يسمى الخادم أو المرتفق به، ويجوز أن يترتب الارتفاق على المال العام بشرط ألا يتعارض مع الاستعمال المخصص له حق الارتفاق؛ ولا يجوز التصرف فيه أو الحجز عليه مستقلا، "حق الارتفاق هو خدمة يؤديها العقارين المتجاورين لبعضهما البعض".
خصائص حق الارتفاق
من خصائص حق الارتفاق؛ أولا فهو حق عيني عقاري يعني أن لصحاب العقار الخادم سلطة على العقار، يحتج بها في مواجهة كل من تنتقل إليهم ملكية العقار، ثانيا فهو حق تابع، يعني أن حق تابع للعقار المرتفق، حيث أنه لا يمكن فصله عنه، أي أنه ليس قائما بذاته، ولا يجوز الحجز عليه، ولا محلا للرهن، ولكن إذا كان العقار المرتفق مرهون أو محجوز عليه فإن الحجز أو الرهن عندئذ يشمل حق الارتفاق بالتبعية - يمكن تعريف "حق الارتفاق" بأنه حق عيني على العقار، يقرر منفعة لعقار آخر، مثال لذلك، "حق المرور، وحق فتح منفذ لعقار على عقار آخر مملوك للغير، وكذلك حق المنفعة المشتركة بين عقارين مجاورين".
حق الارتفاق حق دائم
النقطة الثالثة تتحدد في أنه حق دائم واتصف بالديمومية عن كونه تابعا لحق الملكية الدائم، وهذا لا يمنع من تحديد حق الارتفاق بوقت معين باتفاق خاص، والنقطة الرابعة أنه حق لا يقبل التجزئة، وهذا المبدأ مزدوج ويعني أنه يرتب لمنفعة كل جزء من أجزاء العقار المتسلط والعقار الخادم كل منهم على حدٍ منفصل، كما أنه لا يجوز إنشاؤه على حصة شائعة ولا لمنفعة حصة شائعة في عقار مشترك، ولكن إذا كان على عقار مشترك فلا يقع على حصة دون أخرى من ذلك العقار بل إنه يقع على العقار كله.
هل يجوز البناء خارج الأحوزة العمرانية المعتمدة؟
يجوز البناء خارج الأحوزة العمرانية المعتمدة وذلك في الحالات التالية:
أ-الحالات الواردة في المادة الثانية من مواد إصدار قانون البناء الصادر بالقانون رقم 119 لسنة 2008
ب-المشروعات الحكومية والمشروعات ذات النفع العام.
ج-كافة أعمال البناء خارج الأحوزة العمرانية متى ثبت القيام بها قبل العمل بهذا القانون من خلال أي مستند يدل على ذلك مثل:
1-المستند الدال على تاريخ الإجراءات القانونية المحررة حيال المخالفة.
2- شهادة مطابقة معتمدة من مركز معلومات شبكات المرافق بالمحافظة لموقع المبنى المخالف على خريطة التصوير الجـوي الواردة للمحافظة من إدارة المساحة العسكرية.
ما هي الحالات التي يحظر تقنين الأوضاع والتصالح بها وفقا للقانون الجديد؟
وفقا للماده 2 من مشروع القانون الجديد يحظر تقنين الأوضاع والتصالح في نطاق تطبيق أحكام هذا القانون على أي من المخالفات البنائية الآتية:
1- الأعمال المخلة بالسلامة البنائية.
2- البناء على الأراضي الخاضعة لقانوني حماية الآثار وحماية نهر النيل.
3- البناء على الأراضي الخاضعة لولاية أيا من الجهات الحكومية والرسمية.
هل يوجد استثناءات لما ورد بالمادة السابقة؟
نعم - فوفقا للمادة 3: "يجوز بموافقة مجلس الوزراء التجاوز عن المخالفات المشار إليها في المادة السابقة - عدا حالة الإخلال بالسلامة الإنشائية - كما يجوز أيضا في حالة إذا كانت المخالفات يستحيل أو يصعب إزالتها أو يصعب استكمال المستندات والإجراءات المطلوبة وذلك وفقا للشروط والضوابط التي تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون".
ما هو تشكيل اللجنة الخاصة بنظر طلبات التصالح؟
وفقا للمادة 4: "تشكل في كل محافظة وبقرار من المحافظ الذي يقع طلب التصالح في نطاق اختصاصه على النحو المبين في المادة الرابعة من مواد إصدار قانون البناء المشار إليه، لجنة فنية، ويكون من بين أعضائها:
1- ممثلين عن الجهة الإدارية المختصة.
2-ممثلين عن وزارة المالية
3-ممثل عن الإدارة العامة للحماية المدنية التابعة لوزارة الداخلية، وللمحافظ المختص إضافة أعضاء لهذه اللجنة مما يرى أهمية لإضافتهم بها، وذلك للبت في طلبات التصالح وتقنين الأوضاع، وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون قواعد ومعايير اختيار رئيس وأعضاء اللجنة، والإجراءات والضوابط التي تتبعها في مباشرة اختصاصها.
ماهي إجراءات تقديم طلب التصالح؟
وفقا للمادة 5: "يقدم طلب تقنين الأوضاع والتصالح خلال مدة لا تجاوز 6 شهور من تاريخ العمل باللائحة التنفيذية إلى اللجنة، المنصوص عليها بالمادة الرابعة، والمختصة بتطبيق أحكام هذا القانون، وذلك بعد سداد رسم فحص يدفع نقدا أو بأي وسيلة من وسائل الدفع غير النقدي وبما لا يجاوز خمسة آلاف جنيه، وسداد مقابل جدية التقنين والتصالح بنسبة لا تقل عن 25% من مقابل تقنين الأوضاع والتصالح، وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون فئات الرسم ونسب مقابل جدية التقنين والتصالح وطرق سدادهما. مماثلة على إلا تجاوز في مجموعها 3 سنوات، ويتعين على المحافظة، إنشاء سجلات خاصة ورقية أو رقمية تقيد فيها طلبات التصالح والإجراءات والقرارات التي تتخذ في شأنها، ويجب إعطاء مقدم الطلب شهادة تفيد تقدمه بالطلب مثبتا بها رقمه وتاريخ فيده والمستندات المرفقة به، وفي حالة مرور سنة أشهر على استلام الطالب هذه الشهادة وتوقف عن استكمال المستندات والإجراءات المطلوبة اعتبر الطلب كأن لم يكن، ويجوز بقرار من رئيس مجلس الوزراء- بعد العرض على مجلس الوزراء - مد المدة المشار إليها.
هل يوقف طلب التصالح أي دعاوي أو قضايا محرره ضد المخالف من الجهة الادارية؟
نعم - يترتب على تقديم هذه الشهادة إلى المحكمة أو الجهات المختصة، بحسب الأحوال، وقف نظر الدعاوى المنطقة بالمخالفة، ووقف تنفيذ الأحكام والقرارات والإجراءات الصادرة في شأن الأعمال المخالفة محل هذا الطلب إلى حين البت فيه أو البث في التظلم، بحسب الأحوال.
ما هو دور لجنة التصالح؟
وفقا للمادة 6: "تتولى اللجان المنصوص عليها في المادة الرابعة من هذا القانون البت في طلبات تقنين الاوضاع والتصالح ومخاطبة جهات الولاية، وكذا إجراء معاينة ميدانية للموقع محل المخالفة، وتكليف طالب التصالح بتقديم تقریر هندسي من أحد المكاتب الهندسية الاستشارية المعتمدة من نقابة المهندسين، أو المراكز البحثية، أو كليات الهندسة، أو من مهندس استشاري معتمد من النقابة، وذلك عن السلامة الإنشائية للمبني المخالف، وغير ذلك من المستندات اللازمة للبت في الطلب والتي تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون أو الضوابط الصادرة عن مجلس الوزراء، بحسب الأحوال، خلال المحددة لتقديم الطلب.
ويعتبر التقرير الهندسي المشار إليه محررا رسميا في نطاق تطبيق أحكام قانون العقوبات، وعلى اللجنة المشار إليها الإنتهاء من أعمالها خلال مدة لا تجاوز 3 شهور من تاريخ تقديم الطلب مستوفيا المستندات المطلوبة، وإلا اعتبر الطلب مقبولًا، ويخطر صاحب الشأن بما انتهت إليه اللجنة بأية وسيلة من الوسائل المنصوص عليها باللائحة التنفيذية لهذا القانون، وفي جميع الأحوال لا يجوز للجنة أن تنهي أعمالها إلا بعد الانتهاء من فحص جميع الطلبات التي قدمت إليها خلال المدة التي حددها القانون.
هل هناك استثناء من إجراء المعاينة المنصوص عليها بالمادة السابقة؟
وفقا للماده 7: "يستثنى من إجراء المعاينة المنصوص عليها في الفقرة الأولى من المادة السابقة طلب تقنين الأوضاع والتصالح بالقرى وتوابعها متى كانت مساحة المبنى محل المخالفة لا تزيد على 200 متر مربع ولا يتجاوز ارتفاعه عن أرضي و3 أدوار، وفي هذه الحالة يتم الاعتداد بما قدمه الطالب من مستندات تحددها اللائحة التنفيذية شريطة سداد مقابل قيمة تقنين الأوضاع والتصالح على أن يكون من ضمن المستندات المقدمة إقرار يتضمن صحة البيانات والمستندات والمساحة وعدد الأدوار المثبتة بالطلب والإقرار بحق الجهة الإدارية المختصة خلال 3 سنوات من صدور قرار قبول التصالح في معاينة ومطابقة صحة البيانات بالواقع، وفي هذه الحالة لا يعتد بقرار قبول التصالح إلا بعد إجراء المعاينة على الطبيعة من خلال مركز معلومات شبكات المرافق بالمحافظة أو ما يعادلها من جهات الرفع المساحي وذلك بعد اعتماد الجهة الإدارية المختصة والتأكد من صحة ما سبق بيانه خلال المدة المشار إليها وحال مرور المدة المحددة دون إجراء المعاينة يعتد بالقرار ولا يجوز العدول عنه بأي حال من الأحوال.
.jpg "9744-download-(1)")
ماهي الاثار المترتبة علي قبول طلب التصالح؟
وفقا للقانون الجديد "يصدر المحافظ أو من يفوضه، قرارا بقبول تقنين الأوضاع والتصالح بعد موافقة اللجنة المنصوص عليها في المادة الرابعة من هذا القانون على الطلب وسداد قيمة مقابل تقنين الأوضاع، ويترتب على صدور هذا القرار انقضاء الدعاوى المتعلقة بموضوع المخالفة في أية حالة كانت عليها، وحفظ التحقيقات في شأن هذه المخالفات إذا لم يكن قد تم التصرف فيها، ويعتبر هذا القرار بمثابة ترخيص منتج لجميع أثاره بالنسبة للأعمال المخالفة محل هذا الطلب ولا يمتد الترخيص لأية أعمال أخرى لم تكن قائمة عند فحص الطلب وإجراء المعاينة، ولا يخل ذلك بأي مستحقات أخرى للدولة تنص عليها قوانين أخرى، كما لا يجوز بأي حال من الأحوال إحداث أي تغيير أو تعديل في محل التصالح، ويقتصر قرار قبول التصالح على ما تم معاينته.
وتقديم الطلب والمستندات بشأنه من أعمال كما يترتب على منح المواطن نموذج "10" النهائي بالتصالح أحقية صاحب الشأن في إحلال وتجديد المبنى الذي تم التصالح عليه وفقا للإجراءات والاشتراطات المنصوص عليها في القانون 119 لسنة 2008ولائحته التنفيذية دون اشتراط موافقة الجهة الإدارية المختصة.
وفي حالة التصالح على الأعمال الواردة في البنود أرقام (704) من المادة الأولى، والأعمال الواردة في البنود (32) من المادة الثانية، يتم تحديد سعر متر التصالح بقرار من المحافظ المختص دون التقيد بسعر المتر، ولا بجاوز مثلي القيمة، الوارد في المادة الثامنة من هذا القانون، وفي حالة الهدم وإعادة البناء يتم الالتزام بالاشتراطات البنائية المعتمدة والمنصوص عليها في القانون 119 لسنة 2008 ولائحته التنفيذية وتعديلاتهما، وتترتب على الموافقة على طلب تقنين الأوضاع والتصالح في حالة صدور حكم بات في موضوع المخالفة وقف تنفيذ العقوبة المقضي بها، وتأمر النيابة العامة بوقف تنفيذ العقوبة إذا حصل تقنين الأوضاع والتصالح أثناء تنفيذها.
وفي جميع الأحوال، لا يجوز إصدار قرار تقنين الأوضاع والتصالح إلا بعد الانتهاء من طلاء كامل الواجهات القائمة وغير المشطبة للمبنى محل المخالفة، أو تشطيب واجهة الوحدة التي تم موافقة اللجنة على التصالح عليها دون اشتراط تشطيب كامل واجهة المبني على النحو الذي تبينه اللائحة التنفيذية؛ ويستثنى من تلك القرى وتوابعها.كما لا يترتب على قبول تقنين الأوضاع والتصالح على المخالفة في جميع الأحوال أي إخلال بحقوق الملكية لذوي الشأن.
هل يجوز إدخال المرافق بعد التصالح ؟
وفقا للمادة 11: "على الجهة الإدارية المختصة أن تخطر الجهات القائمة على شؤون المرافق كالكهرباء والغاز والمياه والصرف الصحي بالقرار الصادر بقبول تقنين الأوضاع والتصالح خلال الـ 15 يوما التالية لصدوره لاتخاذ ما يلزم في شأنها، ويحظر بأي شكل من الأشكال توصيل المرافق للعقار المخالف الذي لم يقدم بشأنه طلب تصلح أو رفض الطلب".
ماهي إجراءات التظلم من رفض طلب التصالح؟
في حالة رفض اللجنة المنصوص عليها في المادة الرابعة من هذا القانون طلب تقنين الأوضاع والتصالح على المخالفة وفوات مواعيد التظلم أو تأييد لجنة التظلمات قرار اللجنة بالرفض، أو في حالة التقاعس عن سداد قسطين متتالين من الأقساط المستحقة أو سداد كامل قيمة مقابل تقنين الأوضاع أو إذا حدث أي تغيير أو تعديل في محل التصالح أو تحققت الحالة المنصوص عليها بالفترة الثالثة من المادة الخامسة من هذا القانون، يصدر المحافظ المختص، قرارا مسببا بالرفض أو باعتبار قرار قبول تقنين الأوضاع والتصالح كأن لم يكن، بحسب الأحوال، على أن يتضمن القرار استكمال الإجراءات القانونية والتنفيذية اللازمة، أو بتصحيح الأعمال المخالفة وفق أحكام قانون البناء المشار إليه، ويتم استئناف نظر الدعاوى والتحقيقات الموقوفة وتنفيذ الأحكام والقرارات والإجراءات الصادرة في شمال الأعمال المخالفة، وينطر صاحب الشأن بالقرار بأية وسيلة من الرسائل المنصوص عليها باللائمة التالية لهذا القانون.
ماهي مواعيد التظلم من قرار الرفض ؟
وفقا للماده 14: "يجوز لمقدم طلب تقنين الأوضاع والتصالح التظلم من قرار الرفض أو من قيمة التصالح خلال 60 يوما من تاريخ اخطاره به".
وتتولى نظر التظلم لجنة أو أكثر تشكل بمقر المحافظة المختصة، برئاسة مستشار من إحدى الجهات القضائية وعضوية مهندس استشاري متخصص في الهندسة المدنية لا تقل خبرته كاستشاري عن خمس سنوات، وثلاثة من المهندسين، يكون أحدهما متخصصا في الهندسة المدنية والآخر في الهندسة المعمارية ومقيدين بنقابة المهندسين.
ويصدر بتشكيل لجنة التظلمات قرار من المحافظ المختص، ويشترط لصحة انعقادها حضور رئيسها واثنين على الأقل من أعضائها، وتصدر اللجنة قراراتها بأغلبية أصوات الحاضرين، وبعد التساوي يرجح الجانب الذي منه رئيس اللجنة وعلى اللجنة أن ثبت في التظلم خلال ستين يوما من تاريخ تقديمة، ويعتبر انقضاء هذه المدة دون البت فيه بمثابة لدوله حال اكتمال تشكيل اللجنة، ويعتبر القرار الصادر من اللجنة قرار إداري يخضع لتصديق المحافظ المختص، ويخطر صاحب الشأن بالقرار باية وسيلة من الرسائل المنصوص عليها باللائحة التنفيذية لهذا القانون، كما تبين اللائحة التنفيذية قواعد وإجراءات عمل اللجنة.
