محكمة النقض - أرشيفية
لازال الحديث مستمرا حول حكم الهيئة العامة بمحكمة النقض المقيد برقم 12125 لسنة 79 قضائية - الذى قضى بتقييد امتداد عقد الإيجار "للحفيد"، وذلك فيما يخص العين المؤجرة لغير أغراض السكني المتعلقة بالشخصيات الطبيعية، والذى أرسى مبدأ قضائيا حديثا قالت فيه: "اعتبارا من 27 مارس 1997 لا يستمر عقد إيجار الأماكن غير السكنية لورثة ورثة المستأجر الأصلى"، ما يعنى أن الامتداد لمرة واحدة فقط وعدم جواز امتداد عقد الإيجار لورثة الورثة "الحفيد" بعد القانون 97، بمعنى أدق إذا كان شخص مستأجر محل حلاقة على القانون القديم والمستأجر توفاه الله فالعقد يمتد لأحد أبناءه، فإن مات الإبن ينتهى عقد الإيجار.
ملحوظة: الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية ومواد الأحوال الشخصية وغيرها – بمحكمة النقض – والمكونة من 11 قاضيا تجتمع حينما يكون هناك تضارب وتباين للأحكام الصادرة من دوائر محكمة النقض، ويكون لهذه الدائرة إتجاه بينما يكون لدائرة أخرى إتجاه أخر، ما يؤدى لحدوث تشتييت وإبهام في الأحكام ليصبح لكل اتجاه مبدأ خاص بها، فتجتمع الهيئة العامة كى توحد تلك المبادئ، وهو ما حدث في الحكم سالف الذكر الذى تدخل لإنهاء التضارب الواقع بين الدوائر فيما يخص كيفية التعامل مع عقد الإيجار حينما يتوفى المستأجر الأصلى فيما يخص المحال التجارية والنشاط الحرفى على وجه العموم.
كيفية تصدى 11 قاضيا لامتداد عقد الإيجار للحفيد في النشاط التجارى
وفى هذا الشأن – يقول الخبير القانوني والمحامى بالنقض يحيى سعد جاد الرب – الحكم المقيد برقم 12125 لسنة 79 قضائية قيدت فيه الهيئة العامة امتداد عقد الإيجار – بالنسبة للنشاط التجارى – لحفيد المستأجر الأصلى والعدول عن الأحكام الأخرى التي كانت تجيز له الإمتداد، ليصبح بذلك الإمتداد لجيل واحد "لمرة واحدة فقط" وليس لجيلين كما كان يصدر في الأحكام السابقة، ومنها أحكام لمحكمة النقض، وهو مبدأ هام لمحكمة النقض في شأن امتداد عقد الايجاربأنه لا يمتد عقد الإيجار إلا للجيل الأول من ورثة المستأجر الأصلي ويستمد صفة مستفيد وليس مستأجر.
النقض تتصدى لامتداد عقد الإيجار للحفيد في النشاط التجارى والعدول عن الأحكام الأخرى
وبحسب "جاد الرب" في تصريح لـ"برلماني": المحكمة في ذلك الحكم الحديث للهيئة العامة للنقض اعتبرت من 27 مارس 1997 لا يستمر عقد الإيجار – النشاط التجارى - لورثة ورثة (الحفيد) المستأجر الأصلى والعدول عن الأحكام الأخرى بعد أن ذهبت بعض الأحكام إلى أن وفاة المستأجر الأصلى قبل صدور القانون رقم 6 لسنة 1997 يجعل ورثة المستأجر الأصلى فى حكم المستأجر الأصلى ومن ثم يمتد العقد لورثة الأخير (الأحفاد).
ووفقا للخبير القانوني: إلا أن الهيئة العامة لمحكمة النقض رأت العدول عن هذا المبدأ وقالت المحكمة فى أسباب حكمها أن الشرع حرص على قصر الإستفادة من الامتداد القانوني على جيل واحد فقط من المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلى، ذلك أن المستفيد وإن كان في حكم المستأجر الأصلى فهذا لا يعنى أكثر من حلوله فى كافة الحقوق التى تترتب على العلاقة الإيحارية ولا يؤدى إلى تغيير صفته من كونه مستفيدأ إلى مستاجر أصلى وإلا لكان في ذلك توسعة في مفهوم النص وامتداد العقد إلى أكثر من جيل على خلاف مقصود النص.
والحيثيات: لا يمتد عقد الإيجار إلا للجيل الأول من ورثة المستأجر الأصلي
المحكمة في حيثيات الحكم قالت أن حكم المحكمة الدستورية في الدعوى 44 لسنة 17 قضائية دستورية الصادر بعدم دستورية النص القديم الذى صدر القانون الجديد تصحيحأ له واعتبارأ من 27 مارس 1997 لا يستمر عقد الإبجار بموت أحد من أصحاب حق البقاء في العين إلا لصالح المستفيدين من ورثة السستاجر الأصلى دون غيره ولمرة واحدة وليس ورثة ورثته، فإن مات أحد من هؤلاء المستفيدين لا يستمر العقد لصالح أى من ورثته وينقضى العقد بوفاة مورثهم، والقول بغير ذلك من شأنه امتداد عقد الايجار لأكثر من جيل وعلى خلاف ما تنص عليه المادة الأولى من القانون والمادة الثامنة من لائحته التنفيذية – الكلام لـ"جاد الرب".
الخبير القانونى والمحامى بالنقض يحيى سعد جاب الرب
وتابع: وانتهت المحكمة إلى أن قيد امتداد العقد المنصوص عليه فى المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 – بعد وفاة المستأجر الأصلى لورثته حتى الدرجة الثانية ممن يستعملون العين فى ذات نشاط مورثهم يسرى اعتبارا من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 الحاصل فى 9/7/1977 واعتبارا من 27/3/1997 لا يستمر العقد لورثة ورثة – الأحفاد - المستأجر الأصلى والعدول عن الأحكام الأخرى، وهذا المبدأ سيؤدى إلى مزيد من قضايا الطرد ومزيد من الإخلاءات، لأنه تعديل بالنقيض لكل المبادىء التى سبق لمحكمة النقض أن أقرتها.
حكمها خطيرا وهاما للنشاط التجارى
يقول الخبير القانوني والمحامى بالنقض أحمد أبو المعاطى جمعه - يعد الحكم الصادر من الهيئة العامة لمحكمة النقض في الطعن رقم 12125 لسنة 79 ق بتاريخ 22/3/2023 حكمها خطيرا وهاما بالنسبة لمستأجري ومؤجري الوحدات التجارية والحرفية الخاضعة لأحكام قانون ايجار الأماكن القديم، وذلك فيما يخص نطاق امتداد عقود الايجار للجيل الثاني، والذي يمتد إليه عقد الإيجار حال وفاة المستأجر الأصلي حيث قرر هذا الحكم مبدأ جديد وهو اعتبار الممتد إليه عقد الايجار بعد وفاة المستأجر الأصلي هو بمثابة الحفيد أو بما يسمى قانونا على الوجه الصحيح المستفيد بالامتداد منذ تاريخ العمل بأحكام القانون 49 لسنة 1977 الخاص بقانون ايجار الأماكن.
ويضيف "جمعه" في تصريح لـ"برلماني": وذلك بعد أن تضاربت الآراء واختلف المبادئ أمام دوائر محكمة النقض بين هل العبرة في مسمى المستفيد هو تاريخ نفاذ حكم المحكمة الدستورية الصادر عام 1997 الصادر بعدم دستورية الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 أو تاريخ العمل بالقانون 6 لسنة 1997 والمعدل لأحكام بعض مواد قانون ايجار الأماكن خاصة المادة 29 فقرة "2" المقضي بعدم دستوريتها عام 1997 حسبما سبق الإيضاح، بينما دوائر أخرى تتبنى تاريخ صدور القانون 49 لسنة 1977 والمعمول به منذ تاريخ 9/9/1977 ونظرا لما خوله قانون السلطة القضائية وقانون إنشاء محكمة النقض من عرض المبادئ المختلفة على الهيئة العامة لمحكمة النقض لتوحيد مبدأ موحد يجُب هذا الخلاف برأي اصوب فقد أصدرت الهيئة العامة لمحكمة النقض في حكمها السالف البيان إلى الاعتداد بتاريخ العمل بالقانون 49 لسنة 1977 وهو 9/9/1977 وهو ما يتماشى مع مواد اصدار القانون رقم 6 لسنة 1997 الذي نظم في تعديله الفقرة التي قضي بعدم دستوريتها بنص جديد.
رأي الهيئة العامة وحكمها حجة قانونية على كافة المحاكم لا يجوز التنصل منه
وأوضح "جمعه": ويكون المعلوم للجميع أن رأي الهيئة العامة وحكمها حجة قانونية على كافة المحاكم لا يجوز التنصل منه، وبالتالي يكون الأثر المترتب على ذلك اعتبار كل من امتد إليهم عقد الإيجار لوفاة المستأجر الأصلي هم مستفيدون فقط وليسوا مستأجرين أصلين سواء قبل عام 1997 او بعد ذلك وهو امر يحسب لصالح المؤجرين وملاك العقارات القديمة، وتبقى نقطة واحدة من باب التأكيد على أن السكني يحكمه نص خاص وهو حكم المحكمة الدستورية الصادر عام 2002 ويسمى الممتد إليه العقد بعد وفاة المستأجر الأصلي، وذلك قبل عام 2002 هو مستأجر أصلي وبعد ذلك التاريخ هو مستفيد وليس مستأجر أصلي .
الخبير القانونى والمحامى بالنقض أحمد أبو المعاطى جمعه
الفرق بين أحكام النقض والمحكمة الدستورية العليا
وفى سياق أخر – قال الخبير القانوني والمحامى بالنقض شريف الجعار، رئيس لجنة الدفاع عن المستأجرين القدامى - قبل أن نتطرق لشرح حكم محكمة النقض الخاص بالإيجارات لغير غرض السكنى يجب أن نفرق بين محكمة النقض والمحكمة الدستورية العليا حيث أن الأخيرة هى محكمة قانون بينما محكمة النقض هى محكمة موضوع، بمعنى أن المحكمة الدستورية تقضى بدستورية قانون من عدمه، أى أنها لها السلطة على إبطال قانون من الأساس، وأما محكمة النقض فهى تقضى فى موضوع على حدا يخص بعض الأفراد من المواطنين إلا أن حكمها يضع قواعد قانونية، ولكن غير ملزمة لكل قاضى، وذلك لأن كل قاضى له سلطته التقديرية فى الحكم على الموضوع المطروح أمامه حيث أن القواعد القانونية تختلف من حالة لأخرى.
المحامى بالنقض شريف الجعار - رئيس لجنة الدفاع عن المستأجرين القدامى
وأوضح "الجعار" في تصريحات خاصة - والأمر يختلف بالنسبة للمحكمة الدستورية العليا حيث أنها تضع القانون، وتحدده لسائر المحاكم لكى يستندوا إليه فى أحكامهم على المواضيع المختلفة والمعروضة أمام كل محكمة على حدا، والمحكمة الدستورية العليا لا تتطرق إلى موضوع الدعوى ولكنها تتطرق للقانون الذى تستند إليه الدعوى المرفوعة أمام المحاكم العادية وبالنسبة للحكم - رقم 12125 لسنة 79 قضائية - الصادر من محكمة النقض المصرية والذى أثار جدلا كبيرا في أوساط الإيجار القديم، فقد أصاب الحكم صحيح القانون وليس فيه جديد.
المحكمة الدستورية تدخلت لحسم النزاع منذ عام 1997
ويضيف "الجعار": أن المادة 29 من قانون 49 لسنة 1977 أقرت بأن الامتداد يكون لورثة المستأجر الأصلى والشركاء حتى جائت المحكمة الدستورية العليا في 1997 وجعلت الامتداد لأقارب الدرجة الأولى، وأخرجت الشريك والصهر من أحقيته فى الامتداد وقصرت الامتداد على الأزواج والأولاد والوالدين فقط إذا توافرت فيهم الشروط المنصوص عليها فى القانون ثم تدخل المشرع فى عام 1997 وذلك بتقليص أصحاب الحق فى الامتداد القانونى وجعل الامتداد لمرة واحدة فقط بموجب قانون 6 لسنة 1997، ويجب أن نعلم جميعا أن قواعد الامتداد القانونى لعقد الإيجارات متعلقة بالنظام العام ولا يجوز الخروج عنها وهذا الأمر بالنسبة للسكنى والتجارى معا.
توضيح أكثر لحكم الهيئة العامة لمحكمة النقض
وعن توريث عقد الإيجار فى المحال التجارية، فإن حكم محكمة النقض فى الطعن 13125 لسنة 79 قضائية الصادر بجلسة 22 مارس الحالى طبق قاعدة أرساها القانون رقم 6 لسنة 1997، ولمزيد من الإيضاح نضيف أن هذا القانون قيد توريث عقد الايجار فى الأماكن غير السكنيه عند وفاة المستأجر بقيدين:
القيد الأول: أن يستمر عقد الإيجار لصالح الورثة حتى الدرجة الثانية بشرط أن يكونوا يباشرون ويزاولون ذات مهنة أو حرفة مورثهم قبل وفاته، ولمزيد من الإيضاح فإن الوارث الموظف أو الذى يمتهن مهنة أخرى فلا يمتد إليه عقد الإيجار.
القيد الثانى: عقد الإيجار لا يورث إلا لمرة واحدة فقط أى لا يمتد للحفيد.
وبذلك يكون الحكم قد رتب أثرا يهم الملايين وهو انتهاء الكثير من عقود الايجار القديمة للمحلات التجارية، وذلك بالمخالفة لأحكام كثيرة قضت بعكس ذلك، حيث أن الحكم واضح وصريح بأن من امتد إليه العقد بعد موت المستأجر الأصلي يصبح مستفيد ولا يمتد من بعده مرة أخري حتي ولو كان وفاة المستأجر الأصلي قبل حكم الدستورية 1997، لأن المادة الأولي من القانون رقم 6 لسنة 1997 طُبقت بأثر رجعى منذ عام 1997 ولا يمتد العقد لورثة المستفيد، والعدول عن الأحكام التي تخالف هذا النظر.
في سياق أخر – تقول الخبير القانوني والمحامية رحاب سالم - إن هناك حالتين يجب الإنتباه لهما بخصوص امتداد عقود الإيجار القديم للوحدات السكنية إلى الورثة أو الأحفاد، حيث أن الحكم الذي أصدرته الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية ومواد الأحوال الشخصية، وغيرها بمحكمة النقض، لم يأتي بجديد كما يظن البعض، فهو يتعلق بالوحدات التجارية، وجاء فيه: "اعتبارا من 27 مارس 1997 لا يستمر عقد إيجار الأماكن غير السكنية لورثة ورثة المستأجر الأصلي"، ما يعنى أن الامتداد لمرة واحدة فقط، وعدم جواز امتداد عقد الإيجار لورثة الورثة بعد القانون 97.
مصير عقود الإيجار القديم
وأكدت "سالم" في تصريحات خاصة: حكم محكمة النقض رقم 12125 لسنة 79 قضائية الصادر بتاريخ 22/3/2023 ليس مستحدثا، ولم ولن يترتب عليه أثار جديدة، فهو موجود في القانون رقم 6 لسنة 1997 ولائحته التنفيذية، حيث أرسى حكم النقض مبدأ بأن شروط امتداد عقد الإيجار القديم بالنسبة للوحدات التجارية تمتد لجيل واحد فقط من ورثة الجيل الأول الذي حرر عقد الإيجار القديم، كما أن هناك شروط لامتداد عقود الإيجار القديم للورثة أو الأحفاد، الأول أن يكون الورثة جيل أول، والثاني هو أن يكون من ممارسي ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي، وذلك لأن المُشرّع كان يسعى للحفاظ على المهن الحرفية وغيرها.
مصير عقود الإيجار القديم للوحدات السكنية
وبخصوص عقود الإيجار القديم للوحدات السكنية، أوضحت "سالم" إلى أن هناك حالتين، الأولى هي وفاة المستأجر الأصلي قبل عام 2002، حيث يمتد العقد لثالث جيل، أما من توفى بعد عام 2002، وهو العام الذي صدر فيه حكم المحكمة الدستورية، والذي قضى باستمرار لجيل واحد فقط، فإن عقد الإيجار يمتد لجيل واحد فقط، مثلما قضت محكمة النقض في حكمها السابق الإشارة إليه بخصوص الوحدات التجارية، حيث أنه بتاريخ 9 يوليو 1996 حكمت المحكمة الدستورية العليا في القضية رقم 4 لسنة 15 ق دستورية، بعدم دستورية استمرار شركاء المستأجر الأصلي للعين التي كان يزاول فيها نشاطا تجاريا أو صناعيا أو مهنيا أو حرفيا، في مباشرة ذات النشاط بها بعد تخلي هذا المستأجر عنها، بينما في تاريخ 22 فبراير 1997، حكمت المحكمة في القضية رقم 44 لسنة 17 ق دستورية، بعدم دستورية الفقرة أنفة الذكر، وذلك فيما نصت عليه من استمرار الأجرة التي عقدها المستأجر في شأن العين التي استأجرها لمزاولة نشاط حرفي او تجاري لصالح ورثته بعد وفاته.
يشار إلى أن الحكم صدر في الدعوى المقيدة برقم 12125 لسنة 79 قضائية – هيئة عامة – برئاسة المستشار محمد عيد محجوب، وعضوية المستشارين حسنى حسن عبد اللطيف، ونبيل أحمد عثمان، عبدالرحيم الصغير زكريا، عبد الصمد محمد سعد، عطية محمد زايد، ومعتز أحمد مبروك، وعمرو محمد الشوربجى، نبيل فوزى إسكندر، وعمرو ماهر مأمون، وإيهاب محمد طنطاوى، وبحضور كل من رئيس النيابة وسيم محمود، وأمانة سر إسلام محمد.
