عقد البيع على الشيوع
أصدرت الدائرة 17 مدنى – بمحكمة استئناف القاهرة – حكما فريدا من نوعه – يهم ملايين الورثة، بعدم نفاذ عقد البيع على الشيوع الصادر من بعض الورثة دون موافقة أحد الورثة، لعدم نفاذ البيع فى مواجهة الوريث الذى لم يبيع.
صدر الحكم في الاستئناف المقيد برقم 1046 لسنة 123 قضائية، لصالح المحامى سامى على سليم، برئاسة المستشار حسنى عبدالله، وعضوية المستشارين إسماعيل الطاهر، وعبد الرحيم الكاشف، وأمانة سر وائل عبدالله.
الوقائع.. نزاع بين الورثة على البيع
وقائع وخصوم ومستندات هذا الإستئناف سبق وأن أحاط با تفصيلاً الحكم المستأنف والذي تحيل إليه هذه المحكمة منعاً للتكرار، إلا أنها توجز الوقائع بالقدر اللازم لحمل قضاء هذا الحكم في أن المدعي في الدعوي البتدأة المستأنف في الإستئناف الراهن أقامها ابتغاء الحكم بعدم نفاذ عقد البيع موضوع المشهر رقم 3839 لسنة 2998 شهر عقاري جنوب القاهرة في حقه، وما يترتب على ذلك من أثار منها محو المشهر وتسليم العين موضوع العقد له خالية من الشواغل والأشخاص، مع إلزام المدعي عليهم بالمصاريف والأتعاب.
علي سند من القول أنه يملك حصة شائعة قدرها 16 س 14 ط في كامل العقار رقم 122 (أصله 118 حاليا 96) شارع 9 قسم المعادي، بينما يملك المدعي عليهم الثلاث الأول باقي حصص العقار وقدرها، إلا أنه فوجئ بهم يقوموا منفردين ببيع الشقة رقم 6 الكائنة بالدور الثاني فوق الأرضي بالعقار المذكور للمدعي عليه الرابع بالرغم من أن الشقة مملوكة لهم جميعا عي الشيوع، مضيفاً أن العين المبيعة كانت وقت البيع مؤجرة لمن يدعي عبد العظيم. ع"، وأنه أقام ضده دعوي بالإخلاء وقضي فيها بالرفض، وأنه طعن على الحكم بالنقض رقم 406 لسنة 68 قضائية والذي لم يفصل فيه حتى تاريخه، وعليه فإنه يقيم الدعوي للحكم له بالطلبات سالفة البيان.
النزاع يتدخل فيه أكثر من وريث
وقدم المدعي عدد من حوافظ المستندات طويت صورة ضوتية من المشهر رقم 3839 لسنة 2008 شهر عقاري جنوب القاهرة، صورة ضوئية من الحكم الصادر في الدعوى رقم 10064 لسنة 1986 مدنى كلى جنوب القاهرة، وثابت به أن الدعوي مرفوعة من مورث المتهم ضد من يدعي "عبد العظيم. ع" بطلب إنهاء عقد الإيجار المؤرخ 1 يونيو 1970 وإخلاء الشقة رقم "6" وتسليمها للمدعي فيها، والتي قضي فيها بالطلبات، وصورة ضوئية من الحكم الصادر في الدعوي رقم 8889 لسنة 105 ق. س. القاهرة المرفوعة طعناً على هذا الحكم الأخير، والتي قضي بها بإلغاء الحكم المستأنف ورفض الدعوي، وصورة ضوئية من شهادة صادرة عن الجدول المدني بمحكمة النقض بتاريخ 1 ديسمبر 2009 ثابت بها أن الطعن رقم 406 لسنة 68 ق مرفوع من المدعي في الدعوي الراهنة طعناً على هذا الحكم الأخير.
وفى تلك الأثناء - تداول نظر الدعوي أمام محكمة أول درجة على النحو الثابت تفصيلاً بمحاضر جلساتها، ولدي تداول الدعوي بالجلسات تم إدخال من يدعي "ياسر. ع"، وقدم المدعي عليه الرابع مذكرتي دفاع أطلعت عليهما المحكمة وأحاطت بهما دفع فيهما بعدم قبول الدعوي لعدم شهر صحيفتها ولعدم اللجوء إلى لجنة فض المنازعات، وبعدم إختصاص المحكمة ولائياً وإنعقاد الاختصاص لمحاكم مجلس الدولة، وطلب رفض الدعوي، وقدم الخصم المدخل مذكرة دفاع طلب فيها بعدم قبول تدخله على سند من أنه لم توجه إليه أية طلبات.
المحكمة تقضى بندب خبير
وقضت محكمة أول بندب خبير في الدعوي، ونفاذاً لهذا القضاء باشر الخبير المنتدب المأمورية الموكولة إليه وأودع تقريراً إنتهى فيه إلى نتيجة مؤداها أن شقة التداعي تقع في عقار مملوك شيوعاً للمدعى والمدعي عليهم الثلاث الأول بموجب المشهرين رقمي لسنة 2246 لسنة 1989 المعادى النموذجى و3839 لسنة 2008 جنوب القاهرة، وأنها تقل عن المدعي وتقل كذلك عن نصيب المدعي عليهم الثلاث الأول مجتمعين، ولم تقدم أية مستندات تفيد فرز وتجنيب أو قسمة الأنصبة بالعقار، وأنه لم يتبين شخص الحائز الفعلى للشقة موضوع التداعى.
انتدبت تفصيلا بمحاضر جلساتها، ولدي تداول الدعوي بالجلسات تم إدخال من يدعي "ياسر. ع"، وقدم المدعي عليه الرابع مذكرتي دفاع أطلعت عليهما المحكمة وأحاطت بهما دفع فيهما بعدم قبول الدعوي لعدم شهر صحيفتها ولعدم اللجوء إلى لجنة فض المنازعات، وبعدم إختصاص المحكمة ولائياً وإنعقاد الاختصاص لمحاكم مجلس الدولة، وطلب رفض الدعوي، وقدم الخصم المدخل مذكرة دفاع طلب فيها بعدم قبول تدخله على سند من أنه لم توجه إليه أية، وحيث أن محكمة أول درجة حكمت برفض الدعوي وألزمت المدعي بالمصاريف وخمس وسبعين جنيها مقابل أتعاب المحاماة إستناداً لأسباب حاصلها أنه ثبت لدي المحكمة أن عين التداعي مملوكة للمدعي والمدعى عليهم الثلاث الأول شيوعاً وإن الأوراق خلت مما يفيد إجراء فرز وتجنيب أو قسمة بخصوص العين، وعليه فإن تصرف هؤلاء الأخيرين فيها بالبيع هو تصرف صحيح ونافذ في مواجهة المدعي وباقي الشركاء.
حكم نهائي بعدم نفاذ عقد البيع على الشيوع الصادر من بعض الورثة دون موافقة أحد الورثة
إلا أن المدعي لم يرتض حكم أول درجة وطعن عليه بالإستئناف الراهن بصحيفة أودعت قلم الكتاب وأعلنت قانوناً، طلب في ختامها الحكم بقبول الإستئناف شكلاً، وفي الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء بالطلبات المبينة بأصل صحيفة الدعوي المبتدأة مع إلزام المستأنف ضدهم بالمصاريف والأتعاب، إستناداً لأسباب حاصلها الخطأ في تطبيق القانون ومخالفة الثابت بالأوراق، وقال في بيان ذلك أن الحكم أغفل أن المستأنف قد وضع يده على عين التداعي وتعامل عليها بإعتبارها حصة من ثم فلا يجوز إنتزاعها من يده ولا يكون لباقي الشركاء سوي المطالبة بمقابل الانتفاع.
وتداول الاستئناف أمام هذه المحكمة على النحو الثابت تفصيلاً بمحاضر الجلسات، وحضر المستأنف والمستأنف ضدهما الثالث والرابع والسابع كل بوكيل عنه محام، ومثل نائب الدولة، وقدم المستأنف ضده الرابع مذكرة دفاع اطلعت عليها المحكمة وأحاطت بها طلب فيها رفض الدعوي - وبجلسة المرافعة الأخيرة حضر هؤلاء، وقررت المحكمة حجز الطعن للحكم.
والحيثيات تؤكد: السبب عدم نفاذ البيع فى مواجهة الوريث الذى لم يبيع
المحكمة في حيثيات الحكم قالت عن موضوع الإستئناف فإن الثابت للمحكمة أن المستانف أقام دعواه المبتداء يطلب الحكم بعدم نفاذ عقد البيع موضوع المشهر رقم 3839 لسنة 2008 شهر عقاري جنوب القاهرة في حقه ومحو المشهر، والشق الثاني هو طلب تسليم العين موضوع العقد له خالية من الشواغل والأشخاص، وحيث أنه عن الشق الأول من الطلبات وهو عدم نفاذ البيع موضوع المشهر رقم 3839 لسنة 2008 شهر عقاري جنوب القاهرة في حق المستأنف ومحو المشهر، فالمقرر قضاء أن بيع المالك على الشيوع لقدر مفرز من نصيبه قبل إجراء القسمة نافذ في حقه، وإن نفاذه في حق باقي الشركاء متعلق على نتيجة القسمة.
ومن المقرر أيضاً له يجوز للمالك على الشيوع أن يبيع قدراً مفرزاً من نصيبه، ولى هذا البيع يعد صحيحاً ولهذا في حق الشريك البائع دون باقي الشركاء، حيث يظل معلقا على نتيجة القسمة، وإن عدم وقوع الجزء المبيع عند القسمة فى نصيب البائع يترتب عليه انتقال حق المشتري من وقت التصرف للجزء الذى آل للبائع بطريق القسمة بحكم الحلول العينى، ومفاد ذلك أن بيع الشريك على توزيع حصة مفرزة في المال الشائع تعادل حصته أو أقل منها يد بيعاً نافذا في حق الشريك، أما نفاذ هذا البيع في حق باقي الشركاء، فإنه يتوقف على نتيجة القسمة وعما إذا كانت قد أسفرت عن إختصاص البائع بالحصة المبيعة أم إختصاص أي من باقي الشركاء بها، ففي الغرض الأول يصبح البيع نافذاً في حق باقي الشركاء، وفي الفرض الثاني لا ينقذ في حقهم.
المحكمة تؤكد: ويجوز للمالك على الشيوع أن يبيع في هذه الحالة
لما كان ذلك - وكان الثابت أن كل من المستأنف والمستأنف ضدهم البثلاث الأول يملكون شيوعاً العقار الكائن به الشقة المبيعة، حيث يملك المستأنف حصة قدرها 16س 14ط بينما يملك المستأنف ضدهم الثلاث الأول باقى حصص العقار وقدرها 8 س 9 ط، وأن هؤلاء الأخيرين تصرفوا منفردين دون المستأنف، بالبيع في حصة مفرزه في العقار وهي الشقة رقم 6 قبل إجراء القسمة، وعليه فإن هذا البيع وإن كان نافذاً في حقهم فإن نفاذ البيع في حق المستأنف يكون مؤجل ومتوقف على نتيجة القسمة، وكانت القسمة لم تتم بعد، ومن ثم يكون طلب المستأنف الحكم بعدم نفاذ البيع موضوع المشهر رقم 3839 لسنة 2008 شهر عقاري جنوب القاهرة كحصة مفرزة في مواجهته قائم علي سند صحيح من القانون يتعين قبوله، وكانت محكمة أول درجة قد نحت غير هذا المنحي فإنها تكون قد أخطات في تطبيق القانون، وهو ما تقضي معه هذه المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبعدم نفاذ البيع موضوع المشهر رقم 3839 لسنة 2008 شهر عقاري جنوب القاهرة في مواجهة المستأنف كحصة مقررة على نحو ما سيرد بالمنطوق .
وتضيف "المحكمة": وحيث أنه عن الشق الثاني من موضوع الاستئناف وهو طلب المستأنف تسليم العين موضوع العقد المشهر له، فالمقرر قضاء أن بيع أحد الشركاء لجزء مفرز من المقار الشائع يساوي نصيبه أو أقل منه بيع صحيح ونافذ في حقه، وإذا كان يضع يده على هذا الجزء المفرز فإن المشتري منه بعقد مسجل يعد خلفاً له في حيازة الجزء المبيع، ولا يجوز لباقي الشركاء طرد الخلف، كما لم يكن لهم طرد السلف، وإن هذا مشروط يكون البائع يضع يده على الجزء المبيع، أما إذا كان البائع غير جائز للجزء المبيع فليس من حقه تسليم المشتري الجزء المبيع، ومن المقرر أيضا أن المشترى لقدر مفرز من العقار الشائع لا يجوز له طلب التسليم مفرزا ولو كان عقده مسجلا إلا برضاء باقى الشركاء جميعا أو ثبوت حصول قسمة نافذة ووقع القدر المبيع في نصيب البائع له.
لما كان ذلك - وبالبناء عليه فإن الثابت للمحكمة من تقرير الخبير أن عين التداعي قوع عقد البيع المضمون عليه لم تكن في حيازة أي من طرفي التداعي إيبان وقوع البيع، فلم تكن في حيازة المستأنف ضدهم الثلاث الأول البائعين، كما أنها لم تكن في حيازة المستأنف، يؤكد ذلك ما قرر به هذا الخبير نفسه في صحيفه دعواه من أن العين مؤجرة وأن مورثة أقام دعوي لإنهاء عقد إيجارها وطرد المستأجر منها وأنها لا تزال متداولة أمام محكمة النقض، مفاد ذلك أن العين وقت وقوع البيع كانت تخضع لقواعد إدارة المال الشائع وفقاً قواعد المقررة في هذه الخصوص، وعليه فإنها تظل خاضعة لهذه القواعد، وكان المدعي عليه أغلبية الأنصبة في العين فإنه يحق له إستلامها لإدراتها حتى إنتهاء القسمة بين الشركاء، وعليه فإن المحكمة تقضي بتسليم عين التداعي للمستأنف لإرادتها لحين إنهاء حالة الشيوع على العين.
فلهذه الأسباب حكمت المحكمة:
بقبول الإستئناف شكلاً، وفي الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف وبعدم نفاذ البيع موضوع المشهر رقم 3839 لسنة 2008 شهر عقاري جنوب القاهرة في مواجهة المستأنف كحصة مفرزة، وبتسليم الشقة رقم 6 الكائنة بالدور الثاني فوق الأرضي بالعقار رقم 122 لسنة 118 حاليا "96" شارع 9 قسم المعادي للمستأنف لإداراتها لحين إنهاء حالة الشيوع على العين، وإلزام المستأنف ضدهم من الأول وحتى الرابع بالمصروفات ومبلغ مائة جنيهاً مقابل.
