محكمة - أرشيفية
أصدرت الدائرة "7" مدنى حاليا – بمحكمة استئناف القاهرة – حكما نهائيا فريدا من نوعه، يهم الملايين من المشترين للعقارات والمتأخرين في سداد الأقساط للشركات العقارية، بإلغاء حكم أول درجة الصادر بفسخ عقد البيع للشقة بسبب التأخير في سداد قسطين أعمالا للشرط الفاسخ، وتقضي برفض الدعوي المقامة من الشركة ضد المشتري بطلب بفسخ العقد.
صدر الحكم في الاستئناف المقيد برقم 2215 لسنة 28 قضائية، لصالح المحامى أيوب عثمان، برئاسة المستشار رضا لطفى إلزامك، وعضوية المستشارين ياسين محمد عبدالرحيم، وباسم طه جمال، وأمانة سر إسلام ثابت.
الوقائع.. نزاع بين مُشترى وشركة عقارات بسبب التأخير في قسطين الشقة
تتلخص الوقائع في قيام أحد الشركات العقارية برفع الدعوي أمام محكمة شمال القاهرة ضد المشتري بطلب الحكم بفسخ عقد البيع المؤرخ 8 مايو 2022 وملحقاته أعمالا للشرط الفاسخ الصريح مع ما يترتب علي ذلك من آثار علي سند أن المشتري قد تأخر عن الوفاء بالقسطين المستحقين بتاريخي 25 يناير 2023 و25 أبريل 2023 دون سند بالمخالفة للبند الخامس من العقد والمتضمن اعتباره مفسوخا حال تخلفه عن سداد الأقساط وغرامة التأخير لمدة 60 يوما.
وفى تلك الأثناء - محكمة أول درجة قضت بالفسخ أعمالا للشرط الفاسخ الصريح، إلا أنه تم استئناف الحكم، وألغت محكمة الإستئناف الحكم، وقالت في حيثيات حكمها: حيث أنه عن موضوع الاستئناف وما ساقه المستأنف من أسباب فلما كان من المقرر قانونا أنه لا يجوز اعتبار العقد مفسوخاً إعمالاً للشرط الفاسخ الصريح الوارد به إلا إذا ثبت للقاضي حصول المخالفة التي يترتب عليها الانفساخ، وأن الشرط الفاسخ لا يقتضى الفسخ حتما بمجرد حصول الإخلال بالالتزام إلا إذا كانت صيغته صريحة دالة على وجوب الفسخ حتماً عند تحققه.
"استئناف القاهرة" تُقرر مبدأ قضائي بشأن التأخير في سداد الأقساط
وبحسب "المحكمة": وأن فصل محكمة الموضوع في صدد كفاية الأسباب لفسخ التعاقد موضوعي، فلا تثريب عليها إذا هي رأت أن عدم تنفيذ أحد الالتزامات لا يوجب فسخ التعاقد وبينت الأسباب التي استندت إليها في ذلك، وأنه إذا تضمن العقد شرطاً صريحاً فاسخاً، فإنه يلزم حتى ينفسخ العقد بقوته أن يثبت قيامه وعدم العدول عن أعماله وتحقق الشرط الموجب لسريانه، فإن كان وقوع الفسخ مرتبطاً بالتأخير في سداد قسط من الثمن في الموعد المحدد له وتبين أن البائع قد أسقط حقه في استعمال الشرط الصريح الفاسخ المقرر لصالحه عند التأخر في سداد أقساط الثمن في مواعيدها بقبول السداد بعد تلك المواعيد منبئاً بذلك عن تنازله عن أعمال الشرط المريح الفاسخ، فلا يكون له عند تأخير السداد في المستقبل إلا المطالبة بالفسخ القضائي، وأن تحصيل فهم الواقع في الدعوى وتقدير مبررات الفسخ وتحديد الجانب المقصر في العقد كل ذلك مما يخضع لسلطان محكمة الموضوع وحدها .
ووفقا لـ"المحكمة": وحيث إن الثابت للمحكمة من مطالعة أوراق الدعوى ومستنداتها وبنود عقد البيع سندها أن المستأنف التزام بسداد أقساط الثمن للشركة المستأنف ضدها على أقساط ربع سنوية بإجمالي 22 قسط يستحق القسط الأول بتاريخ 25 يوليو 2022 وقد تأخر المستأنف عن الوفاء به وحل موعد القسط الثاني بتاريخ 25 أكتوبر 2022، واستمر المستأنف في التقاعس عن السداد حتى حل القسط الثالث بتاريخ 25 يناير 2023 فبادر المستأنف للتوجه للشركة المستأنف ضدها لسداد القسط الأول وقبل منه السداد وسلمته إيصالاً بتاريخ 15 فبراير 2023.
"الاستئناف" تلغي حكم أول درجة الصادر بالفسخ
ثم قام بسداد القسط الثاني وتسلم ايصالاً منها بتاريخ 16 مارس 2023 وهو ما يشير لقبول المستأنف ضدها سداد المستأنف للقسطين الأول والثاني رغم حلول موعد القسط الثالث بتاريخ 25 يناير 2023 وعدم مطالبتها له بسداده أو بإنفساخ العقد إلا بموجب الإنذار الموجه منها له بتاريخ 19 سبتمبر 2023 ومتى كان قبول الشركة المستأنف ضدها سداد المستأنف القسطين الأول والثاني المتأخرين في ذمته لعدة أشهر متجاوزاً فترة الـ60 يوماً الواردة بالعقد وحلول موعد القسط الثالث قبل ذلك السداد وعدم تمسكها بقيام مبررات انفساخ العقد المنصوص عليها بالبند الخامس من العقد رغم توافرها ينبئ عن تنازلها عن اعمال الشرط الفاسخ الصريح ولا ينال من ذلك رفضها اقتضاء الأقساط الثالث والرابع والخامس والسادس وتمسكها بموجب الإنذار الموجه للمستأنف بالشرط الفاسخ الصريح.
وتضيف "المحكمة": وإذ أن التمسك به بعد أن أفصحت ظروف الدعوى وملابساتها التي أشارت لها المحكمة سلفاً إلى قبولها التنازل عنه لا يستقيم بما تلتفت معه المحكمة عن الشرط الفاسخ الصريح الذي سقط حق المستانف ضدها في التمسك به ولا يكون أمامها سوى الفسخ القضائي الذي يخضع في قيام أسبابه ومبرراته لتقدير المحكمة، ومتى استقام ما تقدم وكان الثابت للمحكمة أن المستأنف قد بادر لسداد الأقساط المتاخرة في ذمته بعرضها على المستأنف ضدها وايداعها لحسابها بخزينة المحكمة بعد رفضها الاستلام، بما يبرئ ذمته من قيمة تلك الأقساط ويتوقى بموجبه مبررات القضاء بفسخ العقد سند الدعوى، فمن ثم تضحى أسباب فسخ ذلك العقد منتفية بما يلزم معه القضاء برفض الدعوى، وإذ خالف الحكم المستأنف ذلك النظر فإن المحكمة تقضي بإلغائه ورفض الدعوى على النحو.
