ايجارات - أرشيفية
أصدرت الدائرة "3 إيجارات" – بمحكمة استئناف القاهرة – حكما فريدا من نوعه، بإلغاء حكم أول درجة بفسخ عقد الإيجار وطرد المستأجر من العين محل التداعى، وتُرسى 4 مبادئ قضائية جديدة بشأن تحقق الشرط الفاسخ الصريح عند التأخر فى سداد القيمة الإيجارية كالتالى:
1-لا يتحقق الشرط الفاسخ الصريح مالم يتم النص صراحة فى عقد الإيجار على أن سداد الأجرة يكون فى موطن المؤجر.
2-إنطباق حكم المادة 586 /2 من التقنين المدني فى كيفية الوفاء بالأجرة مالم ينص بالعقد على خلاف ذلك.
3-ينتفى تحقق الشرط الفاسخ الصريح إذا كانت المصالح التى يحققها المؤجر لا تتناسب مع الأضرار الكبيرة التى تصيب المستأجر من فسخ العقد.
4- حق القاضي وسلطته التقديرية فى مراقبة إستعمال الخصوم لحقوقهم وفقاً للأصل الوارد بحكم المادتين الرابعة والخامسة من القانون المدنى فى ضوء ما جاء بالأعمال التحضيرية أن المُشرع أعطى للقاضي سلطة تقديرية واسعة ليراقب إستعمال الخصوم لحقوقهم وفقاً للغاية التى إستهدفها المُشرع فيها حتى لا يتعسفوا فى إستعمالها.
صدر الحكم في الإستئناف المقيد برقم 14895 لسنة 27 قضائية، لصالح المحامى بالنقض شيبة الحمد العيلى، برئاسة المستشار أحمد محمد كمال، وعضوية المستشارين سمير ثروت رجب، وفريد محمد فؤاد، وبحضور هانى صبحى، امين السر.
الوقائع.. نزاع قضائى بالطرد من "المحل" بسبب التأخر شهر في سداد الإيجار
واقعات التداعى ومستندات وأوجه دفاع الخصوم فيها سبق وأن أحاط بها الحكم المستأنف، وإذ نحيل إليه المحكمة في هذا الشأن فإنها توجزها في أن المستأنف ضده أقام الدعوى رقم 874 لسنة 2023 إيجارات شمال القاهرة ضد المستأنف بطلب الحكم بإعتبار العقد المؤرخ 9 نوفمبر 2009 مفسوخا وطرد المدعى عليه والتسليم على سند من القول أن المدعى عليه يستأجر من المدعى العين محل التداعي بإيجار شهری (350) جنيه، وقد تخلف المدعى عليه عن سداد الأجرة عن شهر فبراير سنة 2023 وقد تحقق الشرط الفاسخ الوارد بالبند الثامن من العقد، مما حدا بالمدعى إلى إقامة الدعوى .
المالك يقيم دعوى طرد من المحل لتحقق الشرط الصريح الفاسخ
وفى تلك الأثناء - تداولت الدعوى بالجلسات أمام محكمة أول درجة، فيما وجه المدعى عليه دعوى فرعية بطلب براءة ذمته من دين الأجرة، وطلب إدخال خصم في الدعوى، وبجلسة 31 أكتوبر 2023 قضت محكمة أول درجة: 1- بعدم قبول الأدخال شكلا ، 2 - بإعتبار عقد الإيجار المؤرخ 9 نوفمبر 2009 مفسوخاً – 3-وطرد المدعى عليه من العين، وإخلاءه منها وتسليمها للمدعى، وفي الدعوى الفرعية بعدم قبول الدعوى الفرعية شكلا .
محكمة أول درجة تقضى بالطرد والإخلاء
إلا أن هذا القضاء لم يلق قبولاً لدى المدعى عليه، فطعن عليه بالاستئناف الماثل بموجب صحيفة مودعة قلم الكتاب بتاريخ 4 ديسمبر 2023 ومعلنه قانوناً للمستأنف ضده بطلب الحكم بقبول الاستئناف شكلا، وفى الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء برفض الدعوى مع إلزام المستأنف ضده بالمصروفات والأتعاب عن درجتي التقاضي، وذلك لأسباب حاصلها التالى:
المستأجر يستأنف الحكم لإلغاءه لهذه الأسباب
مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه وتفسيرة وتأويله، وذلك لأن العقد قد جاء خالياً من أي نص على أن يكون الوفاء بالأجرة في موطن المؤجر ومن ثم تنطبق المادة 586/2 مدنى وأن يكون الوفاء في موطن المستأجر وأن المستأنف ضده لم يحضر الى موطن المستأنف يقضى الأجرة في شهر فبراير سنة 2023 وأنه بالسؤال على المؤجر تبين أنه مسافر وخاصة وأن القيمة الأيجارية صغيرة 2- بطلان الحكم المستأنف لعدم سلامة الاستنباط وفساده ومخالفته الثابت بالأوراق، وذلك لأن العقد لمدة 59 سنة بقيمة ايجارية (350) جنيه شهرياً وأنه منذ بداية الإيجار لم يتأخر في سداد الأجرة والتي يقوم بسدادها للمستأنف ضده عندما يحضر للمستأجر وان المؤجر تقاضى مبلغ لحظة تحرير العقد لم يذكر في العقد ليكون العقد 59 سنة، 3- بطلان الحكم المستانف للإخلال بحق الدفاع .
وبالفعل - تداول الاستئناف بالجلسات مثل خلالها طرفي الخصومة كل بوكيل عنه، وبجلسة المرافعة الأخيرة لم يحضر المستأنف وحضر المستأنف ضده بوكيل عنه وطلب حجز الاستئناف للحكم، وقررت المحكمة حجز الاستئناف للحكم وخلال فترة حجز الاستئناف للحكم قدم المستأنف طلب فتح باب المرافعة مرفق به حافظة مستندات تلتفت عنها المحكمة، وحيث أن الاستئناف قدم وقيد في الميعاد القانوني، ومن ثم فهو مقبول شكلا .
محكمة الاستئناف تلغى الحكم وتنصف المستأجر
المحكمة في حيثيات الحكم قالت: وحيث أنه عن موضوع الاستئناف وكان المستأنف وقد نص على الحكم المستأنف بالخطأ في تطبيق القانون، وذلك لأن الأصل أن يسعى المؤجر الى موطن المستأجر لقبض الأجرة، وأن تصيب التأخير في دفع الأجرة يرجع إلى المؤجر وأنه لم يتأخر من قبل دفع الأجرة، ولا سيما وأن مدة العقد 59 سنة وأن القيمة الأيجارية بسيطة، وأن الأضرار التي تصيبه من الفسخ لا يتناسب مع ما يحققه المستأنف ضده من مصلحة، فإن هذا النعي قد جاء في محله، وذلك لأنه من المقرر قانوناً أن مؤدى نص المادتين 347/2، 586/2 من القانون المدنى أنه يجب على المؤجر من حل موعد استحقاق الأجرة أن يسعى إلى موطن المستأجر الطالبة بالوفاء بها ما لم يوجد إتفاق أو عرف يقضى بغير ذلك فإذا لم يتحقق هذا السعى من جانب المؤجر لطلب الأجره وتمسك المستأجر بأن يكون الوفاء في موطنه فلم يحمل دينه الى المؤجر كان المستأجر غير مخل بالتزامه بالوفاء بالأجرة رغم بقائه مدينا بها .
وبحسب "المحكمة": وكان من المقرر أيضاً أن تقاعس المؤجر عن السعى الى موطن المستاجر الاقتضاء الأجره عند حلول الأجل لا يترتب عليه فسخ العقد بموجب الشرط الفاسخ الصريح المادتين 347، 586/2 من القانون المدني - وهدياً على - ما تقدم وكان الثابت للمحكمة أن المستانف ضده طلب بفسخ العقد موضوع الدعوى وفقا للشرط الفاسخ الصريح لعدم سداد المستأنف ( المستأجر) الأجرة شهر فبراير عام سنة 2023 في الميعاد وتم إنذاره في 9 مارس 2023 وقد قدم المستانف بسداد الأجرة المطالب بها بموجب الأنذار المؤرخ في 18 يونيو 2023 وقد خلت الأوراق من سعى المؤجر المستأنف ضده للمطالبة بالأجرة، وأنه يسعى الى موطن المستأجر للمطالبة بالأجرة ولم يقم المستأنف بإثبات هذا السعى وهو الأصل وقد جاء العقد خاليا من إتفاق يخالف هذا الأصل، وقد تمسك المستأنف بهذا الدفع، الأمر الذي لا يجوز منعه أعمال الشرط الفاسخ الصريح وذلك لأن المستانف لا يكون قد أخل بالتزامه بالوفاء بالأجرة.
"الاستئناف" تُرسى 4 مبادئ قضائية
ووفقا لـ"المحكمة": كما أنه الثابت من العقد وظروف الدعوى أنه قيمة الأجرة مبلغ (350) جنيه شهرياً وأن مدة العقد 59 سنة وأنه لم يسبق للمستأنف وأن تأخر في دفع الأجرة، ومن ثم فإن الأضرار التي تصيب المستأنف من فسخ العقد لا تتناسب مع ما قد يحققه المستأنف ضده من مصلحة وبالتالي فإن فسخ العقد فيه أرهاق للمستأنف، وإن خالف الحكم المستأنف هذا النظر وقضى بالفسخ عملاً بالشرط الفاسخ الصريح يكون أخطأ في تطبيق القانون، ومن ثم تقضى المحكمة بالغاء الحكم المستانف والقضاء برفض الدعوى ويكون الاستئناف قد جاء على سند من صحيح الواقع والقانون .
حكمت المحكمة:
أولا: بقبول الاستئناف شكلا، ثانيا: وفي الموضوعة بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء برفض الدعوى والزمت المستأنف بالمصاريف ومائة جنيها أتعاب محاماة .
3 أسباب توضح تطبيق الحكم لصحيح القانون
ومن جانبه - يقول شيبة الحمد أحمد العيلى المحامى بالنقض مُقيم الإستئناف - أن الحكم الصادر فى الإستئناف والقاضي بإلغاء حكم محكمة أول درجة قد طبق صحيح القانون، وذلك على النحو التالى:
1-حيث أنه لا يمكن تبنى قاعدة تطبيق الشرط الفاسخ الصريح الوارد بالبند الثامن من عقد الإيجار بدون النظر إلى موجبات تحققه فيما يخص كيفية سداد القيمة الإيجارية وموطن ومكان سدادها طبقاً لما يقرره العقد سند العلاقة بين الطالب والمعلن إليه، فالثابت أنه تم النص فى البند الثانى على أن القيمة الإيجارية للمكان هي 350 جنيه شهرياً "فقط ثلاثمائة وخمسون جنيه شهرياً"، تدفع شهرياً ومقدمة لأمر المؤجر وإذنه، ولم يتم النص فى عقد الإيجار سند العلاقة بين الطالب وبين المعلن إليه على طريقة سداد القيمة الإيجارية هل تدفع فى موطن المستأجر أم تدفع فى موطن المؤجر، وهو ما يجعل تطبيق أحكام الشرط الفاسخ الصريح دون الوقوف على موطن سداد القيمة الإيجارية هل هي فى موطن المستأنف "المستأجر" أم فى موطن المستأنف ضده " المؤجر" هو تطبيق خاطىء لصحيح القانون – بحسب "العيلى".
2-من المقرر قانوناً أن عقد الإيجار وهو شريعة المتعاقدين قد خلا تماماً من النص على أن سداد القيمة الإيجارية يكون فى موطن المؤجر " المعلن إليه"، وخلو العقد من هذه العبارة يعنى إن الوفاء بالأجرة يكون في موطن المستأجر وهو ما نص عليه المُشرع فى "الفقرة الثانية من المادة 586 من التقنين المدني" والتى جرى نصها على الآتى: " 1- يجب على المستأجر أن يقوم بوفاء الأجرة في المواعيد المتفق عليها، فإذا لم يكن هناك اتفاق وجب وفاء الأجرة في المواعيد التي يعيّنها عرف الجهة. 2- ويكون الوفاء في موطن المستأجر ما لم يكن هناك اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك – وفقا لـ"العيلى".
ملحوظة: وهو ما يعني أن المؤجر هو الذى سيسعى للمستأجر من أجل أن يتحصل على أجرته وليس العكس، وعليه لا يكون للمؤجر الحق فى التمسك بتحقق الشرط الفاسخ الصريح أياً كانت صياغته طالما لم يتضمن عقد الإيجار ما ينص على أن الوفاء بالقيمة الإيجارية يكون فى موطن المؤجر.
المحامى بالنقض شيبة الحمد العيلى - مقيم الاستئناف
رأى محكمة النقض في الأزمة
3- قد قضت محكمة النقض بأنه: " إن هذا النعي في محله - ذلك أن مؤدى نص المادتين 347/ 2، 586/ 2 من القانون المدني – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – على أنه يجب على المؤجر متى حل موعد استحقاق الأجرة أن يسعى إلى موطن المستأجر ليطالبه بالوفاء بها ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك، فإن لم يتحقق السعي من جانب المؤجر لطلب الأجرة وتمسك المستأجر بأن يكون الوفاء في موطنه فلم يحمل دينه إلى المؤجر كان المستأجر غير مخل بالتزامه بالوفاء بالأجرة – رغم بقائه مدينا بها – وليس في قوانين إيجار الأماكن نص يتضمن الخروج على هذا الأصل ولم يسمح المشرع بإخلاء المستأجر إلا إذا ثبت أنه أخل بالتزامه بالوفاء في الموطن المحدد لذلك".
معنى أن العقد شريعة المتعاقدين
وكان المقرر بقضاء محكمة النقض بأن: "العقد قانون العاقدين فالخطأ في تطبيق نصوصه خطأ في تطبيق القانون العام يخضع لرقابة محكمة النقض"، وقد ورد بمذكرة المشروع التمهيدي "العقد شريعة المتعاقدين ولكنه شريعة اتفاقية فهو يلزم عاقديه بما يرد الاتفاق عليه متى وقع صحيحا، والأصل أنه لا يجوز لأحد طرفي التعاقد أن يستقل بنقضه أو تعديله بل ولا يجوز ذلك للقاضي لأنه لا يتولي انشاء العقود عن عاقديها وإنما يقتصر عمله في تفسير مضمونها بالرجوع إلى نية هؤلاء المتعاقدين، فلا يجوز اذا نقض العقد أو تعديله إلا بتراضي عاقديه".
وقد جرى نص المادة 148 من القانون المدني أنه: "يجب تنفيذ العقد طبقا لما اشتمل عليه بطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية ولا يقتصر العقد على الزام المتعاقد بما ورد فيه ولكن يتناول أيضا ما هو من مستلزماته وفقا للقانون والعرف وحسن النية والعدالة بحسب طبيعة الالتزام"، وقد قصد المشرع بحكم الفقرة الأولى هو وضع معيار يحتكم إليه تنفيذ العقد كما أن المقصود بحكم الفقرة الثانية تحديد مضمون العقد.
معنى أن الوفاء بالقيمة الإيجارية فى موطن المؤجر
وبتطبيق ما تقدم وكان الثابت أن عقد الإيجار سند العلاقة بين المستأنف " المستأجر " وبين المستأنف ضده " المؤجر " قد جاء خالياً تماماً من أي نص فى أي بند من بنوده على أن يكون الوفاء بالقيمة الإيجارية فى موطن المؤجر وهو ما يعنى أن الحكم القانونى الذى ينطبق على العلاقه بين الطرفين وكيفية سداد القيمة الإيجارية هو ما أوردته الفقرة الثانيه فى الماده 586 من القانون المدنى من أن الوفاء بالأجرة يكون فى موطن المستأجر وهذا النص واضح الدلالة ولا يجوز تأويلة أو التوسع فى تفسيره لأنه يستمد قوته من عقد الإيجار سند الدعوى والذى هو قانون العاقدين وفقاً للمقرر قانوناً وما إستقر عليه قضاء محكمة النقص ولم يوجد بعقد الإيجار سند الدعوى ما ينص على عكس ذلك مما يتعين تطبيقه لكونه قانون العاقدين ( المستأجر والمؤجر) وهو ما ينتفى معه التمسك بتحقق الشرط الفاسخ الصريح والقول بغير ذلك يجافي صحيح القانون.
ويضيف العيلى قائلاً: وقد طالعت محكمة الإستئناف ذلك جميعه، وقد أحاطت بظروف الدعوى وأوراقها وتأكد لديها أن عقد الإيجار سند العلاقة بين الطرفين قد جاء خالياً تماماً من أي نص فى أي بند من بنوده على أن يكون الوفاء بالقيمة الإيجارية فى موطن المؤجر وهو ما يعنى أن الحكم القانونى الذى ينطبق على العلاقة بين الطرفين وكيفية سداد القيمة الإيجارية هو ما أوردته الفقرة الثانيه فى الماده 586 من القانون المدنى من أن الوفاء بالأجرة يكون فى موطن المستأجر وأنه يجب على المؤجر متى حل موعد استحقاق الأجرة أن يسعى هو إلى موطن المستأجر ليطالبه بالوفاء وليس العكس وهو ما ينتفى معه التمسك بتحقق الشرط الفاسخ الصريح.
للقاضي سلطة تقديرية واسعة ليراقب إستعمال الخصوم لحقوقهم
كما تأكد لمحكم ثانى درجة - والكلام لـ"العيلى" - المُشرع بحكم المادتين الرابعة والخامسة من القانون المدنى فى ضوء ما جاء بالأعمال التحضيرية أن المُشرع أعطى للقاضي سلطة تقديرية واسعة ليراقب إستعمال الخصوم لحقوقهم وفقاً للغاية التى إستهدفها المُشرع فيها حتى لا يتعسفوا فى إستعمالها، ومن منطلق هذه السلطة الممنوحة للقاضي فله حق مراقبة إستعمال المستأجر لإعمال الشرط الفاسخ الصريح وهل تحققته موجبات تطبيقة من عدمه، وذلك جميعة فى ضوء ما يتضح للمحكمة من ظروف الدعوى وملابساتها.
وكان من المقرر قانوناً أنه إذا اتفق المتعاقدين على الشرط الفاسخ الصريح وتحقق موجبه جاز التمسك بهذا الشرط، ولا يكون من للمحكمة سلطة تقديرية فى شأن إجابة المدعى لهذا الطلب إذا يستند المدعى فى ذلك إلى حق قرره له القانون والعقد، إلا أنه لما كانت الحقوق ليست مُطلقة فى إستعمالها وإنما بشرط أن يكون إستعمالها مشروعاً ويكون إستعمال الحق غير مشروع إذا كانت المصالح التى يرمى لتحقيقها قليلة الأهمية بحيث لا تتناسب البته مع ما يصيب المدعى عليه من ضرر بسببها وحيئنذ يتعين الإلتفات عن الشرط الفاسخ الصريح إذ أن الأصل – هكذا يقول "العيلى".
المكلف بالسعى لإستلام الأجرة هو المؤجر
ومن ثم فإنه إذا كانت الأضرار التى تصيب المستأجر من فسخ العقد لا تتناسب مع ما قد يحققه المؤجر من مصلحة، فإن فسخ العقد فى هذه الحالة إعمالاً للشرط الفاسخ الصريح يكون فيه إرهاق للمستأجر، كما أنه من المقرر وفقا لنص المادة الخامسة من القانون المدني:- أن استعمال الحق يكون غير مشروعا إذا لم يقصد به سوى الاضرار بالغير أو إذا كانت المصالح التي يرمي إليها قليلة الأهمية بالنسبة لما يصيب الغير من ضرر بسببها أو كانت تلك المصالح غير مشروعة، كما أن من المقرر فقهاً: "وإن كانت المصلحة التي تحققت نتيجة استعمال الحق تافهة بالنسبة للضرر الذي لحق بالغير نتيجة استعمال الحق فإنه يكون هناك تعسف يستوجب المسئولية والتعويض".
ويضيف "العيلى": على ضوء هذه التقريرات القانونية وقد أحاطت المحكمة بظروف الدعوى وملابساتها و على الفرض الجدلى للقول بوجود تأخر فى سداد القيمة الإيجارية وهو غير موجود فى الواقع، لأن المكلف بالسعى لإستلام الأجرة هو المؤجر وعلى الفرض الجدلى بعكس هذا، فالثابت أن الأضرار التى قد تصيب المستأجر من جراء الفسخ أضخم بكثير، مما قد يحققه المؤجر من مصلحة خاصة وأن عقد الإيجار محرر لمدة 59 عام بقيمة إيجارية 350 جنيه شهرياً، وأنه لم يسبق أن قام المستأجر بالتأخر فى سداد القيمة الإيجارية والتى هو أصلا غير مطالب بالسعى للمؤجر لإستلامها بل إن عقد الإيجار يقرر بأن المؤجر هو من يسعى للمستأجر لإستلامها، وقد صدر حكم محكمة الإستئناف بإلغاء حكم محكمة أول درجة، ورفض الدعوى مستنداً إلى صحيح القانون.
"الإستئناف" تُرسى 4 مبادىء جديدة بشأن تحقق الشرط الفاسخ الصريح عند التأخر فى سداد القيمة الإيجارية 1
"الإستئناف" تُرسى 4 مبادىء جديدة بشأن تحقق الشرط الفاسخ الصريح عند التأخر فى سداد القيمة الإيجارية 2
