عقار - أرشيفية
أصدرت الدائرة "18" مدنى – بمحكمة استئناف الإسكندرية، حكما فريدا من نوعه، بإلغاء حكم أول درجة القاضي برفض تسليم العقار للمشترى لتهدم أجزاء منه، والقضاء مُجددا بتسليمه للمشترى، وذلك بعد التطرق للإعلان باللصق على العقار، ومستندة في حيثيات الحكم على أن العقد هو قانون المتعاقدين، وأن العقار المبيع حال لحق به الهدم والإتلاف، لا يقف ذلك عائقا لتنفيذ الالتزام بالتسليم حتى وأن انقص ذلك منفعته، مما يوجب إلغاءه والقضاء بإلزام المستأنف ضدهم بتسليم العين محل التداعي للمستأنف.
صدر الحكم في الاستئناف المقيد برقم 3796 لسنة 74 قضائية، لصالح المحامى بالنقض بدر جمال عمران، برئاسة المستشار يحيي سالم عبد الحميد ماضي، وعضوية المستشارين هشام عبدالله محمد أحمد، ومحمد رأفت السيد سالم، وأمانة سر محمد عبد السلام.
الوقائع.. نزاع قضائى بين بائع ومشترى على تسليم العقار بعد شرائه
وقائع الدعوى ومستندات الخصوم فيها ودفاعهم ودفوعهم سبق وأن أحاط بها وفصلها في كفاية تغني عن إعادة سردها الحكم المستأنف الرقيم 47 لسنة 2012 مدني جزئي الدخيلة الصادر بجلسة 18 أبريل 2018، ومن ثم تحيل إليه المحكمة بشأن الوقائع عزوفا منها عن التكرار وحسبها أن توجز تلك الواقعات بالقدر اللازم لحمل منطوق هذا القضاء على الأسباب وربط سياقه وأوصاله في أن المدعي عقد لواء الخصومة فيها قبل المدعى عليهم، وذلك بموجب صحيفة أودعت قلم كتاب محكمة أول درجة بتاريخ 8 فبراير 2012، وأعلنت قانوناً طالب في ختامها الحكم بالزام المدعي عليها الأولي بتسليمه العقار موضوع عقد البيع المؤرخ 15 فبراير 2010 المبين الحدود والمعالم بالصحيفة والعقد خالياً من الأشخاص والمنقولات، وذلك في مواجهة المدعى عليهما الثاني والثالث، مع إلزامهم بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة.
البائع يرفض تسليم العقار رغم تسلم المبلغ بالكامل
وذلك على سند من القول إنه بموجب عقد البيع المؤرخ 15 فبراير 2010 المزيل بصحة التوقيع في الدعوى رقم 8575 لسنة 2010 صحة توقيع الدخيلة باعت المدعى عليها الأولى للمدعي كامل أرض ومباني العقار المبين الحدود والمعالم بعريضة الدعوى والعقد، وذلك لقاء مبلغ إجمالي قدره 120 الف جنيه تم دفعها بالكامل في مجلس العقد، ووفقا للبند السادس من العقد تم النص على التزام المدعي عليها الأولى بتسليم العقار في موعد غايته 6 أشهر من تاريخ العقد، أي في موعد غايته 14 أغسطس 2010، ورغم مرور أكثر من سنة على ميعاد التسليم فقد تقاعست المدعى عليها الأولى عن تنفيذ التزامها، ولم تفلح المحاولات الودية لإثنائها عن تغير موقفها وتم إنذارها بتاريخ 18 سبتمبر 2011 بتسليم العقار إلا إنها لم تمتثل، هذا وقد تم اختصام المدعى عليهما الثاني والثالث لكونهما حائزان العقار بالتواطؤ مع المدعى عليها الأولى ويقيمان فيه دون سند، الأمر الذي حدا ذلك بالمدعي الإقامة دعواه الراهنة منية القضاء له بما سلف من طلبات.
وقدم المدعى سندا لدعواه حافظتي مستندات طويت الأولى على صورة عقد البيع المؤرخ الأولي كبائعة للعقار لصالح المدعي عليه الثالث كمشترى للعقار وصورة حكم صحة التوقيع على العقد سالف البيان، وطويت الثانية على أصل عقد البيع المؤرخ 15 فبراير 2010 سند ملكية المدعى.
تصحيح الدعوى لوفاة المدعى عليه الثالث لاختصام ورثته بدلا منه بعد وفاته
وفى تلك الأثناء - تداولت الدعوى أمام محكمة أول درجة على النحو الثابت بمحاضر الجلسات، وبجلسة 30 يونيو 2013 قضت المحكمة بندب مكتب خبراء الإسكندرية ليندب بدوره أحد خبرائه المختصين المباشرة المأمورية على النحو الوارد بمنطوق ذلك الحكم الذي تحيل إليه المحكمة منعا للتكرار، ونفاذاً لهذا القضاء وأودع الخبير المنتدب مذكرة انتهى فيها إلى إعادة الدعوى للمحكمة لتصحيح شكل الدعوى بعد أن قرر وكيل المدعي بوفاة المدعى عليه الثالث إلى رحمة الله، وحيث اتصل علم اطراف التداعي بورود مذكرة الخبير وأعيد تداول الدعوى بالجلسات، وبموجب الصحيفة المودعة والمعلنة قانوناً تم تصحيح شكل الدعوى باختصام ورثة المدعى عليه الثالث.
وبجلسة 29 مارس 2015 قضت محكمة أول درجة بإعادة الدعوى المكتب خبراء الإسكندرية على النحو الوارد بمنطوق ذلك القضاء والذي تحيل إليه المحكمة منعا للتكرار، ونفاذاً لذلك القضاء أودع الخبير المنتدب عن المأمورية المكلف بها تقريراً خلص فيه لنتيجة نهائية مؤداها أن تم الانتقال لمعاينة العين محل التداعى على الطبيعة بإرشاد وكيل المدعي، والعين المرشد عنها عليها صحيفة مدون عليها رقم 33 على ممر متفرع من طريق إسكندرية - مطروح بجوار "......." - الدخيلة – الإسكندرية، والعقار عبارة عن دور أرضي مهدوم جزء منه، ويوجد سقوط ببعض الأسقف، وتعذر على الخبير رفع أبعاد العقار وإيجاد مساحته أثناء المعاينة نظرا لتهدمه، وأن سند ملكية المدعي للعقار هو العقد المؤرخ 15 فبراير 2010 بالشراء من المدعي عليها الأولي المالكة للعقار بموجب العقد المؤرخ 15 فبراير 1982 بالشراء من والدتها المرحومة "ابتسام. ف"، والتي تملك الأرض بالشراء من المدعو "موسي. س"، بموجب العقد المؤرخ 1 مايو 1950، وحيث اتصل علم الخصوم بورود التقرير.
وفاة المدعى عليه الثانى واختصام ورثته بدلا منه
وتداولت الدعوى بالجلسات عقب وروده تم خلالها تصحيح شكل الدعوى باختصام ورثة المدعى عليه الثاني لوفاته لرحمة الله بموجب الصحيفة المودعة في 16 يناير 2018 وبجلسة 18 سبتمبر 2018 قضت محكمة أول درجة برفض الدعوي، والزمت المدعي بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة، وذلك تأسيساً لقضائها بأن العين موضوع الدعوى قد هلكت هلاك جزئي، وأنه تعذر رفع أبعاد العقار من حائزه للتهدم، مما يترتب على ذلك استحالة تنفيذ الالتزام بتسليم العين.
محكمة أول درجة ترفض الدعوى بسبب الهلاك الجزئى.. والمدعى يستأنف الحكم لإلغائه
إلا أن المدعى (المستأنف) لم يرتض ذلك القضاء، فطعن عليه بالاستئناف الماثل، وذلك بموجب صحيفة مستوفاة لشروطها القانونية أودعت قلم كتاب المحكمة بتاريخ 27 مايو 2018 وأعلنت قانوناً للمستأنف ضدهم طلب في ختامها القضاء بقبول الاستئناف شكلاً وفي الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء بالطلبات في الدعوي المبتدأة، مع إلزام المستأنف ضدهم بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة عن درجتي التقاضي، وذلك لأسباب حاصلها الخطأ في تطبيق القانون ومخالفته، الفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب، وذلك على نحو ما هو ثابت بصحيفة الاستئناف والتي أحاطت بها المحكمة علما وتحيل إليها المحكمة في بيان ذلك.
محكمة الاستئناف تتطرق لمسألة اللصق على العقار
وتداولت المحكمة نظر الاستئناف على النحو الثابت بمحاضر الجلسات، وبجلسة 5 مارس 2018 مثل وكيل المستأنف واستأجل للإعلان باللصق على العقار موضوع الدعوى، وبجلسة 8 يناير 2018 قضت المحكمة بقبول شكلاً وقبل الفصل في الموضوع بندب خبير في الدعوى لتحقيق عناصرها على نحو ما دون بمنطوق ذلك القضاء، وإليه تحيل المحكمة في بيانه تلافيا للتكرار، ونفاذاً لذلك القضاء فقد باشر الخبير المنتدب المأمورية المكلف بها وأودع عنها تقريرا خلص فيه النتيجة نهائية مؤداها أن بالانتقال ومعاينة العقار موضوع الدعوى تبين أنه مكون من دور أرضي متهدم الحوائط بالكامل ولا يوجد له أبواب أو شبابيك ويوجد أثار هدم على الأرضيات، يستند المستأنف في ملكية العقار إلى عقد البيع المؤرخ 15 فبراير 2010 بالشراء من المستأنف ضدها الأولى والذي لم يتم تنفيذه على الطبيعة.
الاستئناف تحيل الدعوى للتحقيق
وقدم وكيل المستأنف صورة رسمية من حكم محكمة جنح الدخيلة في الجنحة رقم 16491 لسنة 2019 ضد المتهمين ورثة المستأنف ضده الثالث تفيد الحكم عليهم بالحبس 6 أشهر والكفالة لتزوير عقد البيع المنسوب صدوره من المستأنف ضدها الأولي لمورثهم المؤرخ 13 يوليو 2009 واستعماله في دعوى صحة التوقيع، والمقضى بصحة التوقيع فيه، والتي قامت المستأنف ضدها الأولى باستئناف هذا الحكم، وحكمت فيه المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبانتهاء الدعوى.
الطاعن يقدم للمحكمة أحكاما بحبس الورثة في تزوير العقد
وحيث اتصل علم أطراف التداعي بورود تقرير الخبير، وتداولت الدعوى بالجلسات عقب وروده، وبجلسة 6 سبتمبر 2020 قدم وكيل المستأنف ضدهم في ثانياً حافظة مستندات طويت علي أصل عقد البيع المؤرخ في 13 يوليو 2009، ومثل وكيل المستأنف وقرر بوفاة المرحومة "ابتسام. ف"، واستأجل لتصحيح شكل الدعوى، وبموجب الصحيفة المودعة في 11 فبراير 2021 والمعلنة قانوناً تم تصحيح شكل الاستئناف باختصام ورثة سالفة الذكر، وبجلسة 10 مارس 2021 مثل وكيل المستأنف وقرر أنه يطعن بالتزوير على أصل العقد المؤرخ 13 يوليو 2009 واستأجل لاتخاذ إجراءات الطعن بالتزوير، وبموجب التقرير المودع في 12 سبتمبر 2021 تم إيداع تقرير الطعن بالتزوير والإعلان بشواهده، وقررت المحكمة حجز الاستئناف للحكم لجلسة 2 نوفمبر 2021.
وأبان فترة حجز الاستئناف للحكم تقدم وكيل المستأنف بطلب لفتح باب المرافعة متضمن حافظة مستندات يفيد وفاة المستأنف ضدها الأولى لرحمة الله، ونفاذاً لذلك قررت المحكمة إعادة الاستئناف للمرافعة، وبموجب الصحيفة المودعة في 3 فبراير 2022 والمعلنة قانونا تم تصحيح شكل الاستئناف باختصام ورثة المستأنف ضدها الأولى، وبجلسة 5 أبريل 2022 قضت المحكمة بقبول الإدعاء بالتزوير شكلاً، وقبل الفصل في الموضوع بندب قسم أبحاث التزييف والتزوير بمصلحة الطب الشرعي بالإسكندرية ليعهد بدوره لأحد الخبراء المختصين ليكون خبيراً بالدعوى لتنفيذ المأمورية الواردة بمنطوق ذلك القضاء، والذي تحيل إليه المحكمة منعاً للتكرار، ونفاذاً لذلك القضاء أعاد الخبير المنتدب المأمورية المكلف بها دون مباشرتها لعدم تقديم أوراق مضاهاة رسمية أو عرفية معترف بها معاصرة للمستند موضوع الطعن.
إعادة ندب قسم أبحاث التزييف والتزوير بمصلحة الطب الشرعي
وحيث اتصل علم أطراف التداعي بورود تقرير الطب الشرعي، وتداولت الدعوى بالجلسات عقب وروده قدم خلالها بجلسة 3 يناير 2023 وكيل المستأنف ضدهم في ثانياً حافظة مستندات طالعتها المحكمة، وبجلسة 7 مارس 2023 قضت المحكمة بإعادة ندب قسم أبحاث التزييف والتزوير بمصلحة الطب الشرعي بالإسكندرية ليعهد بدوره للخبير السابق ندبه أو غيره من الخبراء المختصين عند الاقتضاء ليكون خبيراً بالدعوي لتنفيذ المأمورية الواردة بمنطوق ذلك القضاء والذي تحيل إليه المحكمة منعاً للتكرار، ونفاذاً لذلك القضاء أعاد الخبير المنتدب المأمورية المكلف بها دون مباشرتها لعدم تقديم أوراق مضاهاة رسمية أو عرفية معترف بها معاصرة للمستند موضوع الطعن.
وحيث اتصل علم أطراف التداعي بورود تقرير الطب الشرعي، وتداولت الدعوى بالجلسات عقب وروده، وبجلسة 6 ديسمبر 2023 مثل وكيل المستأنف ووكيل المستأنف ضدهم في ثانياً وطلبا حجز الاستئناف للحكم، وبجلسة 6 فبراير 2024 قضت المحكمة في موضوع الطعن بالتزوير بانتهاء الطعن، وبإعادة الاستئناف للمرافعة الجلسة 3 مارس 2024 ليتناضل الخصوم في الموضوع وأبقت الفصل في المصاريف، وبجلسة 1 يونيو 2024 مثل وكيل المستأنف ومثل وكيل المستأنف ضدهم، وقدم حافظة مستندات طالعتها المحكمة، وطلب من حجر الاختلاف الحكم، وقررت المحكمة حول الاستئناف للحكم.
نص المادة 48 من قانون المرافعات
المحكمة في حيثيات الحكم قالت عن شكل الاستئناف، فلما كانت المحكمة قد سبق وقضت بقبول الاستئناف شكلاً في قضائها الصادر بجلسة 4 فبراير 2020 فمن ثم لا ولاية للمحكمة للحكم به مرة ثانية، وحيث أنه عن موضوع الاستئناف، عن نعي الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال فان هذا النعي سديد، حيث أن مؤدى نص المادة 48 من قانون المرافعات المعدلة أن تختص محكمة الاستئناف بالحكم في قضايا الاستئناف التي ترفع إليها عن الأحكام الصادرة ابتدائياً من المحاكم الابتدائية، وكذلك عن الأحكام الصادرة من المحاكم الجزئية في الدعاوي المنصوص عليها في البند السادس من المادة 43 من القانون ذاته وهي دعاوى تسليم العقارات المرفوعة بصفة أصلية والتي عقد المشرع للمحكمة الجزئية الواقع في دائرتها عقار النزاع دون غيرها الاختصاص بدعاوى تسليمه إذا رفعت بصفة أصلية، وخص محكمة الاستئناف بالحكم في قضايا الاستئناف التي ترفع عن تلك الدعاوى، وأنه من المقرر قانوناً بنص المادة 43/6 من قانون المرافعات أن:
"6- دعاوی تسليم العقارات إذا رفعت بصفة أصلية، ويتعين على المدعى إخطار ذوي الشأن من الملاك والحائزين وأصحاب الحقوق بالدعوى وذلك بورقة من أوراق المحضرين، وفي حالة عدم الاستدلال على أشخاصهم بعد إجراء التحريات الكافية يتم الإخطار عن طريق الوحدة المحلية المختصة بطريق اللصق في مكان ظاهر بواجهة العقار وفي مقر نقطة الشرطة الواقع في دائرتها العقار وفي مقر عمدة الناحية ولوحة الإعلانات في مقر الوحدة المحلية المختصة بحسب الأحوال، ولا تحكم المحكمة في الدعوى إلا بعد تمام الإخطار وتقديم المدعي المستندات التي تسانده في دعواه ولو سلم المدعى عليه بطلبات المدعي".
البند السادس من المادة 43 من قانون المرافعات
ووفقا لـ"المحكمة": مما مفاد ذلك أنه إذا أوجب القانون إجراء معيناً ورتب عليه أثراً قانونياً فإن هذا الأثر لا يتحقق إلا بتمام هذا الإجراء، وكان البين من البند السادس من المادة 43 من قانون المرافعات المضافة بالقانون رقم 76 لسنة 2007 المار ذكرها المنطبقة على واقعة النزاع - وما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية لهذا النص، أن المشرع - حرصا منه على اتصال علم ذوي الشأن من الملاك والحائزين وأصحاب الحقوق بدعاوى التسليم المتعلقة بعقارتهم، ضمن هذا النص ضرورة إخطارهم بالدعوى، كي يتسنى لأي منهم أن يتدخل فيها ليضع تحت بصر المحكمة الأدلة المثبتة لحقه على العقار فلا يفصل في الدعوى إلا بعد تمحيص وجه الحق في شأن هذا العقار، وذلك حماية لهم من الدعاوى الوهمية التي يلجأ إليها البعض باصطناع خصومة صورية مع الغير الذي ليس له أي حقوق عينية أو شخصية بغية استصدار حكم في غيبة أصحاب الحقوق الفعلين.
وتضيف "المحكمة": وأسند للوحدة المحلية الكائن في دائرتها العقار دورا في الإخطار بالدعوى يتمثل هذا الدور في اللصق في مكان ظاهر بواجهة العقار وفي مقر نقطة الشرطة ومقر عمدة الناحية ولوحة الإعلانات في مقر الوحدة المحلية، فقد نص على أن لا تحكم المحكمة في الدعوى إلا بتمام الإخطار على النحو المشار إليه ولو سلم المدعى عليه بطلبات المدعي، وكان المشرع بهذا النص لم يجعل من الإخطار شرطا لقبول الدعوى ابتداء إلا أنه جعل منه شرطا للحكم في موضوع الدعوى وإلا كان الحكم باطلا، بما مؤداه أنه يصح للمدعي القيام به إلى ما قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى أمام محكمة أول درجة، وأنه يتوجب عليها التحقق من إجرائه قبل الفصل في موضوع الدعوى وإلا قضت برفض الدعوى بحالتها.
ولما كان ذلك - وكان البين من الأوراق أن الطاعن أقام الدعوى ضد المطعون ضدهم بطلب الزام مورثة المطعون ضد هدف ألا يسلمه العقار محل عقد البيع الابتدائي بتاريخ 15 فبراير 2010، وقام بإختصام جميع ذوي الشأن المتعلقين بهذا العقار، وقدم ما يفيد قيامه بإخطار ذوي الشأن من الملاك السابقين وأصحاب الحقوق هذا العقار نفاذا للنص المشار إليه وعلى ضوء الإعلانات المقدمة منه أمام المحكمة بجلسة 1 ديسمبر 2018 وما تبعه ذلك من قيام المحكمة بندب خبير في الاستئناف الماثل والذي باشر المأمورية المكلف بها طبقاً للقانون وعلي أسس فنية سليمة تتفق والنتيجة التي تضمنها ذلك التقرير المودع بملف الدعوي والتي تطمئن إليه المحكمة، ومن ثم فإنها تأخذ به محمول على الأسباب التي بني عليها وتعتبره مكمل الأسباب قضائها وتقضي في الموضوع علي هدي النتيجة التي انتهي إليها وترتيباً على ذلك من توصله إلى أنه بالانتقال ومعاينة العقار على الطبيعة تبين أنه يستند المستأنف في ملكية العقار الي عقد البيع المؤرخ 15 فبراير 2010 بالشراء من مورثة المستأنف ضدهم في أولا والذي لم يتم تنفيذه على الطبيعة وأن العقار ليس في حيازة المستأنف.
ولما كان العقد هو قانون المتعاقدين، ويعتبر الخطأ في تطبيق نصوصه خطأ في تطبيق القانون، ومن ثم فإنه يتعين على القاضي أن يلتزم بعبارات العقد الواضحة باعتبارها تعبيراً صادقاً عن الإرادة المشتركة لهما، فلا يجوز له الانحراف عنها بدعوى تفسيرها ويعتبر مراعاة تلك القواعد من مسائل القانون التي تخضع لرقابة محكمة النقض، ولما كان ذلك وكان البين من الأوراق وبمطالعة أصل عقد البيع المؤرخ 15 فبراير 2010 سند ملكية أن مورثة المطعون ضدهم في أولا (البائعة) التزمت في البند السادس منه علي أن تقوم بتسليم العقار المبيع للطاعن خالي من الأشخاص والمنقولات في موعد غايته 6 أشهر من تاريخ تحرير ذلك العقد، وهو ما قابله تنفيذ الطاعن كامل التزاماته طبقاً للعقد من سداده كامل الثمن في مجلس العقد.
المحكمة تنصف المشترى.. وتقضى بتسليم العقار
ولما كان هذا الالتزام بتسليم العقار يقع على عاتق المطعون ضدهم وفقا للبند السادس من العقد سالف البيان وأنه لم يتم تنفيذ هذا الالتزام حتى تاريخه، ومن ثم فإن المطعون ضدهم يكونوا ملزمين بتنفيذه، ولما كان الحكم المطعون فيه إذ ذهب إلى أن العقار المبيع لحق به الهدم والإتلاف مما انقص ذلك منفعته وأعتبر ذلك مانعاً وعائق لتنفيذ الالتزام بالتسليم ورتب على ذلك قضاءه برفض الدعوي، فإنه يكون بذلك قد مسخ نصوص العقد وانحرف عن عباراته الواضحة وأخطأ في فهم الواقع مما جره الى الخطأ تطبيق القانون، مما يوجب إلغائه والقضاء بالزام المستأنف ضدهم بتسليم العين محل التداعي للمستأنف – الطاعن.
فلهذه الأسباب حكمت المحكمة:
في موضوع الاستئناف بإلغاء الحكم المستأنف وبإلزام المستأنف ضدهم في أولاً وذلك في مواجهة باقي المستأنف ضدهم بتسليم المستأنف العقار الموضح وصفا والحدود والمعالم بصحيفة الدعوى وعقد البيع إلى المؤرخ 15 فبراير 2010 وتقرير الخبير خالياً من الشواغل والأشخاص، وألزمت المستأنف ضدهم بالمصاريف ومائة وخمسة وسبعين جنيهاً مقابل أتعاب المحاماة عن درجتي التقاضي.
