ايجارات - أرشيفية
الاستضافة هو أن يقوم المستأجر بإيواء غيره معه في العين المؤجرة أو أن يقوم باستضافته معه، وإقامته مع المستأجر الأصلي، فهذا الإيواء أو الاستضافة لا يعطى لهذا الغير المقيم مع المستأجر أية حقوق يستطيع أن يطالب بها على العين المؤجرة حيث أن إقامة الغير مع المستأجر الأصلي تكون على سبيل التسامح من المستأجر وحق انتفاء الغير هنا هو حق المستأجر في الانتفاع بالعين، أما إذا ترك المستأجر الأصلي العين المؤجرة للغير ممن كانوا يقيمون معه على سبيل الاستضافة أو الإيواء بشكل يوحى باستغناء المستأجر الأصلي عن العين، فيعتبر هذا نوع من التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن مما يعطى الحق للمؤجر طلب إخلاء العين المؤجرة.
تطورات جديدة ومهمة يشهدها ملف الإيجار القديم
يأتي هذا في الوقت الذي يشهد فيه البرلمان المصري تطورات جديدة وهامة في ملف الإيجار القديم، وذلك بعد اعلان الحكومة تشكيل لجنة مشتركة تمثل الملاك والمستأجرين بهدف العمل على صياغة مشروع قانون، يتم طرحه أولا على الرأي العام، بهدف إجراء حوار مجتمعي بشأنه، قبل إقراره من البرلمان، بهدف الوصول إلى صيغة تعيد التوازن بين المالك والمستأجر، وفي الوقت نفسه مراعاة البعد الاجتماعي، باعتباره أحد أهم القضايا التاريخية المعقدة، وهو ملف الإيجارات القديمة، وتعتبر أزمة الإيجار القديم من الأمور التي ستظل تشغل بال الملايين بين المالك – المؤجر – والمستأجر في الوقت الذي لاتزال تتوالى ردود الأفعال حول التعديلات المرجوة، الأمر الذي يزيد معه الحالة ترقبا لما سوف تقره اللجنة المشتركة المرتقبة من تشريعات جديدة خلال الفترة المقبلة، مع مراعاة أهمية وحساسية وخطورة هذا القانون، فضلاَ عن مراعاة التوازن بين مصلحة الطرفين المالك والمستأجر.
هل يمكن أن ينتفع الغير بالبقاء بالعين المؤجرة دون عقد إيجار؟
والإشكالية التى يطرحها موقع "برلماني" فى التقرير التالى هي.. هل يمكن أن ينتفع الغير بالبقاء بالعين المؤجرة دون عقد إيجار أو دون أن يكون من أقارب المستأجر الأصلي أو ورثته؟ وما هى الشروط الواجب توافرها في المنتفع للانتفاع بالعين المؤجرة عن المستأجر الأصلي؟ وذلك في الوقت الذى عادة ما يلجأ الكثير من الأهل والأصدقاء إلى مسألة إيواء الغير واستضافته فى محل مسكنه بالعين المؤجرة، وذلك لفترات أو مدد طويلة، الأمر الذى يثير معه العديد من المشكلات والأزمات مع مالك العقار أو العين المؤجرة بسبب رفضه استمرار هذا الوضع دون دراية من كلا الطرفين عن الموقف القانوني وحقوق وواجبات كلا منهما تجاه الآخر فى هذا الشأن - بحسب الخبير القانوني والمحامي معتز المهدى.
في البداية - هناك حالة واحدة قد حددها المشرع ومن بعده محكمة النقض فى أحكامها إلى الحالة الوحيدة التي يمكن للغير الانتفاع والبقاء بالعين المؤجرة دون أن يكون هذا المنتفع من أقارب المستأجر الأصلي المشار إليهم فى المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وهى حالة "المساكنة"، وقد حدد القانون شروطا لابد من توافرها حتى تنشأ حالة المساكنة ومن ثم الامتداد لعقد الإيجار، والمساكنة من الناحية القانونية هى حق المقيم والمساكن مع المستأجر الأصلي وقت التعاقد على الإجارة و الاستمرار بالعين المؤجرة بعد وفاة المستأجر الأصلي أو تركه للعين، ويشترط لثبوت المساكنة عدة شروط ومن هذه الشروط كالتالي – وفقا لـ"مهدى":
1-أن تحصل المساكنة منذ بدء الإجارة بين المستأجر الأصلي والمؤجر.
2-استمرار الشخص المساكن فى العين منذ بدء الإجارة وحتى وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين المؤجرة بدون انقطاع.
هل المساكنة من حالات امتداد عقد الايجار؟
والمساكنة هى حالة من حالات امتداد عقد الإيجار المساكن أو المنتفع المساكنة دون أن يكون من أقارب المستأجر الأصلي المنصوص عليهم بالمادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وهو ما يعد خروجا عن نسبية أثار العقود وهو ما حددته و أوضحته أحكام ومبادئ محكمة النقض حيث جاء بها: المقرر - فى قضاء محكمة النقض – أنه لما كانت قواعد المساكنة قد تقررت خروجاً على نسبية آثار العقود لضرورة أملاها ما تعارف عليه المالكون والمستأجرون فى استمرار واضطراد فإنه إذا تعدد المستأجرون لعين واحدة وانصرفت نيتهم وقت التعاقد إلى إحداث الأثر القانونى للعقد بما يرتبه من حقوقه ويفرضه من التزامات فيعتبر كل منهم مستأجراً للعين"، طبقا للطعن رقم 529 لسنة 72 قضائية.
حكم نقض أخر بشأن المساكنة
والمقرر - فى قضاء محكمة النقض - أنه يلزم للتمسك بالمساكنة أن يثبت إقامة المستفيد واستمرارها دون انقطاع منذ بدء العلاقة الإيجارية، مع من تحرر عقد الإيجار باسمه ابتداء وليس مع من امتد إليه العقد ولو صار مستأجراً أصلياً لانتفاء العلة من تقريرها في الحالة الأخيرة، طبقا للطعن رقم 529 لسنة 72 قضائية.
حكم نقض ثالث ومبادئ في منتهى الأهمية
والمقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن المساكنة التى تنشئ حقاً بالبقاء فى العين للمنتفعين من غير الأقارب المشار إليهم فى المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - المنطبقة على واقعة الدعوى - وإن كانت تستلزم إقامتهم مع المستأجر فى العين المؤجرة منذ بدء الإجارة إلا أن كل إقامة بالعين منذ ذلك التاريخ لا تعتبر بالضرورة مشاركة سكنية فلا يسوغ القول بأن أشقاء المستأجر مساكنون له حتى ولو كانت إقامتهم منذ بدء الإجارة لأن هذه الإقامة مهما استطالت قد تكون على سبيل الاستضافة، وإذ كان حكم المادة 29/1 من القانون 49 لسنة 1977 بعد القضاء بعدم دستوريتها وإن كان متعلقاً بالنظام العام إلا أنه ينظم علاقة أقارب المستأجر بالمؤجر بما يحول بينه وبين اعتبار عقد الإيجار منتهياً بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا ما توفر فى هؤلاء الأقارب الشروط المنصوص عليها فى القانون، وبما يختلف عن تطبيق حالات المساكنة المبينة على النحو السابق، طبقا للطعن رقم 2276 لسنة 70 قضائية.
حكم نقض رابع يتحدث عن المساكنة
فيما جاء في طعن رابع أن المساكنة التى تنشىء للمنتفعين بالعين المؤجرة من غير المشار إليهم بالمادة 21 من القانون 52 لسنة 1969 - المنطبقة على واقعة الدعوى - حقاً فى البقاء فيها رغم ترك المستأجر الأصلي العين أو وفاته، تستلزم - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - حصول المشاركة السكنية منذ بدء الإجارة، فكلما لم تنقطع إقامة هؤلاء المشاركين بالعين فإنه يحق لهم بهذه الصفة البقاء فيها طوال مدة العقد و الانتفاع بالامتداد القانوني بعد انتهائها دون اشتراط استمرار بقاء المستأجر الذى أبرم العقد باسمه فى العين المؤجرة، فإن إنتفى هذا الشرط، أصبح شغل المنتفعين المشار إليهم دون سند، وتعين إخلاؤهم منها عند ترك المستأجر الأصلي العين أو وفاته، طبقا للطعن رقم 297 لسنة 45 قضائية.
