إيجارات - صورة أرشيفية
أصدرت الدائرة "36 مساكن" – بمحكمة استئناف الإسكندرية – حكما نهائيا يهم ملايين الملاك والمستأجرين حذر من ثغرة الشراكة في المحلات والشقق غير السكنية تؤدى لطرد المستأجر، قضت فيه المحكمة بإخلاء المستأجر من محل تجارى بعد أن قام بعمل شراكة بعد تاريخ تحرير العقد، حيث تعاملت المحكمة مع المستأجر على أنه "شخص اعتبارى" وطبقت عليه حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر بتاريخ 5 مايو 2018 والذى نصت فيه على:
"بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادة 18 من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر 136 لسنة 1981، فيما تتضمنه من إطلاق عبارة (لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان، ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد)، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية (الشركات والجمعيات والنقابات والأندية وغيرها)؛ لاستعمالها في غير الغرض السكني.
الخلاصة:
شخص طبيعي استأجر محل سنة 41 وتم عمل شركة تضامن سنة 99 وتوفى سنة 2003، وتم عمل انذار أخر 2019 بإعتبار شخص اعتبارية، وتم الحكم بإنتهاء العقد طبقا لحكم المحكمة الدستوريه العليا 11 لسنه 23 قضائية الصادر بتاريخ 5 مايو 2018
ومفاد هذا الحكم: "أحقية المؤجر في أن يطلب من الشخص الاعتباري الذي يستخدم المكان لغرض غير سكني، أن يخلي المكان المستأجر، وعدم دستورية بقاء الشخص الاعتباري في المكان إلى ما لا نهاية"، ونظراً لخطورة هذا الحكم ومساسه بأوضاع قائمة ومستقرة؛ أمرت المحكمة الدستورية بتطبيق الحكم ابتداءً من اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي السنوي لمجلس النواب.
صدر الحكم في الاستئناف المقيد برقم 5009 لسنة 76 قضائية، برئاسة المستشار إسماعيل عبد الهادى، وعضوية المستشارين مدحت زكى أرناؤوط، وشريف عبد الفتاح، وأمانة سر عزت عبد الرزاق.
الوقائع.. المستأجر حرر عقد شراكة مع أخر بعد تحرير عقد الإيجار
واقعات الاستئناف تتلخص في أن المستأنف سبق وأن أقام على المستأنف ضده بصفته الدعوى رقم 297 لسنة 2020 مساكن غرب الإسكندرية، وذلك بموجب صحيفة أودعت قلم كتاب المحكمة، وأعلنت قانونا ابتغاء الحكم المحل الكائن "......." والمؤجرة له بموجب عقد الإيجار المؤرخ 1 يوليو 1941 وتسليمها له خالية مما يشلغها، وذلك تأسيسا على أنه بموجب عقد الإيجار المذكور استأجر مورث المدعى عليه من المؤجرين السابقين عين التداعى، وقد قام المدعى بشراء حصة قدرها 12 ط من العقار الكائن به عين التداعى بموجب عقد البيع المؤرخ 24 مارس 2002، ولما كانت عين التداعى فرعا لشركة تضامن باسم شركة "أولاد....." وبعد صدور حكم المحكمة الدستورية فإنه يحق له طلب إخلاء العين بعد إنذاره بتاريخ 30 يوليو 2020 بعدم رغبته في التجديد ثم أقام الدعوى.
وفى تلك الأثناء – نظرت محكمة أول درجة الدعوى بحضور المدعى بوكيل عنه، وبجلسة 28 أكتوبر 2020 قضت بعدم قبول الدعوى، وألزمت المدعى المصاريف لخلو الأوراق، مما يفيد علاقة المدعى بالمؤجرين في عقد الإيجار وما يفيد وفاة المستأجر الأصلى، إلا أن هذا الحكم لم يلق قبولا لدى المدعى، فطعن عليه بهذا الاستئناف، وذلك بموجب صحيفة أودعت قلم كتاب المحكمة بتاريخ 14 نوفمبر 2020 وأعلنت وفق القانون للمستأنف ضده ابتغاء الحكم بقبول الاستئناف شكلا وفى الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف والحكم له بطلباته.
المالك استغل الثغرة وأقام دعوى طرد رغم أن المستأجر إيجار قديم
تأسيسا على أنه قدم لمحكمة أول درجة صورة عقد البيع المسجل برقم 457 لسنة 2002 اسكندرية الذى بموجبه اشترى شقيقه "محمد" العقار الكائن به عين التداعى مناصفة بينهما والبائع لهما هما كل من "أديب. س" و"فادى. أ" وآخرين وهما ورثة المؤجر "البير. أ" والمؤجر الثانى قد أبرم عقد القسمة المسجل برقم 1599 لسنة 1956 اسكندرية، ومن ثم فإن صفة المدعى تكون متوفرة في إقامة الدعوى لتلك بموجب عقد مسجل والمدعى عليه كان يقدم بسداد الأجرة له بموجب انذار عرض أجرة وأنه سيقدم وفق صورة الاعلام الشرعى للمستأجر الرحوم "محمود. أ"، أما بخصوص الموضوع فقد تحقق حق المستأنف في طلباته لأن عين التداعى ثم إقامة شركة تضامن بها قبل وفاة المستأجر.
المحكمة قالت عن موضوع الاستئناف – لما كان الثابت من الصور الرسمية للعقد المسجل برقم 457 لسنة 2002 شهر عقارى الإسكندرية أن المستأنف وشقيقه قد اشتريا العقار الكائن به عين التداعى، هذا ولما كانت الملكية في العقار تتنتقل بالتسجيل ومؤدى ذلك أن ينتقل إلى المالك الجديد جميع الحقوق والالتزامات التي كانت بالعقار المبيع ومنها عقود الإيجار، فتسرى في مواجهة المشترى عقود الايجار القائمة والسارية ويحق له قبض الأجرة وآية حقوق أخرى ناشئة عن عقد الإيجار دون حاجة إلى حوالة عقد الايجار من المؤجر السابق، وقد علم المستأنف ضده بانتقال الملكية إلى المستأنف وشقيقه على ما هو ثابت من إنذارات عرض أجرة التداعى لشقيق المستأنف، ومن ثم فإن صفة المستأنف تكون متوفرة في إقامة الدعوى نزولا على حكم المادة 3 من قانون المرافعات باعتباره أحد الملاك على الشيوع، كما ثبت من إعلام وراثة المرحوم "محمود. ا" أنه توفى إلى رحمة الله تعالى في 22 مايو 2003 وأن المستأنف ضده من ضمن ورثته، وبالتالي فإن الدعوى تكون مرفوعة من ذي صفة على ذي صفة، وإذ خالف الحكم المستأنف هذا النظر، فالمحكمة تقضى بإلغائه وتمضى في نظر الدعوى دون احالتها لأن الحكم بعدم قبول الدعوى لعدم توافر الصفة هو حكم موضوعى تستفيد به المحكمة مصدرته ولايتها في الموضوع.
والمحكمة تعاملت مع المستأجر علي أنه "شخص اعتباري"
وبحسب "المحكمة": لما كان من المقرر طبقا لحكم المحكمة الدستورية في الطعن رقم 11 لسنة 23 قضائية بعدم دستورية صور الفقرة الأولى من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فيما تضمنه من اطلاق عبارة لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد لتشمل عقود ايجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير غرض السكنى، وحددت اليوم التالى لانتهاء دور الانعقاد التشريعى العادى السنوي لمجلس النواب اللاحق لنشر هذا الحكم تاريخا لأعمال أثره وقد فض دور الانعقاد التشريعى.
التصديق على القانون رقم 10 لسنة 2022
يشار إلى أنه بتاريخ 9 مارس 2021 نشرت الجريدة الرسمية التصديق على القانون رقم 10 لسنة 2022 بشأن إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية "الشركات والمؤسسات والهيئات" لغير غرض السكنى في ضوء الآثار والتداعيات الاقتصادية التي يخلفها فيروس كورونا المستجد.
وتسري أحكام القانون على الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض سكني، ويهدف إلى منحهم مهلة لا تجاوز 5 سنوات من تاريخ العمل بهذا القانون لتوفيق أوضاعها، نظراً للتداعيات الاقتصادية الناتجة عن انتشار وباء فيروس كورونا، وبعد هذه المدة يتم إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض سكني.
كما يهدف إلى تحقيق توازن خلال مدة الخمس سنوات بين طرفى العلاقة الإيجارية – المعنيين بهذا القانون- من خلال تحديد القيمة الإيجارية لتكون خمسة أمثال القيمة القانونية السارية، وتزاد سنوياً وبصفة دورية آخر قيمة قانونية مستحقة وفق هذا القانون بنسبة 15% خلال السنوات الأربعة التالية؛ بهدف تحقيق توازن بين الالتزام الدستوري بتنفيذ حكم المحكمة الدستورية العليا الخاص بإخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض سكني وبين ما تفرضه التداعيات الاقتصادية والاجتماعية التي يخلفها فيروس كورونا وتأثيرها السلبي على الأشخاص الاعتبارية.
