"على غير المتعارف قضائيًا".. محكمة تقضى بفسخ عقد إيجار قديم لعدم السداد رغم دفع المتأخرات بعد حجز الدعوى.. الأحكام القضائية تؤكد "السداد قبل الحكم يمنع الطرد".. والحيثيات توضح شروط الإخلاء

أصدرت الدائرة الثامنة "إيجارات" – بمحكمة دمياط الابتدائية – حكما يهم ملايين الملاك والمستأجرين، بفسخ عقد إيجار قديم لتكرار عدم سداد الإيجار، وكذلك للسداد بعد حجز الدعوى للحكم، وهو على غير المتعارف عليه قضائيا، حيث إن المنازعات الإيجارية تقضى فيها المحاكم باستمرار الإيجار طالما قام المستأجر بسداد الإيجار قبل الحكم في الدعوى.

صدر الحكم في الدعوى المقيدة برقم 19 لسنة 2022 ايجارات كلى دمياط – لصالح المحامى محمد حماد، برئاسة المستشار هشام صلاح مخلوف، وعضوية المستشارين عبدالله فوزى، وعمرو سيف، وأمانة سر علاء شاهين. 

الوقائع.. نزاع على محل بين المالك والمستأجر بسبب تأخير الإيجار

تخلص وقائع النزاع في أن المدعى أقام دعواه محل النظر قبل المدعى عليه في 28 مارس 2022 وأعلنت قانونا طلب في ختامها الحكم بإخلاء المحل "ورشة" المؤجر له والموضح بعقد الأيجار المؤرخ 1 يوليو 1991 وتسليمه للطالبان خاليا من الشواغل والأشخاص بالحالة التي كان عليها وقت التعاقد لتكرار تأخرة بالإجرة، وذلك على سند من القول أنه بموجب عقد مؤرخ في 1 يوليو 1991 يستأجر المعلن إليه من مورث الطالبان المرحوم "محمد. ع" محل بقصد استعماله "ورشة" كائن بملك مورثهم بناحية "......."بأجرة قدرها 50 جنيها، وحيث إن المعلن إليه تأخر في سداد الأجرة عن المدة 10 يناير 2021 حتى 31 يناير 2022 بإجمالى مبلغ وقدره 150 جنيه.

إلا أن المستأجر كرر في التأخير بالوفاة بالأجرة، حيث سبق رفع دعوى الإخلاء ضده رقم 207 لسنة 2018 إيجارات كلى دمياط للتأخير في تسديد الأجرة والذى قضى فيها بجلسة 28 أكتوبر 2019 برفض الدعوى لتوقى المدعى عليه بالاخلاء بالسداد، وذلك بعد قيام المعلن إليه بالوفاء بالأجرة المستحقة أثناء تداول الدعوى – وحيث يحق للطالبان رفع هذه الدعوى بالإخلاء عملا بنص المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 الأمر الذى تكون معه الدعوى مقامة وفق صحيح القانون، وقدم سندا لدعواه حافظة مستندات طالعتها المحكمة وآلمت بها طويت على أصل عقد الإيجار سند الدعوى والمؤرخ 1 يوليو 1991، وصورة رسمية من الحكم الصادر في الدعوى رقم 207 لسنة 2018 ايجارات كلى دمياط، وكذا صورة ضوئية بشهادة سلبية بعدم حدوث استئناف طالعتهم المحكمة.    

شروط إخلاء المكان أو العين المؤجرة

المحكمة في حيثيات الحكم قالت عن موضوع الدعوى – ولما كان من المقرر قانونا عملا بنص المادة 18 بند "ب" من القانون 136 لسنة 1981 والتي تنص على أنه: "لا يجوز أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب:- أ-..............، ب- إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر ولا يحكم بالإخلاء أذا قام المستأجر قبل قفل باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعليه، ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المسـتأجر من العين بسبب التأخر في سداد الأجرة اعمالا للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الأجرة والمصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم، فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال".  

وبحسب "المحكمة": لما كان ذلك وهديا به وكان البين للمحكمة من مطالعتها لأوراق الدعوى بإخلاء المدعى عليه لتكرار عدم الوفاء بالقيمة الأغيجارية محل عين التداعى المؤجر له بموجب عقد إيجار المؤرخ في 1 يوليو 1991 والمبينة بصدر الصحيفة والعقد سند الدعوى وتسليمها للمدعية خالية من الأشخاص والشواغل مع إلزام المدعى عليه بالمصاريف، ولما كان الثابت للمحكمة من مطالعتها لأوراق الدعوى أن المدعيين سبق لهما أن أقاموا الدعوى رقم 207 لسنة 2018 ايجارات كلى دمياط بطلب الحكم بالإخلاء والتسليم لعدم سداد الأجرة وقضى فيها برفض الدعوى لتوفى المدعى عليه بالإخلاء بالسداد قبل قفل باب المرافعة.   

سداد الإيجار قبل قفل باب المرافعة

ووفقا لـ"المحكمة": ولما كانت الدعوى السابقة دعوى موضوعية بطلب الإخلاء لعدم سداد الأجرة وقضى فيها بالرفض تأسيسا على توفى المدعى عليه الإخلاء بالسداد قبل قفل باب المرافعة، وكان هذا الحكم صادر ضد ذات المدعى عليه في الدعوى محل النظر، وكانت القيمة الإيجارية المطالب بها في الدعوى السابقة هي ذات القيمة الإيجارية في الدعوى محل النظر، ولما كان الثابت للمحكمة عدم تواجد المبررات المقبولة التي حالت دون سداده القيمة الإيجارية للمرة الثانية، ولا يسرى بذلك دفاع المدعى عليه بمذكرة الدفاع من تعذر السداد بسبب عذر مرضة الذى حال دون عرض الأجرة سيما وأن المدعى عليه لم يقدم ما يفيد ذلك من ثمة روشتات طبية أو مكوثة بثمة مستشفيات أو التدليل بذلك بتقارير طبية تفيد ذلك ولم يحدد الفترة تحديدا التي ألمت به من مرض وأقعدته عن الحركة.

وتابعت: فضلا عن هذا كون المدعى عليه لم يسدد حتى ختام المرافعة ثمة مبالغ حتى يكون التأخير بسبب المرض ولم يعرض أثناء الجلسات ثمة مبالغ نقدية بقيمة الأجرة المستحقة ولم يودع أو يقدم ما يفيد إيداعة خزينة المحكمة ثمة مبالغ نقدية للأجرة المستحقة أو تقديم المدعى عليه لثمة إنذارات بعرض الأجرة عقب شفائه أو خلال تمثيلة للجلسات حتى يكون مبررات تأخيرة عن السداد سائغة، إلا أنه عقب حجز الدعوى للحكم قدم طلب فتح باب المرافعة مرفق بها حافظة مستندات لإنذارات عرض ثابت بإحداهما إنذار عرض عن المدة من أول أكتوبر 2021 حتى ديسمبر 2021 مؤرخ بتاريخ 6 أبريل 2022 وكذا انذار أخر بعرض الأجرة مسدد عقب حجز الدعوى للحكم بتاريخ 8 يونيو 2021 عن مدة مطالب بها بالتكليف بالوفاء سيما ,ان المشرع قد رسم سبيلا ميسر لعرض الأجرة سواء بعرضها بالإجراءات المنصوص عليها بقانون المرافعات أو بإيداعها مأمورية خزانة العوائد المختصة على النحو الذى رسمته المادة 27 من القانون 49 لسنة 1977 ومن ثم يأت التأخر بالسداد ومبررات التأخير غير قائمة. 

المحكمة تقضى بالطرد  

لما كان ذلك وكانت الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية والأحوال الشخصية قد اجتمع واستقر على أن مناط الحكم بالإخلاء لتكرار الإمتناع أو التأخير في سداد الأجرة أن يثبت الامتناع أو التأخير إلى ما بعد رفع دعوى الإخلاء للتكرار بإيداع صحيفتها قلم كتاب المحكمة، مما يتعين معه والحال كذلك القضاء بطلبات المدعيين وهو ما تقضى به المحكمة، وحيث أنه عن تسليم العين محل عقد الإيجار سند الدعوى فإن المحكمة تقضى به باعتباره أثرا من أثار الحكم بطرد المدعى عليه من العين المؤجرة إليه للتكرار في التأخر في سداد القيمة الأغيجارية وهو ما تقضى به المحكمة.

فلهذه الأسباب:

حكمت المحكمة بإخلاء المدعى عليه من العين محل التداعى المبينة بصحيفة الدعوى وعقد الإيجار المؤرخ 1 يوليو 1991 سند التداعى وتسليمها للمدعية خالية من الشواغل والأشخاص.