العقارات - أرشيفية
التسويق العقاري - Real Estate Marketing - هو سوق العقارات التي يتم شراؤها وبيعها للمشترين من خلال وكالات العقارات أو بشكل مباشر، حيث يضع سوق العقارات معايير الملكية في منطقة معينة مثل الأسعار والإجارات والرهون العقارية، فقد تشهد صناعة العقارات في جميع أنحاء العالم ما بين الحين والأخر هبوطا وصعودا حسب الحالة الاقتصادية، ولكن تبقى تجارة العقارات والعمل فيها من أنجح الاستثمارات على مستوى العالم مهما كانت الحالة الاقتصادية، واليوم أصبحنا نسمع أكثر بمصطلح الوكلات العقارية أو الشركات العقارية الضخمة، أو الريل إيستيت، وهم الآن أساس ومفتاح عملية شراء المنازل و العقارات مهما كانت.
وفى الحقيقة القطاع العقاري في مصر كونه يحتل نسبة قد تصل إلى 35% من حجم تشغيل الاقتصاد والعمالة في مصر من تطوير لاستثمار لتسويق مقاولات متكاملة إلى إدارة الأصول والتقييم، تصل حتى التوريدات العمومية وكل ما يخدم هذا القطاع العريق، وعلى الرغم من تأثر الاقتصاد المصري في الفترة السابقة نتيجة انخفاض العملة المحلية في البلاد أمام نظيرتها الأجنبية، إلا أن تأثيره على السوق العقاري المصري كانت له حركة مغايرة عن التأثيرات السابقة، وحيث ما نشاهده حاليا من تحركات السوق المصري فتمتلك مصر ثروة عقارية هائلة وفقا لأحدث الإحصائيات يصل حجمها إلى 10 تريليونات جنيه.
مجتمع الريل إيستيت.. القطاع العقارى في مصر
في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على مجتمع الريل إيستيت "القطاع العقاري في مصر"، وصدور تعديلات تشريعية لتصحيح الأوضاع القانونية أبرزها القرار رقم 410 لسنة2021، وقانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008 ولائحته التنفيذية الصادرة بالقرار الوزاري رقم 144 لسنة 2009، وبحسب احصائيات سابقة حتى عام 2022 طبقا للضرائب العقارية والشهر العقاري ومنها ماهو تحت الانشاء فعدد العقارات في مصر بلغ أكثر من 43 مليون عقار حتى عام 2022 – بحسب الخبير القانوني والتقييم العقارى والمحامى بالنقض محمد شاكر.
في البداية – علينا أن نتطرق إلى الجانب التشرعى حيث نجد أن المشرع المصري منذ البداية قد أوجد في قوانينه آليات لها الفاعلية لمواجهة الأزمات التي تمس الملكية وعمليات البيع والشراء كالقواعد القانونية في المعاملات المتداولة في السوق العقاري التي يحكمها القانون المدني المصري رقم 131 لسنة 1948 وقانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008 ولائحته التنفيذية الصادرة بالقرار الوزاري رقم 144 لسنة 2009، وبداية العهد الجديد وبناء لجمهورية جديدة بصدور تعديلات تشريعية لتصحيح الأوضاع القانونية - وفقا لـ"شاكر".
7 قوانين وضعها المشرع جاءت لصالح القطاع العقارى
فقد صدر القرار رقم 410 لسنة 2021 بشأن إصدار نماذج تراخيص البناء المعتمدة قدمت الدولة المصرية متمثلة في حكوماتها أكثر من تسهيل بشأن إصدار التشريع الذي يعد هو الأهم ويعتبر الدافع الحيوي لكثير من المستثمرين وهو إصدار قانون الاستثمار الجديد رقم 72 لسنة 2017 إضافة لقانون الشركات رقم 159 لسنة1981 والذي يتم العمل به من الأساس وأن كان قانون الاستثمار الجديدة يركز على الأنشطة الصناعية إلا أن الصناعة للعقارات تعد أهم سبل الاستثمار وما أستحدثه بشأن كيان جديد وهى شركة الشخص الواحد – الكلام لـ"شاكر".
كما قدم الكثير من الإعفاءات في تأسيس الشركات وخاصة شركات ذات المسئولية المحدودة، واستحداث وميكنه العمل بأنظمة الهيئة العامة للاستثمار والمناطق الحرة، فقد جعل ذلك تشجيعاً ليس له سابقة مثيله لجميع أصحاب رؤوس الأموال في الدخول للسوق العقاري وخلق كيانات عديدة تعمل على نشاط التطوير العقاري والاستثمار العقاري والتسويق العقاري، وفتح باب العديد من الفرص الوظيفية للشباب، والاعتراف بوجود مجتمع عقاري حقيقي يعمل على إنعاش جزء كبير من الاقتصاد المصري، وتحقيق مخططات الدولة المصرية للتوسع العمراني الأفقي، وأصبح من السهل وضع رؤوس أموال افتراضية، ومقرات افتراضية دون التعقيدات التي كانت معمول بها في ظل تطبيق قانون الاستثمار القديم – هكذا يقول "شاكر".
فضلا عن تفعيل الدور الرئيسي لاتحاد الصناعات المصرية وانضمام جميع الشركات "الكبيرة والمتوسطة والصغيرة" في صناعة العقارات وبنائها واستثمارها تحت مظلة غرفة التطوير العقاري بناء على القرار رقم 73 لسنة 2015 بإضافة غرفة لصناعة التطوير العقاري إلى الغرف الصناعية المنصوص عليها بالقرار الوزاري رقم 101 لسنة 1967 وتنضم إلى اتحاد الصناعات كيان موحد لأول مرة في مصر يضم كافة المتعاملين في قطاع العقار المصري بحيث يكون داخل الغرفة شعبة لإدارة المشروعات العقارية والتسويق وشعبة للتقييم وشعبة للتمويل وصناديق الاستثمار، بالإضافة إلى المطورين العقاريين بمختلف توجهاتهم سواء المطور العقاري السكنى أو التجاري أو الإداري أو الصناعي أو السياحى – طبقا للخبير القانوني.
القوانين تستهدف مواجهة أزمات الملكية وعمليات البيع والشراء
ولحماية حقوق المشتريين والعملاء لتلك الشركات أيضاً ساعد قانون حماية المستهلك الصادر برقم 181 لسنة 2018 وحيث نص في الباب الثاني الفصل الأول منه في مادته رقم (15): "لا يجوز الإعلان عن حجز وحدات عقارية، أو التعاقد علي بيعها، أو بيع الأراضي المعدة للبناء أو تقسيمها، إلا بعد الحصول على ترخيص بالبناء وفقاً لأحكام قانون البناء الصادر بالقانون رقم 119 لسنة 2008، ولا يجوز أن يتضمن التعاقد أي شرط بتقاضي البائع أو خلفه نسبة أو رسوماً أو عمولة من ثمن تصرف المشتري في الوحدة العقارية، أو مقابل هذا التصرف، ويقع باطلاً كل شرط يخالف ذلك".
إلا أننا نجد في هذه الضمانة قد يتحايل البعض في جمع حجوزات من العملاء غير مستردة وتصل قيمتها نسبياً من الثمن الاجمالي للوحدة العقارية والتلويح والتهديد للمشتري بضياع حقه المالي، لذا جاءت تلك المادة القانونية حماية لحقوق المشتريين في فقرتها الاولي، أما الفقرة الثانية منها، فتوضيحاً عليها احقاقا للحق فقد صدر منشور وزارة الاسكان صادراً من رئاسة الجمعية العموومية لقسمي الفتوي والتشريع برقم 1117 بتاريخ 11/6/2020، وحيث انتهت الى عدم خضوع التصرف في الأراضي والعقارات داخل المجتمعات العمرانية الجديدة لحكم الفقرة الثانية من المادة (15) من قانون حماية المستهلك المشار إليه.
9 عناصر تكشف الدعم المراد تحقيقه للقطاع العقاري ومجتمع الموارد البشرية والمستثمرين
كل ذلك وفي هذا السياق العملي ولما نشاهده يوميا من افتقار السوق العقاري لجانب حيوي وهو الاهتمام بخدمة ما بعد البيع وتقديم المنتج العقاري كما يجب أن يكون، فلا تقف رسالة المطور العقار الى مجرد البيع بل تمتد الي التنفيذ والتسليم لكلا من الجهتين "الادارية المختصة والمرافق" وحتى تسليم المشتري وحيازته والفجوة التي بينهما من ثقافة الشركات في التعمل مع عملائها وزرع الطمانينه بداخلهم، فنجد تارة الشركات التي تسرد بنداً ينص فيه علي الفسخ التلقائي دون الإعذار أو الإنذار إعمالا للمادة رقم 158 من القانون المدني حيث نصت على: "يجوز الاتفاق على أن يعتبر العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة إلي حكم قضائي عند عدم الالتزام بالوفاء بالالتزامات الناشئة عنه وهذا الالتزام لا يعفي من الأعذار إلا إذا اتفق المتعاقدان صراحة على الإعفاء منه" – بحسب "شاكر".
ولا ننسى استحالة التنفيذ عند بعض شركات التطوير والاستثمار لأسباب قد تصل لسحب الأرض وما عليها وإلغاء تخصيصها والممارسات غير المهنية التي قد تحدث مع المشتريين دون اعتبار أن القانون قد رعاها بالحماية اللازمة في مادته 161 من القانون المدني، ولكن للحفاظ على الأصل والأعمال المنجزة والإشادة بها سعياً وتفعيل دور الإدارات الداخلية للمطورين كما يجب أن يكون، فنرى الدعم المراد تحقيقه للقطاع العقاري ومجتمع الموارد البشرية التي تعد محركا ديناميكيا لهذا القطاع يتمثل في تلك النقاط - وإن كانت على سبيل المثال وليس الحصر – الكلام لـ"شاكر"
أولاً: يحتاج للدعم التقني والتكنولوجي في أساليب التعامل الداخلي وبرمجه حقيقيه والتدريب على تشغيلها وتفعيل التواصل الافتراضي مع العملاء.
ثانيا: يحتاج للدعم الفني بشأن المراجعات المستمرة لتنفيذ المشاريع على أرض الواقع والمتابعة المستمرة للجهات الإدارية للدولة لإصدار تراخيص البناء في الموعد، كما أوجبه قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 ولائحته التنفيذية.
ثالثاً: يحتاج للدعم والمساندة القانونية المستمرة في البنود الملزمة، وديباجه العقود بين طرفي التعاقد (البائع والمشتري) لضمان حقوق الأطراف بما لا يدعو للتفسير أو التأويل.
رابعاً: يحتاج للدعم السيكولوجي لدراسة احتياجات العملاء ومتطلباتهم أثناء فترة التقسيط وتدريب مستمر للكوادر الحديثة في القطاع لتوازن مسألة زرع الثقة بين العملاء وشركات التطوير العقاري.
خامساً: يحتاج للدعم الاستراتيجي بشأن اجتماعات واضحة ومستمرة بين ملاك الشركات العقارية، ونحن لدينا غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات المصرية، فكما تُلزم الشركات وفرض عليها القيد بعضوية بمبالغ طائلة، فيجب أن تقدم الدولة للشركات ورجال الأعمال التسهيلات المطلوبة في توسيع الرقعة البنائية والاستراتيجية وفتح مساحات بطرق عادلة دون حصرها على أحد أو التحيز لمطور عقاري دون غيره.
سادساً: يحتاج للدعم الأكاديمي لوضع برامج تدريبية حقيقية بمادة علمية مهنية يتعاون ويتشارك فيها أصحاب الخبرات بالسوق وليسوا أصحاب الشو والبروباجندات الربحية المعروفة، بل تدريب حديثي العهد في السوق العقاري على أمور التسويق العقاري، ونشر المعرفة الحقيقية والتعريفات الواضحة للعقار وتنوعه.
سابعاً: يحتاج للدعم من العملاء والمشتريين أنفسهم وتفهم حجم عبء المسئولية على كاهل شركات التطوير في تحملهم التغييرات المستمرة في أسعار مواد البناء وما يقابله من التزام بالمواعيد والجدول الزمني المقدم للجهات الإدارية التابعة للدولة.
ثامنا: يحتاج الى دعم مهني – حيث مهنية البعض موظفي خدمة العملاء وممثلي الشركات فهو معيار أساسي لاختيار منهجية الاسلوب في التعامل مع المشتريين وردود الأفعال، وذلك بالأخص عن المشاريع تحت الإنشاء، واتباع قواعد وأسس إدارة الأعمال في وضع التخطيط الإداري المنضبط في انضباط وإتزان سمعة الشركة مع عملائها.
تاسعاً: يحتاج إلى الوضوح والإعلام الجيد أثناء عملية البيع، وأن يكون المشتري على معرفة واطلاع حقيقي للمستندات الدالة على الملكية والشكل القانوني للشركة وصفة الممثل بالتوقيع والاطلاع على لائحة تشغيل المشروع - إن وجدت – حيث إن هذا القطاع العقاري يحكمه مدارس الشركات ولوائحها الوضعية التي يضعها أصحابها، وحتما قد تؤدي إلى انغماس المواد القانونية في ترجمة البنود والاتفاقات الملحقة وإرهاق محاكمنا وقضائنا في أدوات للبيع والشراء غير منظمة وعشوائية والتي معها تضيع الحقوق، وتتناثر الأموال وتتجزأ بين غرامات وتعويضات وشروط جزائية وتنازلات وتذوب معها تعب سنوات لعملاء ومطورين.
