"البيت اتباع مرتين".. "الاستئناف" تفصل في خصومة بسبب عقدين عرفيين صحيحين.. المحكمة لم تقضى بصورية أيا من العقدين.. وتؤكد: عقد البيع العرفى لا ينقل إلى المشترى ملكية العقار إلا بالتسجيل.. وتضع ضوابط نقل الملكية

أصدرت الدائرة السادسة المدنية – بمحكمة استئناف بنى سويف (مأمورية المنيا)، حكما فريدا من نوعه، بإلغاء حكم محكمة الدرجة الأولى بصورية عقد بيع والطرد من المنزل، ولكنها لم تقضى أيضا بصورية عقد بيع الخصم، فقد أصبحت أمام عقدين عرفيين صحيحين حيث قالت في حيثيات الحكم:  

 

"أن عقد البيع العرفى لا ينقل إلى المشترى ملكية العقار إلا بالتسجيل، فإذا لم يسجل المشترى عقد شرائه بقى العقار على ملك البائع، ويكون له أن يبيعه إلى مشترى آخر، وفى هذه الحالة لا يكون ثمة محل للمفاضلة بين البيع الأول والبيع الثانى، وذلك بسبب تعادل سندات المشترين، ومن مقتضى ذلك أنه إذا تسلم أحدهما العقار من البائع تنفيذاً للإلتزامات الشخصية التى يرتبها العقد بينهما لا يجوز معه نزع العين من تحت يده و تسليمها للمشترى الآخر إلا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضليته له بذلك، طبقا للقانون المدنى".  

 

 

صدر الحكم في الإستئناف المقيد بالجدول المدني تحت رقم 7042 لسنة 59 قضائية مدنى المنيا، لصالح المحامى محمد مصطفى دسوقى، برئاسة المستشار رماح عبد الصبور عبد العزيز دكروری، وعضوية المستشارين أيمن يحيى يونس، وعلي محمد عزوز، وبحضور أمين السر محمد عبد الرؤوف.

 

الوقائع.. نزاع قضائى على منزل تم بيعه مرتين

 

واقعات الدعوى المستأنف حكمها ومستنداتها ودفاع الخصوم فيها أحاط بها الحكم المستأنف على نحو يغني عن اعادة ترديدها، لذا فالمحكمة تحيل اليه دفعا للتكرار وإن كان وجيزها بالقدر اللازم لحمل الأسباب على المنطوق يتحصل في أن المدعى "ياسر. ع"، أقام دعواه قبل المدعى عليهما "عصام. ع"، و"أسماء. ن" بموجب صحيفة أودعت قلم كتاب محكمة أبو قرقاص الجزئية في 7 ديسمبر 2022 وقيدت برقم 504 لسنة 2022 وأعلنت قانونا طلب في ختامها الحكم بطرد المدعى عليهما من المنزل البالغ مساحته 87,5 م2، والكائن بناحية "......"، وتسليمها للمدعى خالية من الأشخاص و الشواغل الزامهما المصروفات والأتعاب. 

 

 

وذلك على سند أنه بموجب عقد بيع مؤرخ 25 ديسمبر 2020 اشترى المدعى المنزل محل التداعى وبموجب عقد ايجار مؤرخ 1 يناير 2022 استأجر المدعى عليه الأول المنزل لمدة تنتهى في 30 يونيو 2022 وقد انتهت ومن ثم فلإن وضع يدهما غاصب، وقدم سندا لدعواه حافظة مستندات طويت على:

 

1- صورة ضوئية من عقد ايجار صادر من "ياسر. ع"، مؤجر المدعى - الى "عصام. ع" - مستأجر المدعى عليه الأول - عن منزل مكون من دور واحد والثاني بدون سقف بناحية الكرم مركز أبو قرقاص، وقيمة الايجار 500 جنيه لمدة سنة ونص تبدأ من 1 يناير 2021 وتنتهى في 30 يونيو 2022. 

 

2- صورة ضوئية من عقد بيع مؤرخ 25 ديسمبر 2020 صادر من "عصام. ع" - بائع المدعى عليه الأول - الى (ياسر. ع) - مشترى المدعى - عن منزل مساحته 87,5 م2 بناحية الكرم مركز أبو قرقاص مبنى من طابقين الطابق الثاني غير مسقوف مقابل ثمن 200 الف جنيه .    

 

3-صورة ضوئية من الحكم الصادر في الدعوى 65 لسنة 2022 مدنى جزئي أبو قرقاص المقامة من "ياسر. ع"، ضد "عصام. ع"، بطلب صحة توقيع على العقد المؤرخ 25 ديسمبر 2020 وصدر الحكم بجلسة 9 مارس 2022 بصحة توقيع المدعى عليه لمثول المدعى عليه و اقراره بصحة التوقيع.   

 

 

محكمة أول درجة تقضى بعدم الاختصاص قيميا

 

وفى تلك الأثناء - قضت محكمة أبو قرقاص الجزئية بعدم اختصاصها قيميا بنظر الدعوى واحالتها للمحكم الكلية على سند أن طلب الطرد غير مقدر القيمة، وتنفيذا لهذا الحكم أحيلت الدعوى لمحكمة أبو قرقاص الكلية، وقيدت برقم 253 لسنة 2023 و تم تداولها على النحو المبين بمحاضر الجلسات.

 

وبجلسة 18 أبريل 2023 حضر المدعى بمحام وحضرت المدعى عليها الثانية بمحام، وقدم حافظة مستندات طويت على صورة ضوئية من عقد بيع مؤرخ 24 أكتوبر 2021 صادر من "عصام. ع"- المدعى عليه الأول بائع - الى "أسماء. ن" - المدعى عليه الثانية مشترى - عن نصف منزل مكون من طابقين بمساحة أرض 87م تحت جسر كرم أبو عمر من طابقين، والطابق الثانى بدون سقف – حصة قدرها 50% مقابل ثمن 100 ألف جنيه، وصورة ضوئية من الحكم الصادر في الدعوى 430 لسنة 2022 مدنى جزئى أبو قرقاص المقامة من – المدعى عليها الثانية ضد المدعى عليه الأول بطلب صحة توقيعه على العقد السالف وقضى فيها بجلسة 22 ديسمبر 2022 برفض الطعن بالتزوير المبدى من المدعى عليه على العقد سند الدعوى و بصحة توقيع المدعى عليه على عقد البيع المؤرخ 24 أكتوبر 2022، وذلك على سند انطباق البصمة.   

 

 

أصل الحكاية 

 

بجلسة 16 مايو 2023 حضر المدعى بمحام، وحضرت المدعى عليها الثانية بمحام وقدم حافظة مستندات طويت على أصل العقد المؤرخ 24 أكتوبر 2021، وصورة ضوئية من صحيفة الدعوى 430 لسنة 2022 م ج أبو قرقاص، وصورة رسمية من الحكم الصادر في الدعوى 430 لسنة 2022، وقدم اعلان بالطلب العارض ناشر به بالجدول في 11 مايو 2023، وأعلن قانونا طلبت في ختامه الحكم بعدم نفاذ وسريان عقد البيع العرفى المؤرخ 25 ديسمبر 2020 في مواجهة الطالبة بقدر نصيبها في العقار على سند عدم حجية تاريخ عقد البيع المحرر فيما بين المدعى والمدعى عليه الأول لعدم ثبوت تاريخه إلا يوم إقامة الدعوى في 7 ديسمبر 2022 عملا بنص المادة 15 من قانون الاثبات، وحجية تاريخ العقد سند ملكية الطالبة لثبوت التاريخ بموجب الحكم في الدعوى 430 لسنة 2022 أبو قرقاص وعدم سريان العقد في مواجهة الطالبة فيما يخص نصيبها عملا بنص المادة 466 من القانون المدنى.

 

وبجلسة 30 مايو 2023 - حضر المدعى بمحام وطلب رفض الطلب العارض وطعن بالصورية المطلقة على عقد البيع المؤرخ 24 أكتوبر 2021 ووجود مانع أدبی حال دون اتخاذ دلیل كتابي عدم نفاذ التصرف الصادر من المدعى عليه الأول للمدعى عليها الثانية بالعقد المؤرخ 24 أكتوبر 2021 وقدم حافظة مستندات طوبت على أصل عقد اليع المؤرخ 25 ديسمبر 2020 وصورة رسمية من الحكم الصادر في الدعوى 65 لسنة 2022 عن العقد السالف وشهادة بعدم حصول استئناف للحكم السالف، وحضر المدعى عليه الأول بمحام وأقر بصحة العقد المؤرخ الصادر  25 ديسمبر 2020 للمدعى وبطلان العقد المؤرخ 24 أكتوبر 2021 الصادر للمدعى عليها الثانية لكونها زوجته وقدم حافظة طويت على صورة ضوئية من تقرير أبحاث التزييف والتزوير في الدعوى 430 لسنة 2022 م. ج صحة توقيع أبو قرقاص وحضر - محام - عن المدعى عليها الثانية وقدم حافظة طويت على شهادة يقدم حدوث استئناف للحكم 42 لسنة 2022، ودفع بعدم جواز اثبات ما يخالف الكتابة إلا بالكتابة .   

 

 

صورية مطلقة وعدم نفاذ التصرف

 

وبجلسة 6 يونيو 2023 - حضر المدعى بمحام، وقدم مذكرة صمم فيها على صورة العرفي المؤرخ 24 أكتوبر 2021 صورية مطلقة وعدم نفاذ التصرف الصادر من المدعى عليه الأول وحضر المدعى عليه الأول بمحام، وقدم اعلان بالطلب العارض تأشر به بالجدول في 1 يونيو 2023 واعلن قانونا طلب في ختامه صورية عقد البيع المؤرخ 24 أكتوبر 2021، واعتباره كأن لم يكن و احتياطيا عدم نفاذ و سريان عقد البيع المؤرخ 24 أكتوبر 2021.

 

على سند أن العقد السالف صورى صورية مطلقة حيث أن "أسماء. ن" زوجته وهناك مانع أدبي حال دون الحصول على دليل كتابى و التوقيع جاء مزورا وفق تقرير أبحاث التزييف والتزوير في الدعوى 430 لسنة 2022 والبصمة التي على العقد مختلسة ولم يكن هناك نية بيع ولم يصدر ثمة بيوع ولم يكن هناك قبض ثمن وأنه تصرف بالبيع للمدعى في الدعوى الأصلية وفي الطلب الاحتياطي عدم نفاذ التصرف .   

 

 

وبجلسة 13 يونيو 2023 قضت محكمة أول درجة بإحالة الدعوى للتحقيق لإثبات ونفى ما جاء بمنطوق الحكم الذي تحيل اليه المحكمة درءا للتكرار، وتنفيذا لهذا الحكم استمعت المحكمة إلى شهادة كل من "عبد الله. م" و "مختار. ج"، شاهدى المدعى حيث شهد الأول أن المدع اشترى العقار. من شقيقه في غضون شهر نوفمبر 2022 وأن القصد من تحرير العقد بين "عصام" و "أسماء" إعادة الأخيرة لمسكن الزوجية إلا أنه لم يحضر مجلس العقد الخاص بـ"أسماء"، وشهد الثاني أن "عصام" قام ببيع نصف المنزل لأسماء حلا للمشاكل بينهما حيث أنها زوجته وابنة عمه ولم يتقاضى ثمن وأنه لم يحضر مجلس العقد.  

 

المحكمة تستمع لشهادة الشهود

 

كما استمعت المحكمة الى شهادة كل من "سيد. ع" و"عبد الحميد. ر"، شاهدى المدعى عليه الأول، فشهد الأول أن المدعى عليه الأول قام ببيع نصف المنزل للمدعى عليها الثانية دون تقاضى ثمن لإنهاء مشاكل بينهما حيث أنها زوجته وأم أبنائه وابنة عمه ولم يتحصل على دليل كتابى رغبة منه في انهاء الخلافات، وشهد الثانى بمضمون ما شهد به سالفه . 

 

 

تم تداول الدعوى عقب انهاء التحقيق على النحو المبين بمحاضر جلسات محكمة أول درجة حضر خلالها أطراف الدعوى، وقدمت المدعى عليه الثانية حافظة مستندات طويت على صورة ضوئية من الحكم الصادر في الدعوى 2891 لسنة 2021 أسرة أبو قرقاص مقامة من "أسماء. ن" ضد "عصام. ع"، بجلسة 27 مارس 2022 بإلزامه أن يؤدى لها مبلغ 680 جنيه شهريا نفقة زوجيه بنوعيها المأكل والملبس اعتبارا من تقديم طلب التسوية في 29 نوفمبر 2021، وبجلسة 25 يوليو 2023 قضت محكمة أول درجة:

 

أولا: قبول الطلب العارض المبدى من "عصام. ع" شكلا، وفي موضوعه بصورية عقد البيع المؤرخ 24 أكتوبر 2021 صورية نسبية .

ثانيا: قبول الطلب العارض المبدى من "أسماء. ن" شكلا وفي موضوعه برفضه .

ثالثا: في موضوع الدعوى الاصلية بطرد المدعى عليهما الأول والثانية من عين التداعى المبينة بصحيفة الدعوى وعقد الايجار المؤرخ 1 يناير 2021 وتسليمها للمدعى خالية من الشواغل و الأشخاص.  

 

"الاستئناف" تفصل في خصومة بسبب عقدين عرفيين صحيحين

 

وأقام الحكم قضائه على سند أن المحكمة تطمئن الشهود المدعى عليه الأول من أن عقد البيع المؤرخ 24 أكتوبر 2021 صورى لم يتم دفع ثمن فيه وكان بغرض حل خلافات زوجية بينهما، ونزولا منه على رأب صدع الأسرة وأنه بالقضاء بصورية عقدها فإن طلبها العارض يضحى دون سند ويضحى وضع يد المدعى عليهما على المنزل دون سند، ثم طعنت المدعى عليها – أسماء. ن - على الحكم السالف بالاستئناف الحالي بموجب صحيفة أودعت قلم كتاب المحكمة في 31 أغسطس 2023 وأعلنت قانونا طلبت في ختامها قبول الاستئناف شكلا وفي الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف، و القضاء مجددا برفض الدعوى الاصلية وفي موضوع الطلب العارض بعدم نفاذ و سريان عقد البيع العرفي المؤرخ 25 ديسمبر 2020 في مواجهة المستأنفة بقدر نصيبها في العقار الموضح الحدود والمعالم بصحيفة الدعوى الاصلية والزام المستأنف ضدهما المصروفات وأتعاب المحاماة . 

 

 

وأقامت استئنافها على أسباب حاصلها - الفساد في الاستدلال و مخالفة الثابت في الأوراق حيث لم يثبت من أقوال الشهود صورية عقد البيع الصادر للمستأنفة أو وجود مانع أدبي، والسبب الثاني القصور في التسبيب حيث أن البيع الصادر من المستأنف ضده الثانى إلى المستأنف ضده الأول هو بيع صوري صورية تدليسية لم يبرم وما كان ليبرم إلا بغرض التنصل من البيع الحقيقي الصادر الصالح المستأنفة.  

 

المحكمة لم تقضى بصورية أيا من العقدين

 

وتم تداول الاستئناف على النحو المبين بمحاضر الجلسات حضرت خلالها المستأنفة بمحام، وطلب ندب خبير في الدعوى البيان أي من العقدين نفذ على الطبيعة وحضر المستأنف ضده الأول بمحام، وطلب رفض الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف. 

 

 

وبحسب "المحكمة": وحيث أنه لما كان ما تقدم وكان المدعى عليه الأول في الدعوى الاصلية - المستأنف ضده الثاني - قد دفع أمام محكمة أول درجة بصورية عقد البيع الصادر للمستانفة المؤرخ 24 أكتوبر 2021 صورية نسبية ووجود مانع أدبي حال دون اتخاذ دلیل کتابي فإن هذا المانع الأدبي لا يمكن الأخذ به على إطلاقه، إذ لابد من وجود قرائن وأدلة تكون تحت بصر وبصيرة المحكمة للوقوف على قيام هذا المانع من عدمه.

 

وتضيف "المحكمة": وحيث أنه لما كان الثابت للمحكمة من مطالعة أوراق الدعوي أن عقد البيع قد حرر في 24 أكتوبر 2021 وقضي بصحة توقيع البائع - الطاعن - عقب منازعته في صحة البصمة المذيل بها العقد وكنا وجود خلافات بينه وبين المشترية نتج عنها نزاعات قضائية والأخرى به في هذه الظروف الحصول على سند كتابي يتضمن صورية عقد البيع المتنازع عليه و لم يثبت من اقوال الشهود أمام محكمة أول درجة وجود هذا المانع الأدبى سيما أن علاقة الزوجية لا تعتبر في ذاتها مانع أدبي ومن ثم أمر إثبات الصورية في هذا النزاع يكون خاضعا لقواعد الإثبات العامة من حيث عدم جواز إثبات صورية العقد الذي تحررت به كتابة إلا بكتابة مثلها، وحيث أن المستانف ضده الثاني لم يقدم أي دليل كتابي يفيد هذه الصورية الأمر الذي يكون معه دفعه أمام محكمة أول درجة قد جاء غير سند غير صحيح من الواقع والقانون متعينا رفضه .  

 

وتؤكد: عقد البيع العرفى لا ينقل إلى المشترى ملكية العقار إلا بالتسجيل

 

ووفقا لـ"المحكمة": وحيث أنه عن الدفع بالصورية المطلقة من المدعى في الدعوى الأصلية - المستأنف ضده الأول - فلما كان الثابت أنه من الغير و صادر له عقد بيع من ذات البائع المستأنفة، ومن ثم يجوز له إثبات الصورية بكافة طرق الإثبات، وكان الثابت من أقوال شهود المدعى أمام محكمة أول درجة أن أيا منهم لم يحضر مجلس العقد، وقد جاءت جميع أقوالهم مرسلة، ومن ثم فإن المحكمة لا تطمئن إلى شهادتهما ولا تأخذ بها ولا تعول عليها ومن ثم تطرحها جانبا الأمر الذي يكون معه دفعه قد جاء على سند غير صحيح من الواقع والقانون وتقضى المحكمة برفضه دون حاجة لرد ذلك بالمنطوق.

 

وتشير "المحكمة" إلى أنه عن الطعن بالصورية المطلقة على عقد البيع المؤرخ 25 ديسمبر 2020 صوري صورية مطلقة لم يبرم وما كان ليبرم إلا بغرض التنصل من البيع الحقيقي الصادر لصالح المستأنفة فإن المحكمة تمهد لقضائها فيهما بأن قاضي الموضوع وحده هو صاحب الحق في تقدير ما يقدم إليه في الدعوى من البينات وفي فهم ما يقوم فيها من القرائن، لا رقيب عليه فيما يحصله من بيئة ولا فيما يتأوله من قرينة"، طبقا للطعن رقم 74 لسنة 2 قضائية.

 

الاستئناف تضع ضوابط نقل الملكية

 

وحيث أنه عن موضوع الدعوى الأصلية بطرد المدعى عليهما من المنزل البالغ مساحته 87,5 م2 والكائن بناحية الكرم مركز أبو قرقاص وتسليمها للمدعى، فلما كان من المقرر أن عقد البيع العرفي لا ينقل إلى المشتري ملكية العقار المباع إلا بالتسجيل، فإذا لم يسجل المشتري عقد شرائه بقي العقار على ملك البائع، ويكون له أن يبيعه المشتر آخر إلا أنه في هذه الحالة لا يكون ثمة محل للمفاضلة بين البيع الأول والبيع الثاني، وذلك بسبب تعادل سندات المشترين ومن مقتضي ذلك أنه تبها العقد بينهما لا يجوز معه نزع العين من تحت يده وتسليمها للمشتري الآخر إلا أنه في هذه الحالة لا يكون ثمة محل للمفاضلة بين البيع الأول والبيع الثانى، وذلك بسبب تعادل سندات المشترين، ومن مقتضى ذلك أنه إذا تسلم أحدهما العقار من البائع تنفيذا للإلتزامات الشخصية التي يرتبها العقد بينهما لا يجوز معه نزاع العين من تحت يده وتسليمها للمشترى الأخر إلا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضليته له بذلك.

 

وعليه ولما كان الثابت أن المستأنفة قد تمسكت بأنها تضع اليد على عقار التداعى بموجب عقد البيع المؤرخ 24 أكتوبر 2021 والصادر لها من "عصام. ع" – المستأنف ضده الثانى – عن نصف العقار والذى تصرف أيضا في ذات العقار للمستأنف ضده الأول بعقد مؤرخ 25 ديسمبر 2020 وقد انتهت المحكمة في قضائها برفض الطعن بالصورية على كلا العقدين، مما يكون معه لا محل للمفاضلة بين البيع الأول والبيع الثاني، وذلك بسبب تعادل سندات المشترين ولا يجوز معه نزع العين من تحت يد المستأنفة وتسليمها للمشتري الآخر المستانف ضده الأول إلا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضليته له بذلك كما انه لم يتبين للمحكمة فرز وتجنيب حصة المستانفة في العقار والتي تبلغ النصف، ومن ثم فهي مالكة على الشيوع، وتكون دعوى المستانف ضده الأول المبتدأة قد أقيمت قبل أوانها وهو تسجيل عقد مشتراه وثبوت أفضليته له بذلك.

 

أما وقد خالف الحكم المستانف هذا النظر الأمر الذى يتعين معه إلغاء الحكم المستأنف الصادر في الدعوى الأصلية والقضاء مجددا بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل الأوان وهو ما تقضى به المحكمة حسبما سيرد بالمنطوق، وعن موضوع الطلب العارض الموجه من المستانفة بعدم نفاذ و سريان عقد البيع العرفى المؤرخ 25 ديسمبر 2020 في مواجهة المستانفة بقدر نصيبها في العقار الموضح الحدود والمعالم بصحيفة الدعوى الأصلية فلما كانت المحكمة قد انتهت إلى تعادل سندات كل من المستانفة والمستأنف ضده الأول لعدم تسجيل أيا منهما لعقد البيع الصادر له ومن ثم فلا يحق لها المطالبة بعدم نفاذ العقد في حدود نصيبها لعدم انتقال الملكية إليها في مواجهة الغير إلا بالتسجيل، ويضحى هذا الطلب قد جاء على غير سند متعينا رفضه وتأييد منطوق حكم أول درجة لما أوردته هذه المحكمة من أسباب، وحيث أنه عن مصروفات الاستئناف شاملة اتعاب المحاماة، فالمحكمة تلزم بها كل من المستأنف والمستأنف ضده الأول مناصفة طبقا لنص المادتين 186، 240 من قانون المرافعات و المادة 187 من قانون المحاماة المعدل.

  

فلهذه الأسباب:

 

حکمت المحكمة:

 

أولا: بقبول الاستئناف شكلا .

 

ثانيا: في موضوع الاستئناف:

 

أ- بالنسبة للدعوى الأصلية: الغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل الأوان، والزمت المدعي فيها بمصروفاتها ومبلغ مائة خمسة وعشرون جنيها أتعاب محاماة .

ب- بالنسبة للطلب العارض: تأييد الحكم المستأنف .

ج - إلزام كل من المستأنف والمستأنف ضده الأول بمصروفات الاستئناف مناصفة ومبلغ مائة جنيه.  

 

 

 "الاستئناف" تفصل في خصومة بسبب عقدين عرفيين صحيحين 1