عقود الايجار - أرشيفية
أصدرت الدائرة "22" مدنى كلى – بمحكمة الإسكندرية الابتدائية – يهم ملايين العملاء المتعاقدين مع شركات المطور العقارى، بفسخ تعاقد مع إحدى شركات مطور عقارى، وإلزام برد المبلغ وتعويض 200 ألف جنيه في واقعة عقد بيع وحدة ولم يتم بناءه من الشركة.
صدر الحكم في الدعوى المقيدة برقم 4469 لسنة 2022 مدنى كلى، برئاسة المستشار محمد الشنوانى، وعضوية المستشارين عبدالرحمن بركات، وأحمد رشوان، وأمانة سر محمد عباس.
الوقائع.. نزاع قضائى بين عميل وإحدى شركات المطور العقارى
تخلص واقعات الدعوى في أن المدعى أقامها بموجب صحيفة قيدت وأودعت قلم كتاب المحكمة بتاريخ 24 أكتوبر 2022 ومعلنة قانونا طلب في ختامها الحكم بفسخ عقد البيع المؤرخ في 20 يوليو 2016 و الزام المدعى عليهم بالتضامن برد الثمن المدفوع بمقدار 452000 الف جنيه - فقط أربعمائة واثنان وخمسون ألف جنيه مصري لا غير - وبأن يؤدوا له متضامنين التعويض المناسب مع الزامهم بالمصروفات والأتعاب، وبحكم مشمول بالنفاذ المعجل بلا كفالة.
وذلك على سند من القول أنه قام بشراء العين محل التداعي بموجب عقد البيع انف البيان من المدعى عليه الثالث نظير 530000 ألف جنيه - فقط خمسمائة وثلاثون ألف جنيه مصري لا غير - قام المدعى بسداد مبلغ 452000 الف جنيه - فقط أربعمائة واثنان وخمسون ألف جنيه مصري لا غير - إلا أن المدعى عليهم أخلوا بالتزاماتهم التعاقدية ولم يقوموا بتسليمه العين في الميعاد المتفق عليه بالعقد المقرر أنه في موعد أقصاه 20 يوليو 2017 رغم إنذارهم الأمر الذي حدا به لإقامة دعواه للمطالبة بطلباته أنفة البيان .
العميل سدد للشركة 452 ألف جنيه عام 2017 ثمنا للشقة
وتداولت الدعوى بالجلسات وفيها حضر المدعي بوكيل دون المدعى عليهم، وقدم المدعي حافظة مستندات الطويت على أصل الإنذارين موجهين وصورة ضوئية من عقد البيع محل الدعوى، وبجلسة المرافعة الأخيرة قررت المحكمة حجز الدعوى للحكم.
المحكمة في حيثيات الحكم قالت عن موضوع الدعوى: وحيث أنه وعن صفة الخصوم بالدعوى فإنه ولما كان نص المادة 3 من قانون المرافعات جرى على أنه: "لا تقبل أي دعوى كما لا يقبل أي طلب أو دفع استناداً لأحكام هذا القانون أو أي قانون آخر، لا يكون لصاحبه فيها مصلحة شخصية ومباشرة وقائمة يقرها القانون... وتقضي المحكمة من تلقاء نفسها في أي حالة تكون عليها الدعوى بعدم القبول في حالة عدم توافر الشروط المنصوص عليها في الفقرتين السابقتين" .
الشركة لم تلتزم بالتسليم في الميعاد
ولما كان المدعى عليه الثالث هو المتعاقد كبائع بعقد البيع محل الدعوى، ولم يثبت المدعي وجهه التضامن بين المعلن اليه الثالث وباقي المعلن اليهم وعلاقتهم بواقعة البيع، وعليه تقضي المحكمه بعدم قبول الدعوى لإقامتها على غير ذي صفه بالنسبة للأول والثاني هذا على نحو ما سيرد بالمنطوق.
وعن طلب فسخ العقد البيع محل التداعي، قالت "المحكمة": فإنه ومن المقرر قانونا بنص المادة 157 من القانون المدني أنه في العقود الملزمة للجانبين إذا لم يوف أحد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الآخر بعد أعذاره المدين ان يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه مع التعويض في الحالتين أن كان له مقتضي، ويشترط القانون لإيقاع الفسخ بوجه عام 3 شروط:
الأول: أن يكون العقد الذي يربط الطرفين من العقود الملزمة للجانبين.
الثاني: أن يتخلف أحد الطرفين عن تنفيذ التزامه.
والثالث: عدم تقصير طالب الفسخ في تنفيذ التزامه.
المحكمة تستند لأحكام محكمة النقض
واستندت المحكمة لعدة أحكام لمحكمة النقض أبرزها الطعن رقم 450 لسنة 31 قضائية، الصادر بجلسة 17 مارس 1970، والذى جاء في حيثياته: ومن المقرر في قضاء محكمة النقض أن تقدير كفاية أسباب الفسخ أو عدم كفايتها ونفى التقصير عن طالب الفسخ أو إثباته هو وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة من شأن محكمة الموضوع ولا دخل المحكمة النقض فيه متى أقيم على أسباب سائغة، وكذا الطعن رقم 150 لسنة 49 قضائية، والذى جاء فيه: ومن المقرر وفق نص المادة 147 من القانون المدني أن العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقررها القانون، ووفقا للمادة الأولى من قانون الإثبات أن على الدائن إثبات الالتزام وعلى المدين إثبات التخلص منه يدل على أنه يكفى الدائن إثبات نشأة الالتزام فيثبت بذلك انشغال ذمة المدين به ويكون عليه بعد ذلك إثبات براءة ذمته منه.
ولما كان هذا - وكان الثابت بموجب البند الرابع بعقد البيع سند الدعوى أنه يلتزم البائع بتسليم المبيع للمدعي في موعد أقصاه 20 يوليو 2017 هذا ولما كان المدعى قد أثبت اخلال المدعى عليه الثالث بالتزامه بشأن عدم تسليمه العين المبيعه حتى تاريخه ولم يحضر المدعى عليه ولم يطعن على ذلك بثمة مطعن الأمر الذي تستخلص معه المحكمة اخلال المدعى عليه الثالث بالتزاماته التعاقدية ما يكون معه طلب المدعي بفسخ عقد البيع قد جاء على سند صحيح من الواقع والقانون تجيبه المحكمة على النحو الوارد بالمنطوق .
المحكمة تلزم الشركة برد المبلغ وتعويض 200 ألف جنيه
وحيث أنه عن طلب المدعي إلزام المدعي عليه الثالث برد الثمن المدفوع – قالت "المحكمة" - فإنه ومن المقرر أن النص في المادة 160 من القانون المدنى يدل على أنه يترتب على فسخ عقد البيع انحلال العقد بأثر رجعي منذ نشونه بحيث تعود العين المبيعة إلى البائع بالحالة التي كانت عليها وقت تعاقد وأن يرد الى المشترى ما دفعه من الثمن، طبقا للطعن رقم 1458 لسنة 49 قضائية، الصادر بجلسة 8 مارس 1983، وأن مفاد نص المادة 160 من القانون المدنى أن الفسخ يترتب عليه انحلال العقد بأثر رجعي منذ نشوئه، ويعتبر كأن لم يكن فيسترد كل متعاقد ما قدم للآخر ويقوم استرداد الطرف الذي نفذ التزامه ما سدده للآخر من مبالغ في هذه الحالة على استرداد ما دفع بغير حق الأمر الذي أكدته المادة 182 من القانون المدنى بنصها على أنه يصح استرداد غير المستحق إذا كان الوفاء قد تم تنفيذا الالتزام زال سببه، طبقا للطعن رقم 2092 لسنة 57 قضائية، جلسة 1 مارس 1989.
وطبقا لنص المادة (161) من القانون المدني: "في العقود الملزمة للجانبين اذا كانت الالتزامات المتقابلة فإن قضاء المحكمة بفسخ العقد يعود به المتعاقدان الى الحالة التي كانوا عليها قبل التعاقد ولما كانت المحكمة قد انتهت الى فسخ عقد البيع سند الدعوى ومن ثم يحق للمدعي استرداد ثمن المبيع المدفوع و البالغ 452000 الف جنيه ما يكون طلب المدعي قائما على سند صحيح من الواقع والقانون وتجيب اليه المحكمة، وذلك على نحو الذي سيرد بالمنطوق.
القضاء يتصدى لألاعيب المطور العقارى
وحيث أنه وعن طلب الزام المدعى عليه الثالث بان يؤدي له التعويض المناسب فإنه سبق وأن أشارت المحكمة الى أنه ومن المقرر بنص المادة 157 من القانون المدنى أنه في العقود الملزمة للجانبيين إذا لم يوف أحد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الآخر بعد إعذار المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه مع التعويض إن كان له مقتض، و كان الثابت من نصوص المواد 222، 221، 170 من القانون المدني أن الأصل في المسائلة المدنية أن التعويض عموما يقدر بمقدار الضرر المباشر الذي أحدثة الخطأ ويستوى في ذلك الضرر المادي و الضرر الأدبي، على أن يراعى القاضي في التقدير الظروف الملابسة للمضرور دون تخصيص معايير معينة بتقدير التعويض عن الضرر الأدبي مع مراعاة أن يكون مبلغ التعويض في حدود ما طلبة المدعى في دعواه وطلباته الختامية.
هذا ولما كانت المحكمة وقفت سلفا على اخلال المدعى عليه الثالث بالتزامه العقدي بعدم تسليمه العين المبيعه للمدعي رغم حلول الأجل المتفق عليه وانتهت المحكمة الى فسخ العقد المؤرخ في 20 يوليو 2016، ومن ثم يحق للمدعي المطالبة بالتعويض المادي و الأدبي لما لحقه من اضرار جراء هذا الاخلال الأمر الذي تقدر المحكمه معه التعويض بشقيه بمبلغ 200 الف جنيه تلزم المدعى عليه الثالث بسداده للمدعي وهو ما ستقضى به على النحو الذي سيرد بالمنطوق.
وحيث أنه وعن طلب شمول الحكم بالنفاذ المعجل، فإن المحكمة لا ترى موجبا له، ومن ثم ترفضه، وتكتفي بالإشارة إلى ذلك بالاسباب دون المنطوق، وحيث أنه عن المصاريف ومقابل أتعاب المحاماة، فالمحكمة تلزم المدعي عليه الثالث بها بمقتضي نص المادة 184/1 من قانون المرافعات و قانون المحاماة.
فلهذه الأسباب: حكمت المحكمة :-
أولا: عدم قبول الدعوى لاقامتها على غير ذي صفة بالنسبة للمدعى عليهما الأول والثاني والرابع.
ثانيا: بفسخ عقد البيع المؤرخ في 20 يوليو 2016 والزمت المدعي عليه الثالث بأن يؤدي للمدعي مبلغ 452000 (أربعمائة وأثنان وخمسون الف جنيه) قيمة ما تم سداده مقابل ثمن المبيع ومبلغ 200 الف جنيه تعويضا له عما لحق به من أضرار مع الزام المدعى عليه الثالث بالمصاريف ومبلغ خمسة وسبعون جنيها مقابل أتعاب المحاماة .
القضاء يتصدى لألاعيب المطور العقارى 1
القضاء يتصدى لألاعيب المطور العقارى 2
