ايجارات - أرشيفية
>>مذكرة المستأجرين الوثائقية تتحدى وثيقة المؤجرين
>>مذكرة وثائقية بتاريخ الايجارات فى مصر وتستدل بالأحكام الدستورية
>>تصدر مذكرة المستأجرين الوثائقية أولويات الدراسة فى مجلس النواب
>>صراع المذكرات القانونية بين الملاك والمستأجرين بمجلس النواب
>> التفاصيل الكاملة لـ"وثيقة المستأجرين التفصيلية"
>>17 بند يوضح مراحل تطور الإيجارات في مصر
>> ومطالبة "مجلس النواب" بالإلتزام بالأحكام الدستورية والزيادة بنسبة أقل من 15% بالمقارنة للأشخاص الاعتبارية حال إقرارها
ملف الإيجار القديم لا ولن يتوقف الحراك القانونى فيه إلا بعد خروج التعديلات المرتقبة للنور أو إصدار قانون جديد ينصف الطرفين المؤجر والمستأجر دون أن يجور طرف على أخر مع الإلتزام بالأحكام الدستورية العليا، حيث تحرك المُلاك منذ عدة أسابيع بإرسال إنذار على يد محضر لمجلس النواب لسرعة تعديل قانون الإيجار القديم، ومرفق به "وثيقة قانونية" مكونة من 9 صفحات لشرح جذور أزمة ملاك العقارات القديمة، والتصدى لـ2 مليون وحدة مغلقة، طبقا لما ورد في المذكرة.
وعلى جانب أخر تحرك المستأجرين أيضا بإرسال إنذار على يد محضر لمجلس النواب، للرد على ما ورد بمذكرة المُلاك "الوثيقة القانونية"، وجاءت مذكرة المستأجرين تحت عنوان "وثيقة ائتلاف المستأجرين"، وذلك في إطار التطورات الجديدة والمهمة التي سيشهدها ملف الإيجار القديم، خاصة وأن الحكومة قامت منذ أكثر من عام بتشكيل لجنة مشتركة تمثل الملاك والمستأجرين بهدف العمل على صياغة مشروع قانون، يتم طرحه أولا على الرأي العام، بهدف إجراء حوار مجتمعي بشأنه، قبل إقراره من البرلمان، بهدف الوصول إلى صيغة تعيد التوازن بين المالك والمستأجر، وفي الوقت نفسه مراعاة البعد الاجتماعي، باعتباره أحد أهم القضايا التاريخية المعقدة، وهو ملف الإيجارات القديمة.
التفاصيل الكاملة لـ"وثيقة المستأجرين التفصيلية"
رد المستأجرين على "الوثيقة القانونية للمؤجرين" بـ"وثيقة قانونية للمستأجرين" حتى تكون الحُجة بالحُجة والمُقترح بمُقترح وهى المذكرة التي اعدها المستشار شريف عبدالسلام الجعار، المحامى بالنقض ورئيس اتحاد مستأجرى مصر، والتي تم إرسال نسخة من المذكرة لمجلس النواب بشأن زيادة الأجرة والتوريث، ومطالبة وثيقة ائتلاف المستأجرين بالإلتزام بالأحكام الدستورية وحال زيادة الإيجار أن تكون بنسبة أقل من 15%، وذلك للخروج من تلك الأزمة التي أصبحت حقل ألغام لا يستطيع أحد الإقتراب منه مخافة الانفجار.
وذكرت "وثيقة ائتلاف المستأجرين": أنه صدر خلال الأيام الماضية وثيقة قانونية تحتوى على بعض البنود القانونية التى تحث المجلس بلجانه على تعديل قانونى الايجارات القديمة رقم 49 لسنة 1977 ورقم 136 لسنة 1981 وفى الواقع نحن لا نتأكد من مدي شرعية هذه المذكرة ومدى توافقها مع القانون المصرى والأحكام الدستورية للدولة المصرية وخاصة التى صدرت فى هذا الشأن بخصوص قوانين الايجارات القديمة فى مصر، ولذلك نتطوع بتقديم هذه المذكرة إلى موثقة بجميع الأدلة الدامغة التى تثبت صحة ما جاء بالمذكرة الوثائقية.
أولا: نبذة مختصرة عن تاريخ قوانين الإيجارات فى مصر
1-فيما يخص تاريخ قوانين الإيجارات القديمة فلقد مرت بأكثر من مرحلة من عام 1920 حيث صدر قانون رقم 11 لسنة 1920 وقرر فيه عدم إخراج المستأجر إلا لحكم قضائى، وذلك لأن هذه الفترة الزمنية عقب الحرب العالمية الأولى، وأثناء حكم السلطان فؤاد الأول كان ملاك العقارات يقومون بطرد المستأجرين عنوه قبل انتهاء مدة الايجار، وذلك لكى يقوموا بالتأجير للأجانب، فلذلك صدر هذا القانون ينص على عدم طرد المستأجر إلا بحكم قضائى للحفاظ على استقرار المواطنين فى الدولة المصرية.
2-ثم صدر قانون 4 لسنة 1921 فى عهد السلطان فؤاد الأول أيضا لكى يضم المحال التجارية مع السكن ويسرى عليهم نفس الحال بعدم الطرد إلا بحكم قضائى.
3-ثم صدر إبان الحرب العالمية الثانية فى عهد الملك فاروق الأول قانون 51 لسنة 1941 يمنع استغلال وجشع بعض ملاك العقارات من الزيادة الباهظة فى الأجرة، وينص على الإمتداد التلقائى للمدة للمستأجر المصرى، وذلك حرصا على المواطن من التشريد والضياع.
صورة من الإنذار
4-ثم صدر القانون المدنى المصرى رقم 131 لسنة 1948 لكى يمزج بين روح الشريعة الاسلامية ووضعية القانون الفرنسى وضع صياغته العلامة الفقيه الأستاذ عبد الرازق السنهورى، وأصدره الملك فاروق الأول عام 1948، ولكن صدور القانون المدنى لم يلغى قوانين الايجارات حيث أن العلاقة الايجارية تخضع للقانون المدنى، ولكنه أبقى على قوانين الايجارات الاستثنائية التى صدرت فى وقت الحرب العالمية كما هي، وسار العمل بها بصفة استثنائية بسبب ظروف الحرب وعدم الإستقرار للمواطنين وتجنبا لجشع بعض المؤجرين واستغلالهم المستأجرين وفرض مبالغ باهظة عليهم نظير الأجرة لفترة وجيزه حتى تدارك الأمر وصدر قوانين نهائية ليست استثنائية كما سنسرد.
5-واستقر الأمر على هذا النحو حتى قامت ثورة يوليو 1952 وبالرغم أنها كانت ثورة على النظام بأكمله إلا أنها اتفقت مع النظام الملكى فى الحفاظ على المستأجر، وابقت قوانين الإيجار القديمة بل وأضافت إليها بعض القوانين التى تحمى حق المستأجر وتصونه.
6-وصدر قانون 199 لسنة 1952 والذى خفض الأجرة بنسبة 15% للاماكن المنشأة من 1944 حتى 1952 ويسرى من أكتوبر 1952.
7-ثم صدر قانون 55 لسنة 1958 وخفض الأجرة بنسبة 20% على الأماكن المنشأة من 1952 حتى 1958 ويسرى اعتبارا من يوليو 1958.
8-ثم صدر قانون 198 لسنة 1961 خفض الأجرة بنسبة 20% على الأماكن المنشأة من 1958 حتى 1961 ويسرى من ديسمبر 1961.
9-ثم صدر قانون 46 لسنة 1962 وقام بزيادة الأجرة بعائد سنوى وقدره 5% من قيمة الأرض والمبانى، و3% من قيمة المبنى مقابل استهلاك رأس المال ومصروفات الاصلاحات والإدارة، وقام بتشكيل لجان تقدير الأجرة القانونية لكى يتيح الفرصة أمام من يريد التظلم من القيمة الايجارية المحددة، وكان يرأس هذه اللجان قضاه ويحق للمالك والمستأجر حق التظلم أمامها.
10-ثم صدر قانون 7 لسنة 1965 بتخفيض الأجرة بنسبة 34% إذا كان تقدير الأجرة نهائى فى تاريخ العمل بهذا القانون، وذلك لأن كثير من الملاك للعقارات كانوا يطعنون أمام لجان تحديد الأجرة، وتربط لهم أجرة باهظة بالمقابل كان هناك اعفاء ضريبى عن هذه العقارات من قبل الدولة لذلك قامت الدولة بالتدخل وخفض الأجرة أكثر من مرة.
والسبب فى خفض الأجرة هو:
أ-علم الدولة المصرية بجميع مؤسساتها بأن مالك العقار كان يحصل على مبلغ مجمد يطلق عليه (خلو الرجل).
-خلو الرجل: هو عبارة عن مبلغ مجمد يساوى نصف ثمن العين تمليك كان يحصل عليه مالك العقار القديم مقابل أن يخلو رجله تماما من العين المستاجرة ويتركها نهائيا مدى الحياة، وهذا المبلغ كان يتم دفعه بالتراضى بين المالك والمستأجر في ذاك الوقت بالرغم أنه كان مجرما، ولكنه نظرا لأنه كان بالتراضى فكان لا يتم التقدم بشكوى من المستأجر ضد المؤجر، ولذلك كان التجريم غير مفعل العمل به، وقد عالجت الدراما المصرية فى هذه الحقبة الزمنية فى الستينات والسبعينات والثمانيات وأول التسعينات هذه المسألة حيث أن الفن يعكس واقع المجتمع، وهذا كان عرف متفق عليه.
ب-كانت الدولة المصرية تقوم بإعفاء مالك العقار القديم من جميع الضرائب العقارية على العقار المستأجر وفق هذه القوانين بالتالى كان من المنطقى أن تخفض الدولة الاجرة مقابل اعفاء من الضرائب العقارية.
11-ثم جاءت فترة السبعينات وابتدت الأمور تستقر فى الدولة المصرية وصدر دستور 1971 وأصبحت هناك شرعية دستورية مستقرة للبلاد.
12-وصدر قانون رقم 49 لسنة 1977 والذى ألغى جميع قوانين الايجارات السابقة، وأوقف العمل بها نهائيا واستحدث أحكام جديدة مثل تنظيم ايجار الأماكن المفروشة، واعطى مالك العقار امتيازات أكثر، وجرم الحصول على "خلو رجل" فى المادة 26 منه، ولكنه أباح الحصول على مبلغ تأمين، ونص على الامتداد القانونى لعقد الايجار فى المادة 29 منه، وجعل الأصل فى الايجار أن رب الأسرة يتعاقد على المسكن له ولزوجته وأولاده، ولذلك نص على الامتداد، وأجاز للمالك زيادة عدد الوحدات والتعلية فى المبنى فى المادة 32 منه، ونص على اعفاء الضريبة العقارية فى المادة 66 منه، ونص على اعطاء المالك دعم فى مواد البناء مقابل التأجير بالشروط المنصوص عليها فى هذه القوانين، وأهمها الامتداد القانونى لعقد الايجار فى المادة 69 ،70 منه وكما قرأنا قد انحاز هذا القانون بشكل كبير لمالك العقار واعطاه إمتيازات أكبر على نطاق أوسع.
13-ثم صدر قانون 136 لسنة 1981 فى فترة الثمانينات ووضع حد أدنى للوحدات بنظام التمليك، وأشرك المستأجر مع المؤجر فى صيانة وترميم العقار بنسب، ونص على زيادة الأجرة بنسب تتراوح من 30% الى 5% للأماكن غير السكنية فى المادة 77 منه، كما نص على اعطاء المؤجر قروض ميسرة معفية من جميع الضرائب والرسوم فى المادة 10 منه على أن يكون هذا القانون مكملا لما قبله، وقد رفع التجريم عن "خلو الرجل" تحت بند مقدم ايجار فى المادة 6 منه، وقد جعلت هذا المقدم لرفع العبء عن المؤجر وجعلته مقدار يساوى أجرة سنتين، ومن هذا المنطلق حصل المؤجر على مبلغ مالى مجمد وتوسع فيه تحت مسمى "خلو رجل"، بجانب مبلغ التأمين وعلى هذا فقد افلت المؤجر من العقاب المجرم لتقاضى مبلغ "خلو الرجل"، وخاصة أنه كان بالتراضى فلذلك لم يقم المستأجر بتقديم شكوى الحصول على "خلو رجل" وجميع الأعمال الدرامية الفنية التى تعكس واقع المجتمع المصرى فى هذه الحقبة الزمنية وثقت هذا الواقع.
14-واستمر الأمر على هذا النحو حتى صدر قانون 4 لسنة 1996 والمعروف بإسم قانون الايجار الجديد والذى أطلق حرية التعاقد بين المالك والمستأجر فيما يخص القيمة الايجارية، واخضع العلاقة للقانون المدنى رقم 131 لسنة 1948 وأصبح العقد شريعة المتعاقدين يخضع للعلاقة الحرة، ومن ثم أطلق العنان للمؤجر أن يستغل المستأجر وأدى الى عدم الأستقرار الأسرى بسبب المدة القصيرة وانتهائها والتى لم يستقر معها المستأجر.
15-ثم صدر قانون رقم 6 لسنة 1997 والذى نص على زيادة الأجرة القانونية للوحدات المستقلة لغير غرض السكنى فترة ثمانى أمثال الأجرة الحالية مع زيادة نسبة سنوية مركبة 10% من قيمة أخر اجرة قانونية للأماكن غير السكنية وقلص أصحاب الحق فى الامتداد القانونى ومنع الامتداد للشريك.
16-حتى تثاقل الجميع من هذه الزيادة 10% وصدر قانون 14 لسنة 2001 لتعديل قيمة الزيادة بنسبة 1% و2% حسب تاريخ انشاء المبنى وهى مستمرة حتى الان فى 2024.
17-ويجب التنويه أنه بصدور قوانين رقم 4 لسنة 1996، 6 لسنة 1997 قد أوقف العمل بالقوانين السابقة ولكنه لم يلغيها حيث أنها مستمرة حتى الآن، ولكنه موقوف العمل بها.
ثانيا: الأحكام الدستورية التى صدرت لتكفل حقوق المستاجرين القدامى فى مصر وهى أحكام وفق المادة 195 من الدستور المصرى لسنة 2014 هى أحكام ملزمة ونهائية لا تقبل الطعن بأى من طرق الطعن وهى ملزمة للأفراد ولجميع مؤسسات الدولة
أ-صدر الحكم فى الدعوى رقم 6 لسنة 9 قضائية دستورية بجلسة 18/3/1995 بعدم دستورية ما تضمنته المادة 29 من امتداد لصالح أقارب المستأجر الأصلى بالمصاهرة حتى الدرجة الثالثة حيث كان العقد يمتد فى بادئ الأمر لأقارب الدرجة الثالثة بالمصاهرة فوجدت المحكمة الدستورية العليا أن هذا الأمر يجحف لحق الملكية فصدرت هذا الحكم الرائع وتم نشره فى 6/4/1995 وهذا الحكم كان يخص حالة ترك المستأجر الاصلى العين دون الوفاة.
ب-ثم صدر الحكم فى الدعوى رقم 3 لسنة 18 قضائية، فى الجلسة بتاريخ 4/1/1997، وقضت بعدم دستورية امتداد عقد الايجار لأقارب المستأجر الأخر بالمصاهرة فى حالة الترك والوفاة.
جـ- ثم صدر الحكم فى الدعوى رقم 116 لسنة 18 قضائية بجلسة 2/8/1997 وقصر الامتداد على أقارب المستأجر الأصلى بالنسب فقط وحضرهم فى الأبناء والزوجة والوالدين لعدة أجيال.
د- ثم تدخلت المحكمة الدستورية العليا فى عام 2002 بإصدار حكمها الشهير لدى العامة فى الدعوى رقم 70 لسنة 18 قضائية بجلسة 3/11/2002، وتم نشره فى 14/11/2002 ومضمونا لحكم هو قصر الامتداد القانونى لجيل واحد فقط من ورثة المستأجر الأصلى للأماكن السكنية.
-وبالنسبة للأماكن المستأجرة لغير غرض السكنى المحال التجارية وخلافه فقد صدر الحكم فى الدعوى رقم 203 لسنة 20 قضائية بجلسة 14/4/2002 والتى أقرت الإمتداد لجيل واحد من ورثة المستأجر الأصلى وبدستورية المادة الأولى، وصدر المادة الرابعة والمادة الخامسة من قانون 6 لسنة 1997 ولائحته التنفيذية.
-وهناك أحكام كثيرة صدرت من المحكمة الدستورية العليا، ولكننى اكتفيت بالتنوية عن بعضها والأشهر منها حتى لا نطيل ولكى يستقر فى الأذهان احقية المستأجرون القدامى فى مصر بالإمتداد القانونى وفق الأجرة القانونية المقررة.
-فى نهاية الأمر صدر الحكم الأشهر فى الدعوى رقم 11 لسنة 23 قضائية بجلسة 5/5/2018 والقاضى بعدم دستورية صدر الفقرة الاولى من المادة 18 من قانون 136 لسنة1981 فى اطلاقها لتشمل عقود الايجار الأماكن للأشخاص الاعتبارية، وكنا نحن شركاء وفى حمل لواء توعية وأفهام الناس أن هذا الحكم صدر ليؤكد الامتداد القانونى للاشخاص الطبيعية حيث أن هذا الحكم الرائع رفض الحكم بعدم دستورية الامتداد للاشخاص الطبيعية وقضى بعدم دستوريتها للأشخاص الاعتبارية فقط.
-وتقدمنا بمذكرة سابقة لسيادتكم مع المستشارة تهانى الجبالى – رحمها الله - لتوضيح الأمر وكان فى عقبها إصدار قانون رقم 10 لسنة 2022 ليضع مدة انتقالية للأشخاص الاعتبارية بحد أقصى حيث أن الشخص الاعتبارى ليس له وارث، كما أقر بزيادة الاجرة بنسبة 15% سنويا مع مضاعفاتها لخمس أمثال الأجرة الحالية.
نبذه عن حق الملكية
• تنص المادة 34 من الدستور المصرى فى 2014 على نشر نص المادة
• بالتالى فإن الملكية العامة هى الوحيده المحصنة ولايجوز المساس بها
• كما تنص المادة 35 من الدستور المادة 2014 على: الملكية الخاصة مصونة.
وتضيف "المذكرة": وبالتالى فإن الملكية الخاصة مصونة وليست محرمة فيجوز للدولة التدخل فيها والحد منها كما يجوز لصاحب الملكية أن يضع قيدا على ملكيته مثل عقد الايجار مثلا وفى حالة وضع قيد على ملكيته بكامل وعيه وارادته فعليه أن يلتزم به، وإلا أصبحنا فى فوضى عارمة، وأصبحنا ندعوا لتكدير السلم العام وحفاظا على السلم الاجتماعى يجب احترام جميع العقود والأحكام الصادرة لها من المحكمة الدستورية العليا والتى حصنت امتداد العقود لجيل واحد فقط بشروط نص عليها القانون.
وأوضحت "المذكرة": حيث أن عقد الايجار القديم هو عقد ذات طبيعة خاصة تدخلت الدولة فيه، وذلك لأنها شريك أصلى فى بناء العقار بالدعم على مواد البناء المقدم من الدولة وبالإعفاء من الضرائب، وهذه العقارات حيث أنها تنازلت عن حقها فى الضرائب والرسوم الخاصة للتشجيع على الايجار وفى هذه القوانين وفق المادة 69/70 من قانون 46 لسنة 1977 دعمت الدولة المالك أثناء البناء بمواد بناء مدعمه كما سبق سرده.
أخيـــــرا: الزيادة فى الاجرة القانونية
اخيـــــرا: الزيادة فى الاجرة القانونية: أن الزيادة فى الأجرة المقررة فى العقد والتى اتفق عليها طرفى العقد بالتراضى فإن هذه الأجره التى قررها العقد وفق المادة 78 من الدستور المصرى حيث أقرت بالعدالة الاجتماعية، وحيث أنه تم رفع الأجرة على الأشخاص الاعتبارية بنسبة 15% سنويا و5 أضعاف الأجرة الحالية فى القانون رقم 10 لسنه 2022 فلا تتحقق العدالة الاجتماعية فى أى حال من الأحوال يكون فيه زيادة قيمة الأجرة على الأشخاص الطبيعية بنسبة أكبر من النسب التى قررتها الأشخاص الاعتبارية حيث أن الاشخاص الاعتبارية صاحبة ميزانيات كبرى بالرغم من ذلك فقد سبق، وقرر المشرع لها نسبة 15% سنويا و5 أضعاف الأجرة الحالية للأشخاص الاعتبارية العامة والخاصة ومن المفترض حينما يريد المشرع أن يتجه الى زيادة الأجرة فيجب مراعاة العدالة الاجتماعية بنسب أقل مما أقرها على الأشخاص الاعتبارية – طبقا لـ"المذكرة".
وطالبت "المذكرة" في نهاية المطاف مجلس النواب بعدم انسياق المشرع وراء أى دعوى يكون من شأنها اخلال السلم الاجتماعى بسبب الضغط الإعلامى وخلافه وحيث أن الاحكام الدستورية هى أحكام تكفل للمستأجرون القدامى حق الامتداد القانونى وفق العقود المبرمة بالتراضى، وانهت الأمر تماما بصدور قانون 10 لسنه 2022 حتى يعيش المواطنون فى أمان واستقرار لمواجهة اعباء الحياة ومواجهة الحالة الاقتصادية التى تمر بها البلاد.
