للملاك والمستأجرين.. متى يتحمل المستأجر قيمة الضريبة العقارية ويقضى بإخلائه فى حالة عدم سدادها؟ ومتى يعفى منها؟.. يختلف التزامه بأداء الضريبة العقارية والإعفاء منها بحسب العين المؤجرة بغرض السكنى أو غير السكنى

يختلف التزام المستأجر بأداء الضريبة العقارية مع القيمة الإيجارية والإعفاء منها بحسب ما إذا كانت العين المؤجرة بغرض السكنى أو غير غرض السكنى، حيث بصدور القانون رقم 169 لسنة 1961 كان يعفى كافة المستأجرين – أيا كان غرض استعمال العين المؤجرة سكنى أو غير سكنى - من قيمة الضريبة العقارية، حتى صدر القانون رقم 46 لسنة 1968 واستثنى من تلك الإعفاءات شاغلي الأماكن المؤجرة لغير غرض السكنى، وألزمهم بسداد قيمة الضريبة العقارية سواء كان شاغل العين مالكا أو مستأجرا أو منتفعا.

وبالتالي صار مستأجر الأماكن غير السكنية "مهنية، تجارية، صناعية، حرفية"، ملزما بسداد الضريبة العقارية اعتبارا من عام 1968، ثم صدر القانون رقم 49/1977 ونص في المادة 14 منه على أن يلتزم المستأجر بأداء هذه الضرائب والرسوم إلى المؤجر مع الأجرة الشهرية، ويترتب على عدم الوفاء بها نفس النتائج المترتبة على عدم سداد الأجرة، ثم صدر القانون رقم 136 لسنة 1981 وقرر في مادته الأولى إذا كان عقد الإيجار قد تحرر بعد تاريخ نفاذه فلا يلتزم المستأجر بقيمة الضريبة العقارية أي إذا كان عقد الإيجار محرر بعد 30/7/1981 فلا يلتزم المستأجر بالضريبة العقارية.   

متى يتحمل المستأجر قيمة الضريبة العقارية؟

في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على إشكالية سداد قيمة الضريبة العقارية، وذلك من خلال الإجابة على السؤال.. متى يتحمل المستأجر قيمة الضريبة العقارية ويقضى بإخلائه في حالة عدم سدادها ومتى يعفى منها؟ ورأى محكمة النقض في هذه الأزمة، وهل الضرائب العقارية على المالك أم المستأجر؟ حيث يتساءل العديد من المواطنين أصحاب الأملاك إذا كانت شققا عقارية أو أراضى عن ضريبة العقارات، حيث يعتقد العديد من المواطنين أنه تم فرض ضريبة العقارات حديثا، ولكن هذا غير صحيح حيث تم فرض الضريبة العقارية عام 1954 من القانون رقم 56 – بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض مجدي أحمد عزام.

تعدد القوانين وتباينها

في البداية – كما ذكرنا من قبل قد تعددت القوانين وتطورت واختلفت وتباينت من طور لأخر حول إشكالية الإلزام بسداد الضريبة العقارية منذ الستينيات وصولا للسبعينيات حتى الثمانينات، فمره القانون يلزم المالك بسدادها ومرة أخرى يلزم المستأجر بها حتى حدث خلط في تلك المسألة، خاصة ما بين السكنى والتجارى، وبناء على تسلسل القوانين سالفة الذكر وتطورها واختلافها، فيترتب التالى – وفقا لـ"عزام":  

1- كافة عقود إيجار الأماكن المؤجرة لغرض السكنى لا يلتزم المستأجر بالضريبة العقارية أيا كان تاريخها.

2- أما الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى فيختلف الأمر حسب تاريخ تحرير عقد الإيجار كالتالى:

أ- فإذا كان عقد الإيجار محرر بعد 30/6/1981 فلا يخضع المستأجر للضريبة العقارية ولا يلتزم بسدادها.

ب- أما عقود الإيجار المحررة قبل ذلك التاريخ، فيلتزم المستأجر بسداد قيمة الضريبة العقارية ويتعين سدادها مع الأجرة الشهرية ويترتب على عدم الوفاء بها نفس النتائج المترتبة على عدم سداد الأجرة، ولا يحق له سدادها مباشرة لمأمورية الضرائب العقارية. 

نص المادة (9) من القانون رقم 49 لسنة 1977

فقد نصت المادة (9) من القانون رقم 49 لسنة 1977: "يستمر العمل بالأحكام المحددة للأجرة والأحكام المقررة على مخالفتها بالقانون رقم 121 لسنة 1947 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقات بين المؤجرين والمستأجرين والقانون رقم 169 لسنة 1961 بتقرير بعض الإعفاءات من الضريبة على العقارات المبنية وخفض الإيجارات بمقدار الإعفاءات، والقانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد إيجار الأماكن والقانون رقم 7 لسنة 1965 في شأن تخفيض إيجار الأماكن والقانون رقم 52 لسنة 1969 في شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين والقوانين المعدلة لها، وذلك بالنسبة إلى نطاق سريان كل منها" – الكلام لـ"عزام".

نص المادة 14 /3 من القانون رقم 49 لسنة 1977

كما نصت المادة 14 /3 من القانون رقم 49 لسنة 1977:

أ- ومع مراعاة الإعفاءات المقررة في شأن الضريبة على العقارات المبنية يضاف إلى الأجرة المحددة وفقاً لما تقدم ما يخصها مـن الضرائب العقارية الأصلية والإضافية كـل ذلـك مـع عـدم الإخلال بأحكـام القوانيـن الأخـرى الخاصـة بالتزامات كل من المؤجرين والمستأجرين بشأن الضرائب والرسوم. 

ب- ويلتزم المستأجر بأداء هذه الضرائب والرسوم إلى المؤجر مع الأجرة الشهرية ويترتب على عدم الوفاء بها نفس النتائج المترتبة على عدم سداد الأجرة. 

رأى محكمة النقض في الأزمة 

وفى هذا الشأن سبق لمحكمة النقض التصدي لمثل هذه الأزمة في الطعن المقيد برقم 1781 لسنة 55 قضائية، حيث ذكرت في حيثيات الحكم: مفاد نص المادة الثانية من القانون رقم 46 لسنة 1968 يدل على أن المشرع ألزم شاغلي العقار المستغل لغير السكنى بعبء الضريبة العقارية استثناءً من القانون رقم 169 لسنة 1961 الذي قرر الإعفاء منها ويقع هذا الإلزام على عاتق شاغلي العقار أياً كانت صفته في شغله سواءً كان مالكاً أو مستأجراً أو حائزاً للعقار أو صاحب حق السكنى أو حق الانتفاع وسواءً كان يشغله خالياً أو لاستغلاله في أي نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي طالما أنه لغرض غير السكنى إذ جاءت عبارة شاغلي هذه العقارات في المادة الثانية من القانون رقم 46 لسنة 1968 عامة ومطلقة بغير تحديد أو تخصيص ولا يغير من ذلك عبارة "ملاكاً كانوا أو مستأجرين" التي أوردها المشرع في هذا النص بعد العبارة السابقة إذ أن تلك العبارة جاءت على سبيل البيان والمثال فقط لا على سبيل الحصر والتخصيص والقول بغير ذلك يؤدي إلى مفارقات غير منطقية في التطبيق تؤدي إلى استبعاد الشاغلين غير الملاك والمستأجرين من عبء الضريبة وهو ما لم يكن يقصده المشرع أو يبغيه.

طعنين آخرين يتصديان للأزمة

وكذا الطعنين المقيدين برقمى 6022 لسنة 76 قضائية، و1411 لسنة 49 قضائية، والذى جاء فيهما: "التزام شاغلى العقارات المستغلة لغير السكنى بالضريبة العقارية المعفاة بقانون 169 لسنة 1961 أياً كانت صفة الشاغلين ووجه الاستغلال، طبقا للمادة 2 من القانون 46 لسنة 1968 هو علة ذلك، كما أن: "التزام المستأجر بسداد الضرائب العقارية المستحقة على العين المؤجرة هو في حكم التزام بالوفاء بالاجرة، وسداد المستأجر لها مع مصروفات الدعوى قبل اقفال باب المرافعة توقية الحكم بالاخلاء طالما لم يقدم المؤجر لمحكمة الموضوع ما يفيد تكبده مصروفات أو نفقات محددة أخرى"، والتزام المستأجر بسداد الضرائب والرسوم المفروضة عليه للمؤجر لتوريدها للجهة المختصة، للمؤجر أن يحصلها ويطالب بها إن شاء أو يتحملها ويغض النظر عن المطالبة بها باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكاً في دلالته، وعدم سقوط حق المؤجر في العودة إلى المطالبة بها عن مدد لاحقة".   

الماده (4) من قانون الضريبة على العقارات المبنية 196 لسنة 2008

وقد نصت الماده (4) من قانون الضريبة على العقارات المبنية 196 لسنة 2008 :

"وتسرى القيمة الإيجاريه والإعفاءات المقررة للعقارات المبنية الخاضعة لنظم تحديد الأجرة وفقا لأحكام القانونين رقمي 49 لسنه 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر و136 لسنه 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما على أن يعاد تقدير القيمة الإيجاريه لتلك العقارات فور انقضاء العلاقة الإيجاريه بإحدى الطرق القانونية".