محكمة النقض - أرشيفية
أصدرت الدائرة المدنية (ب) – بمحكمة النقض – فريدا من نوعه، يضع عدة ضوابط وشروط والأثار المترتبة على "تحرير عقود البيع بين المشترين"، قالت فيه: " 1- للمشتري سواء سجل عقده أم لم يسجله أن يتمسك بصورية عقد المشتري الآخر من البائع له صورية مطلقة.
2- ليتوصل بذلك إلى محو هذا العقد من الوجود.
3- إذ أنه بصفته من الغير بالمعنى الذي تقصده المادة 244 من القانون المدني له أن يتمسك بتلك الصورية التي تتناول وجود العقد ذاته.
4- وذلك لإزالة جميع العوائق التي تصادفه في سبيل تحقيق أثر عقده".
صدر الحكم فى الطعن المقيد برقم 16960 لسنة 93 قضائية، برئاسة المستشار كمال نبيه محمد، وعضوية المستشارين هشام عبد الحميد الجميلي، ومصطفى حمدان، وعبد الناصر سلام وتامر الكومي، وبحضور كل من رئيس النيابة أحمد حمزة، وأمانة سر ماجد أحمد ذكي.
الوقائع.. نزاع قضائى بين أطراف حول قطعة أرض مباعة
الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعن أقام الدعوى رقم 61 لسنة 2021 مدني كلي الإسماعيلية الابتدائية ضد المطعون ضدهم عدا المطعون ضدهم من الثاني عشر حتى الرابع عشر بطلب الحكم بصفة مستعجلة بإلزام المطعون ضدهم من الخامس عشر حتى الأخير بصفاتهم بوقف التعامل على القطعة رقم 3496 والمبينة بصحيفة الوحدة العقارية 1514967 مجموعة (ج)، وعقد البيع المؤرخ 2012/8/2، وبصورية العقد الموثق بتاريخ 2017/8/3 والمقيد بالصحيفة آنفة البيان والمتضمن بيع أرض التداعي صورية مطلقة، وصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائي المؤرخ 2012/8/2 والمتضمن بيع مورث الطرفين أرض التداعي لقاء الثمن المسطر بذلك العقد وإجراء التغيير في بيانات السجل العيني بقيد سند الطاعن والتأشير بمضمونه في السجل ومحو قيد المطعون ضدها الأولى العقد الموثق بتاريخ 2017/8/3 والمتضمن بيع أرض التداعي.
الطاعن يطلب وقف التعامل على الأرض وعقد البيع وبصورية العقد
وذلك على سند أنه بموجب عقد البيع المؤرخ 2012/8/2 اشترى الطاعن من مورث الطرفين أرض التداعي لقاء مبلغ 20000 جنيه، وإذ فوجئ بعد وفاة مورثه أنه باع ذات الأرض للمطعون ضدها الأولى بموجب العقد المؤرخ 2017/8/3 فقد أقام الدعوى، ثم تدخل المطعون ضده الرابع عشر هجومياً في الدعوى، وأدخل كلاً من المطعون ضدهما الثاني عشر والثالث عشر طالباً الحكم برفضها استناداً لملكيته لأرض التداعي، أحالت المحكمة الدعوى للتحقيق وبعد أن استمعت إلى الشهود حكمت بتاريخ 2022/4/26 ببطلان العقد الموثق في 2017/8/3 الصوريته صورية مطلقة مع إلزام المطعون ضدهما الأخيرين بصفتيهما بالتغيير في بيانات السجل العيني بمحو القيدين سندي المطعون ضدهما الأولى والرابع عشر وبصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائي المؤرخ 2012/8/2 .
وفى تلك الأثناء - استأنفت المطعون ضدها الأولى هذا الحكم لدى محكمة استئناف الإسماعيلية بالاستئناف رقم 638 لسنة 47 ق، كما استأنفه المطعون ضده الرابع عشر أمام ذات المحكمة بالاستئناف رقم 661 لسنة 47 ق وبعد أن ضمت المحكمة الاستئنافين للإرتباط حكمت بتاريخ 2023/3/28 بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى، ثم طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة العامة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في - غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
مذكرة الطعن استندت على عدة أسباب لإلغاء الحكم
مذكرة الطعن استندت على عدة أسباب لإلغاء الحكم حيث ذكرت إن حاصل ما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون، وفي بيان ذلك يقول إنه قضى برفض الدعوى تأسيساً على شراء المطعون ضدها الأولى أرض التداعي من مورثها بموجب العقد المؤرخ 2017/8/3 وقيدت باسمها في السجل العيني تحت رقم 205 لسنة 2017 ثم باعتها للمطعون ضده الرابع عشر وقيدت باسمه تحت رقم 22 لسنة 2021 بما لا يجوز الطعن على عقدها بالصورية المطلقة أو القضاء له بصحة ونفاذ عقده استناداً لانتقال الملكية بالتسجيل إلى المتصرف إليه حتى وإن استندت على تصرف باطل رغم أن القيد بالسجل العيني لا يعد سبباً من أسباب كسب الملكية وإنما وسيلة لإثباتها وإضفاء حجية لصحة البيانات الواردة به فضلاً عن أن التسجيل لا يصحح البطلان الذي لحق بالتصرف ذاته وهو ما يكون معه الحكم المطعون فيه قد أخطأ في تطبيق القانون ومعيباً بما يستوجب نقضه.
المحكمة في حيثيات الحكم قالت: إن هذا النعي في محله، ذلك أنه من المقرر - بأن إغفال بحث دفاع جوهري يترتب عليه بطلان الحكم، إذ يعتبر هذا الإغفال قصوراً في أسباب الحكم الواقعية، وأن من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن المادة 26 من القانون رقم 142 لسنة 1964 بنظام السجل العيني -المقابلة لنص المادة 4 من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 46 ق - قد نصت على وجوب قيد جميع التصرفات المنشئة للحقوق العقارية الأصلية ورتبت على عدم القيد ألا تنشأ هذه الحقوق ولا تنتقل ولا تزول ولا تتغير لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة للغير، مما مفاده أن الملكية لا تنتقل من البائع إلى المشتري إلا بالقيد، فإذا لم يقيد المشتري عقد شرائه وتصرف البائع إلى شخص آخر بادر إلى قيد عقده بالسجل العيني، خلصت له الملكية بمجرد هذا القيد ولو نسب إليه التدليس أو التواطؤ مع البائع، طالما أنه تعاقد مع مالك حقيقي لا يشوب سند ملكيته عيب يبطله.
المحكمة: للمشتري سواء سجل عقده أم لم يسجله أن يتمسك بصورية عقد المشتري الآخر من البائع له صورية مطلقة
وبحسب "المحكمة": وفي هذه الحالة فإن ملكية البائع تكون قد زالت ولا يبقى للمشتري الأول سوى الرجوع عليه إما بدعوى ضمان الاستحقاق أو الفسخ أو الإبطال، أو الطعن على العقد الصادر منه للمشتري الثاني بالصورية توطئة لشطب ومحو إجراءات قيده، ومن ثم قيد عقده هو بالسجل العيني، ما لم تكن بيانات هذا القيد قد استقرت صحتها وتطهرت من عيوبها إما بفوات ميعاد الاعتراض عليها دون طعن فيها من صاحب المصلحة أو بالفصل في موضوع الاعتراض برفضه بمعرفة اللجنة القضائية المختصة إذا ما قدم إليها في الميعاد المقرر إعمالاً للمواد 21، 22، 23، 24، 39 من قانون السجل العيني أنف البيان، ولا يكون للمشتري الأول أن يقيم دعوى بتثبيت الملكية استناداً إلى عقد شرائه الذى لم يسجل أو يقيد بالسجل العيني لعدم استيفاء شروطها.
وتضيف "المحكمة": وأن النص في المادة 35 من قانون السجل العيني رقم 142 لسنة 1964 على أنه: " يترتب على التأشير بالدعاوى في السجل العيني أن حق المدعى إذا تقرر بحكم مؤشر طبق القانون خلال خمس سنوات من تاريخ صيرورته نهائياً، يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق وأثبتت لمصلحتهم بيانات في السجل ابتداء من تاريخ التأشير بهذه الدعاوى في السجل، وتبدأ مدة الخمس سنوات بالنسبة إلى الأحكام النهائية القائمة وقت العمل بهذا القانون من تاريخ نفاذ القرار المشار إليه في المادة الثانية من قانون الإصدار ".
النقض: ليتوصل بذلك إلى محو هذا العقد من الوجود
وتؤكد "المحكمة": يدل على أنه إذا تم التأشير بالحكم النهائي الصادر في الدعوى التي قيدت صحيفتها في السجل العيني - وفقاً لنص المادة 32 من قانون السجل العيني - في خلال خمس سنوات من تاريخ صيرورته نهائياً - يكون حجة على الغير ممن ترتبت لهم حقوق عينية على العقار وأثبتت لمصلحتهم بيانات في السجل العيني بأثر رجعى ينسحب إلى وقت قيد صحيفة الدعوى، وأن الأحكام التي صدرت قبل العمل بقانون السجل العيني ولم تكن قد أشر بها طبقاً لأحكام قانون الشهر العقاري، ينسحب عليها قانون السجل العيني بأثر رجعى ويتعين التأشير بها في خلال 5 سنوات من وقت العمل بالقانون الأخير، وأن للمشتري سواء سجل عقده أم لم يسجله أن يتمسك بصورية عقد المشتري الآخر من البائع له صورية مطلقة ليتوصل بذلك إلى محو هذا العقد من الوجود، إذ أنه بصفته من الغير بالمعنى الذي تقصده المادة 244 من القانون المدني له أن يتمسك بتلك الصورية التي تتناول وجود العقد ذاته، وذلك لإزالة جميع العوائق التي تصادفه في سبيل تحقيق أثر عقده.
لما كان ذلك، وكان البين من الأوراق أن الطاعن قد تمسك أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بصورية عقد البيع الصادر من مورثه للمطعون ضدها الأولى والمؤرخ 2017/8/3 فإنه يكون واجباً على محكمة الموضوع أن تتحدث عن هذه الصورية بما يكشف عن حقيقة الأمر وإلا كان حكمها قاصر الأسباب، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى برفض الدعوى على سند من تسجيل المطعون ضدها الأولى لعقد البيع الصادر لها من مورثها بالسجل العيني برقم 205 لسنة 2017 وبيعها أرض التداعي للمطعون ضده الرابع عشر وتسجيله لها بالسجل العيني برقم 22 لسنة 2021 وأنه لا يجوز مع ذلك التسجيل الطعن على عقدها بالصورية المطلقة أو القضاء للطاعن بصحة ونفاذ عقده.
وذلك تأسيساً على أسبقيتها في التسجيل حال أنه لا مجال لإعمال تلك الأسبقية إذا كان أحد العقدين مطعون فيه بالصورية المطلقة، وكانت تلك الأسباب التي ساقها الحكم عماداً لقضائه لا تنبئ بذاتها عن بحث وتمحيص كافيين الأوراق الدعوى وأدلتها، ولا تنطوي على تعليق سائغ كاف على ما أبداه الطاعن من دفاع قد يتغير به وجه الرأي في الدعوى لإنزال الحكم القانوني الصحيح عليه، وهو ما يعيب الحكم المطعون فيه بقصور في التسبيب يعجز محكمة النقض عن مراقبة سلامة تطبيق القانون على ما صح من وقائع بما يوجب نقض الحكم على أن يكون مع النقض الإحالة.
لذلك:
نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه، وأحالت القضية إلى محكمة استئناف الإسماعيلية والزمت المطعون ضدهما الأولى والرابع عشر المصروفات ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة.
النقض تضع 4 مبادئ قضائية لحل أزمة تعدد المشترين 1
