عقارات - أرشيفية
أصدرت الدائرة "11" المدنية - محكمة استئناف أسيوط – برفض دعوى فسخ عقد بيع شقة، مباعة بـ700 ألف جنية منذ عام 2021، طمعا في بيعها بسعر السوق حاليا بعد أن وصل سعرها لـ 2 مليون ونصف جنيه، مستندا على تأخر المشتريه في سداد القسط الأخير فترة كورونا، وتداولت الدعوى وتم إحالتها للخبير الذى ترك الرأي للمحكمة، وتم توجيه طلب عارض يُلزم البائع بتحرير عقد نهائي والزامه بالشرط الجزائي، وتم تنفيذه بالفعل، والمحكوم ضده نقل ملكية العدادات.
صدر الحكم في الاستئناف المقيد برقم 4181 لسنة 98 قضائية سوهاج، لصالح المحاميتان أسماء على وإيمان عمر، برئاسة المستشار محمود على عبد العليم، وعضوية المستشارين سامح محمد حسب، وأحمد عطيه عبد المقصود، وأمانة سر محمود على الصاوى.
الوقائع.. المالك يقيم دعوى فسخ عقد بيع شقة لتأخر المشتري في سداد القسط الأخير
تخلص وقائع الاستئناف فيما سبق والحافظ بها الحكم الصادر في الدعوى 598 لسنة 2022 مدنى كلى أخميم، ايجارات جرجا، والذي تحيل اليه المحكمة بشان سرد الوقائع في أن الدعوى قد اقيمت ابتداءا بموجب صحيفة مودعة قلم الكتاب، ومعلنة قانونا في 14 يونيو 2022، طلب المدعي في ختامها الحكم بإلزام المدعى عليها بأداء مبلغ 205000 جنيها - فقط مائتان وخمسة آلاف جنيه مصري لا غير - قيمة ما تبقى من ثمن البيعة وقيمة الشرط الجزائي ومقابل توصيل الاسانسير، ثانيا: الزام المدعى عليها بأداء فوائد قانونية على المبلغ من تاريخ 31 ديسمبر 2021 حتى تاريخ تنفيذ الحكم مع الزامها بالمصروفات وأتعاب المحاماة .
وذلك على سند من القول أنه بموجب عقد بيع عرفی مورخ 31 يناير 2020 اشترت المدعى عليها من المدعي ما هو وحدة سكنية رقم".."، بالدور الثانى علوى يبرج المدعى باجمالي مبلغ 700000 جنيها - فقط سبعمائة ألف جنيه مصري لا غير - تسلم منها مبلغ 250000 جنيها حال تحرير العقد على أن يسدد الباقي على القساط ويكون ميعاد أخر قسط 31 ديسمبر 2021، وحيث أن المدعى عليها سددت مبلغ 300000 جنيها - فقط ثلاثمائة ألف جنيه مصري لا غير - قبل ذلك الميعاد وتبقى في ذمتها مائة وخمسون الف جنيها لم تقم بسدادها وهو الأمر الذي حدا به لاقامة دعواه .
والمشترى يستند على "فترة كورونا" في سبب التأخير
وحيث أن وقائع الدعوى وحجج الخصوم ومستنداتهم تحيل اليهم المحكمة إلى حكم أول درجة باعتباره جزءا متمما لحكمها، وأن تداولت الدعوى أمام محكمة أول درجة والتي قضت بندب خبير أودع تقريره وانتهى فيه إلى نتيجة مفادها عدم تقديم المدعى للمستندات الدالة على الملكية، وقام المدعى بتصحيح طلباته الختامية بموجب صحيفة مودعة ومعلنة قانونا طلب في ختامها الحكم بفسخ عقد البيع المورخ 31 يناير 2020 والزام المدعى عليها برد الشقة السكنية المباعة الكائنة شارع "....." عرب الاطاولة برج الحاج "....."، الدور الثانى علوى شقة "..."، والمبينة وصفا بالصحيفة مع الزامها بقيمة الشرط الجزائي المنصوص عليه بالعقد وقيمته 50000 جنيها - فقط خمسون ألف جنيه مصري لا غير - مع الزام المدعى عليها بالمصروفات والأتعاب .
وفى تلك الأثناء - أقامت المدعى عليها طلبا عارضا بموجب صحيفة مستوفاة ومعلنة قانونا طلبت في ختامها الحكم أولا: برفض الدعوى الأصلية، ثانيا: بقبول الطلب العارض شكلا وفى الموضوع بالزام المدعى عليه بتحرير عقد البيع النهائي خالص الثمن والزامه بتقديم أصول المستندات الدالة على الملكية والزامه بأداء مبلغ 50000 جنيها - فقط خمسون ألف جنيه مصري لا غير - قيمة الشرط الجزائي لمخالفته لبنود عقد البيع، وكذاك التنازل عن عدادات المياه والكهرباء والغاز الطبيعي مع النفاذ، والزامه بالمصروفات والأتعاب، وذلك على سند من قيامها بسداد جميع المبالغ المستحقة في ذمتها، وحيث أنها طالبته وفقا لبنود العقد بتقديم أصول المستندات الدالة على الملكية غير أنه امتنع عن ذلك وهو ما حدا بها لإقامة طلبها العارض .
والمشترى يوجه طلب عارض ويلزمه بتحرير عقد نهائي والزامه بالشرط الجزائي
وبجلسة 31 مايو 2023 قضت محكمة أول درجة أولا: بقبول الطلب العارض شكلا، ثانيا: في موضوع الطلب العارض بإلزام المدعى عليه بتحرير عقد البيع النهائي للشقة المبينة الحدود والمعالم والمساحة بصحيفة الدعوى وعقد البيع الابتدائي المؤرخ 31 يناير 2020 والزمته بتسليم المدعية كافة المستندات الدالة على تسلسل الملكية للبرج الكائن به الشقة محل التداعي والتنازل عن عدادات المياه والكهرباء والغاز الطبيعي، كما الزمته أيضا بأن يؤدى للمدعية مبلغ خمسون الف جنيها قيمة الشرط الجزائي مع الزامه بالمصروفات وخمسة وسبعون جنيها العاب محاماة، ثالثا: في موضوع الدعوى الأصلية برفضها، والزمت المدعى فيها بالمصروفات وخمسة وسبعون جنيها أتعاب محاماة .
إلا أن ذلك القضاء لم يلق قبولا لدى المدعي، فطعن عليه بالاستئناف الماثل بموجب صحيفة مودعة ومطنة قانونا في 4 يوليو 2023 وطلب في ختامها: 1-القضاء حكم أول درجة والقضاء مجددا - بتفسير البنود ثالثا والحادي عشر من عقد البيع العرقى سند الدعوى والمؤرخ 31 يناير 2020 وتطبيق تلك البنود على الطرفين، 2- بفسخ عقد البيع المؤرخ 31 يناير 2020 والزام المستأنف ضدها برد الشقة السكنية المباعة الكائنة شارع "...."، عرب الاطاولة برج الحاج "..."، الدور الثانى علوى شقة "..."، والمبينة وصفا بالصحيفة مع الزامها بقيمة الشرط الجزائي المنصوص عليه بالعقد وقيمته 50000 جنيها مع الزام المستانف ضدها بالمصروفات والأتعاب .
والمحكمة تنصفه وتستجيب
وذلك لأسباب حاصلها تأخر المستأنف ضدها في سداد المبلغ المتبقى لما بعد التاريخ النهائي لسداد الأقساط هو 31 ديسمبر 2021 وتنفيذ المستأنف لالتزامه بتسليمها عين التداعي مما يتوافر معه شروط الفسخ، كذلك بالنسبة للطلب العارض خالفت المحكمة بنود العقد إذ أنه لم ينص على الزام المستأنف بتحرير عقد البيع النهائي بعد سداد كامل الثمن، أما تقديم المستندات الدالة على الملكية فلا تختص به المحكمة لخلو العقد من ذلك بل رتب جزاءا بأحقية المستأنف ضدها بإقامة دعوى بصحة ونفاذ العقد، وكذلك الحال بالنسبة لطلب التنازل عن عدادي المياه والكهرباء والغاز الطبيعي، كما أن الشرط الجزائي المقضى به فإنه يخضع للبند الحادي عشر بأنه في حالة امتناع المستأنف عن عدم التصديق على عقد البيع أو الامتناع عن تقديم مستندات الملكية فيحق للمشترية إقامة دعوى صحة ونفاذ العقد دون القضاء بقيمة الشرط الجزائي .
وتداول نظر الاستئناف أمامنا بالجلسات على النحو المبين بمحاضرها ومثل فيها وكيلا عن المستأنف، وطلب إعادة الدعوى للخبير كما مثل وكيلا عن المستأنف ضدها، وقدم مذكرة بدفاعه، وبجلسة 13 نوفمبر 2023 قررت المحكمة حجز الاستئناف ليصدر فيه الحكم.
المحكمة في حيثيات الحكم قالت عن موضوع الاستئناف وأول طلبات المستأنف بتفسير البنود ثالثا والحادي عشر من عقد البيع العرفى سند حكم أول درجة، فلما كان من المقرر بنص المادة 235 من قانون المرافعات أنه: "لا تقبل الطلبات الجديدة في الاستئناف وتحكم المحكمة من تلقاء نفسها بعدم قبولها، حيث أن المستقر عليه قانونا أن "مفاد النص في المادة 235 من قانون المرافعات يدل على أن المشرع اعتبر عدم قبول طلبات جديدة أمام محكمة الاستئناف مكانا بالنظام العام، وأوجب على تلك المحكمة إذا ما ثبت أن المعروض عليها هو طلب جديد أن تحكم من تلقاء نفسها بعدم قبوله ويعتبر الطلب جديداً ولو تطابق مع الطلب الآخر بحيث لا يكون هو ذات الشيء السابق طلبه متى كان من الممكن أن به دعوى جديدة دون الاحتجاج بحجية الحكم السابق.
لما كان ذلك، وكان وكيل الدائنين قد وقف موقفاً سلبياً من النزاع ولم يطلب عدم نفاذ تصرفات المدين المفلس إلا أمام محكمة الاستئناف وهو طلب جديد لا يجوز إبداؤه أمامها لاول مرة، طبقا للطعن رقم 254 لسنة 73 قضائية، وكان من المقرر أيضا أن الاستئناف لا يعدو أن يكون مرحلة ثانية أتاحها القانون للمحكوم عليه في المرحلة الأولى ليعاود الدفاع عن حقه الذي لم يرتض الحكم الصادر في شانه، ولكن كان القانون أجاز له تدارك ما فاته في المرحلة الأولى للتقاضي من أسباب الدفاع عن حقه بأن يتقدم إلى محكمة الدرجة الثانية بما يتوافر له من أدلة وأوجه دفاع جديدة، وأوجب على تلك المحكمة أن تنظر الاستئناف على أساس ما يقدم إليها منها فضلا عما سبق تقديمه إلى محكمة الدرجة الأولى إلا أنه التزاما بالأصل المقرر أن يكون التقاضي على درجتين، وتجنبا لإتخاذ الاستئناف وسيلة لمباغتة الخصم بطلب لم يسبق عرضه على محكمة أول درجة فقد حظرت الفقرة الأولى من المادة 235 من قانون المرافعات قبول أي طلب جديد أما محكمة الاستئناف وأوجبت عليها الحكم بذلك من تلقاء نفسها .
وتم تنفيذه بالفعل والمحكوم ضده نقل ملكية العدادات.
ولما كان ما تقدم - وكان التزاما بالأصل المقرر أن يكون التقاضي على درجتين تجنبا لإتخاذ الاستئناف وسيله المباغته الخصم يطلب لم يسبق عرضه على محكمة أول درجة، ولما كان ذلك وكان الثابت أن المستأنف قد أقام الدعوى بداءة أمام محكمة أول درجة يطلب الزام المستأنف ضدها بسداد باقى قيمة الشقة والشرط الجزائي، ومن ثم عدل طلبات الختامية إلى طلب فسخ عقد البيع المؤرخ 31 يناير 2020، وقضت محكمة أول درجة في ذلك الطلب برفضه، ثم استأنف ذلك الحكم بموجب الاستئناف الراهن، وأضاف المستأنف طلبا جديدا في الاستئناف لم يكن مطروحا أمام محكمة أول درجة وهو طلب تفسير البند الثالث والبند الحادي عشر من بنود العقد المؤرخ 31 يناير 2020 وهو ما يعد طلبا جديدا لا يجوز ابدائه أول مرة أمام محكمة الاستئناف و من ثم يكون هذا الطلب غير مقبول شكلا وهو ما تقضي به المحكمة على نحو ما سيرد بالمنطوق .
وحيث أنه أسبابه فإنه فان المقرر قضاءا أنه لا يعيب الحكم الاستئنافي أن يعتنق أسباب الحكم الابتدائي ويحيل اليها دون إضافة متى رأت محكمة الاستئناف أن ما أثاره الطاعن في أسباب استئنافه لا يخرج في جوهرة عما كان معروضا على محكمة أول درجة وتضمنته أسبابه، ولم تر فيه ما يدعو الى إيراد أسباب جديدة، كما أن المقرر قانونا أن المحكمة الاستئناف أن تؤيد الحكم الابتدائي وأن تحيل الى اسبابه ووقائعه متي كانت كافية لحملة ورأت فيها ما يغني عن إيراد جديد كما أنها رأت تأييد الحكم المستأنف لأسبابه التي بني عليها فليس في القانون ما يوجب عليها إعادة ذكر هذه الأسباب بل يكفي الإحالة وفي الاحالة على أسباب الحكم المطعون عليه ما يقوم مقام ذكرها وبيانها ويدل على أن المحكمة اعتبرتها صادرة منها - لما كان ذلك - وكانت المحكمة تطمئن لما جاء بأسباب الحكم المستأنف وما انتهت اليه محكمة أول درجة، وحيث أن المستأنف لم يأت بجديد ينال منه وحيث تكفل الحكم المستأنف بالرد المُسقط لما جاء بأسباب هذا الاستئناف، ومن ثم تنتهي المحكمة الى رفض الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف لأسبابه، وذلك على نحو ما سيرد بالمنطوق .
لهذه الأسباب:
حكمت المحكمة: أولا: يقبول الاستئناف شكلا .
ثانيا: وفي الموضوع برفضه وتأييد الحكم المستأنف والزمت المستأنف بالمصروفات ومبلغ مائة جنيه أتعاب المحاماة .
