عقارات - أرشيفية
كثيرا ما يتأخر البائع أو الشركة البائعة عن تسليم الوحدة المباعة في حين يلتزم المشترى بالأقساط في موعدها، وأن تأخر في السداد تقوم الشركة بتهديده بالشرط الجزائي، وهو الأمر الذي يؤدى إلى إقامة دعوى قضائية بين الطرفين، الطرف الأول نتيجة التأخر في التسليم بينما الطرف الثاني بسبب عد سداده الأقساط في موعدها، فتتسبب هذه الحالات في تكدس المحاكم بالقضايا، وذلك رغم أن التشريعات الوضعية اهتمت بوضع كثير من الأحكام المتعلقة بالتزام البائع بتسليم المبيع إلى المشترى، والتزام المشترى بتسليم الثمن إلى البائع.
والتشريعات بينت أيضا متى يعتد بالتسليم من جانب الطرف الملزم به، ومتى يكون ذلك كافيا لاعتبار الطرف الأخر قابضا لحقه، ومتى يتم ذلك، وفى أي مكان، ومن يتحمل مصروفات التسليم والتسلم، وفى المقابل نجد أن التشريعات العربية قد اشترطت صراحة أن يكون الثمن الذي يدفعه المشترى في مقابل انتقال ملكية المبيع إليه من النقود، وهي بذلك تقصر تعريف البيع على البيع المطلق.
متى يحق للمشترى بالتقسيط التوقف عن سداد الأقساط؟
في التقرير التالي، يلقى "برلماني" الضوء على إشكالية تهم ملايين المتعاملين في سوق البيع والشراء وخاصة الشقق والعقارات، تتمثل في الإجابة على السؤال.. متى يحق للمشتري بالتقسيط التوقف عن سداد الأقساط؟ وذلك في الوقت الذي يرغب فيه الكثير من المواطنين في شراء شقق بسعر مناسب، ولكن نظرا لارتفاع الأسعار يتجه البعض للحصول على الوحدة السكنية عن طريق التقسيط، من خلال دفع مقدم، بالإضافة إلى دفع أقساط شهرية، أو دفعات بأنظمة سداد مختلفة، ويتم بعدها استلام الوحدة في التاريخ المحدد – بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض محمد فكرى.
في البداية - القانون أعطى الحق للمشترى حبس قيمة الأقساط المستحقة وعدم سدادها إذا تأخرت الشركة أو البائع عن موعد التسليم المحدد فى العقد ولا توجد أى مسئولية قانونية على المشترى ولا يتم تطبيق الشرط الجزائي عليه لأن هناك التزامات متقابلة فى التعاقد وهى "دفع الثمن ويكون مقابل تنفيذ الاتفاق المبرم بالعقد"، ليس ذلك فقط بل من حق المشترى فى حالة التأخير فى تسليم الشقة فى موعدها أن يطلب هو تطبيق الشرط الجزائي أضافة لحقه فى التوقف عن سداد الأقساط المستحقة وإن خلا العقد من بند شرط جزائي فمن حقه طلب التعويض والذى تقوم المحكمة بتقديره – وفقا لـ"فكرى".
المشرع أجاز حبس قيمة الأقساط في حالة وحيدة
فقد نصت المادة 161 من القانون المدني المصري على: "في العقود الملزمة للجانبين إذا كانت الالتزامات المتقابلة مستحقة الوفاء، جاز لكل من المتعاقدين أن يمتنع عن تنفيذ التزامه إذا لم يقم المتعاقد الآخر بتنفيذ ما ألتزم به"، ومن الأصول التي يقوم عليها نظام العقود الملزمة للجانبين ارتباط تنفيذ الالتزامات المتقابلة فيها على وجه التبادل، فإذا استحق الوفاء بهذه الالتزامات فلا يجوز أن يجبر أحد المتعاقدين على تنفيذ ما التزم به قبل قيام المتعاقد الآخر بتنفيذ الالتزام المقابل – الكلام لـ"فكرى".
وقد قرر المشرع قاعدة عامة تخول المدين أن يمتنع عن تنفيذ التزامه الحال، سواء كان هذا الالتزام تعاقدية، كالتزام البائع بتسليم المبيع وإلزام المشتري بالوفاء بالثمن، أو كان التزامه قانونية، كالالتزام برد غير المستحق عملاً بالمادة 185 من القانون المدني وكالتزام البائع برد الثمن والتزام المشتري برد المبيع فور صدور حكم نهائي بفسخ عقد البيع، وإجازت تلك القاعدة العامة لكل طرف أن يمتنع عن تنفيذ التزامه حتى يقوم الطرف الآخر بالتنفيذ، وذلك استنادا للحق في الحبس الذي نصت عليه المادة 246 من القانون المدني، باعتبار هذا الحق إحدى وسائل الضمان المقررة للمدين حتى يقوم الدائن بتنفيذ التزامه المقابل – هكذا يقول "فكرى".
وضع 5 شروط لاستخدام هذا الحق
ومفاد ذلك، أن الحق في الحبس مقرر في كافة الالتزامات التبادلية، سواء كان مصدرها العقد أو كانت قد ترتبت على زوال العقد مما يوجب على كل متعاقد أن يرد ما كان قد تسلمه من المتعاقد الآخر إعمالاً للمادة 182 من القانون المدني التي توجب رد غير المستحق، وقد أورد المشرع تطبيقاً لتلك القاعدة العامة، حصره في العقود الملزمة للجانبين عندما تكون الالتزامات المتقابلة في تلك العقود مستحقة الوفاء، فأجاز لكل من المتعاقدين أن يمتنع عن تنفيذ التزامه إذا لم يقم المتعاقد الآخر بتنفيذ ما التزم به وهو ما تنص عليه المادة 161 من القانون المدني، ومن ثم ينحصر الدفع بعدم التنفيذ، عندما يطلب الدائن تنفيذ العقد لإخلال المدين بالتزاماته المترتبة عليه، بحيث إذا زال هذا العقد لأي سبب من أسباب الانحلال وترتب على ذلك نشوء التزام قانوني برد کل متعاقد ما كان قد تسلمه من المتعاقد الآخر، استنادا لقواعد رد غير المستحق.
ووسيلة الضمان في هذه الحالة تنحصر في الحق في الحبس وليس في الدفع بعدم التنفيذ، وباعتبارهما وسيلتين من وسائل الضمان، فإن تمسك المدين بإحداهما، رغم أنه كان يتعين عليه التمسك بالأخرى لا يسقط حقه فيها، ويتعين على المحكمة ومن تلقاء نفسها إعمال الوسيلة التي توافرت بشروطها، ولا تكون بذلك قد قضت بما لا يطلبه الخصوم، مثال ذلك أن يرجع البائع على المشتري لإلزامه برد المبيع بعد فسخ عقد البيع فيتمسك المشتري بالدفع بعدم التنفيذ حتى يرد البائع له الثمن، وحينئذ ترد المحكمة هذا الدفاع إلى الوسيلة التي كان يتعين على المشتري التمسك بها وهي الحق في الحبس .
شروط الدفع بعدم التنفيذ "استخدام حق الحبس":
يجب للتمسك بالدفع بعدم تنفيذ المدين لالتزامه توافر الشروط التالية:
1 - أن يكون الالتزام محل الدفع ناشئاً عن عقد ملزم للجانبين
إذ يترتب على هذا العقد التزامات متقابلة تخول كل من المتعاقدين أن يمتنع عن تنفيذ التزامه إذا لم يقم المتعاقد الآخر بتنفيذ ما التزم به ومن ثم لا محل للدفع في العقود الملزمة لجانب واحد إذ لا يوجد التزام مقابل.
2 - أن يكون الالتزام محل الدفع مستحق الوفاء
إذ لا يجوز للدائن المطالبة بتنفيذ التزام مضاف لأجل لم يحل بعد، أو معلقاً على شرط واقف لم يتحقق، إذ يكفي المدين في هذه الحالات التمسك بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل الأوان.
3 - ألا يكون الدافع "طالب استخدام هذا الحق" هو البادئ بعدم التنفيذ
ذلك أنه في العقود الملزمة الجانبين قد تتراخى تنفيذ الالتزامات وتعاقب، مما يتعين معه أن يقوم المتعاقد الذي يحل میعاد تنفيذ التزامه، بتنفيذه على الفور دون تأخير، فإن لم يقم بالتنفيذ، وطالبه المتعاقد الآخر بذلك أو أقام ضده دعوى بفسخ العقد، امتنع عليه التمسك بالدفع بعدم التنفيذ استناداً إلى أن المتعاقد الآخر لم يقم بتنفيذ التزامه، طالما أن ميعاد تنفيذ التزام المتعاقد الآخر كان قد حل بعد میعاد تنفيذ التزام المتعاقد الذي تمسك بالدفع، إذ يعتبر هذا الأخير هو الذي أخل أولاً بتنفيذ التزامها يحول دونه والتمسك بالدفع.
4 - ألا يتضمن الدفع إساءة لاستعماله
ذلك لأن التمسك بالدفع بعدم التنفيذ هو استعمال للحق الذي يخول ذلك، والمقرر أن لصاحب الحق أن يستعمله في الحدود التي يقرها القانون، ويكون استعمال الحق غير مشروع إذا كانت المصلحة التي يرمي إلى تحقيقها قليلة الأهمية لا تتناسب مع ما يصيب الغير من ضرر بسببها.
5 - ألا يوجد اتفاق على الحرمان من الدفع
الدفع بعدم التنفيذ قاعدة مرتبطة بإرادة طرفي العقد، وبالتالي ليست متعلقة بالنظام العام، ومن ثم يجوز الاتفاق على مخالفتها، سواء بالنسبة للطرفين معاً أو بالنسبة لأحدهما فقط، باعتبار أن العقد شريعة المتعاقدين، وقد ينصرف هذا الاتفاق في عقد البيع إذا تضمن أن المشترى أسقط خياره واشترى ساقط الخيار.
أثر الدفع بعدم التنفيذ:
1-يترتب على الدفع بعدم التنفيذ أن يقف تنفيذ الالتزام ويقتصر أثر الدفع على الوقف، فلا يزول الالتزام كما في الفسخ، بل يبقى كما هو دون نقص في مقداره مثل ذلك أن يقف البائع تنفيذ التزامه بنقل الملكية حتى يدفع المشتري الثمن أو يقف مقاول أعمال البناء اللازمة لإقامة بناء تعهد بإقامته حتى يدفع رب العمل ما تعهد به.
2-غير أن هناك حالات لا يتصور فيها وقف تنفيذ الالتزام لأن طبيعته لا تقبل الوقف، ويتحقق ذلك في بعض صور الالتزام بالامتناع عن عمل كما إذا تعهد شخص بعدم البناء في مساحة معينة يمتلكها لقاء مبلغ من المال فإذا تأخر الطرف الأخر عن دفع هذا المقابل فليس أمام الطرف الأول إلا أن يبني في هذه المساحة ويكون هذا بمثابة فسخ للعقد.
3-ولكن ليس معنى ذلك أنه يجب على القاضي أن يرفض بالضرورة دعوى الدائن، وإنما يسوغ له أن يقضي للمدعي بحقه برغم تمسك المدعى عليه بعدم تنفيذ ما يجب اليه، بشرط أن يتضمن قضاؤه أداء الالتزامين المتقابلين معاً.
4-وتمسك المتعاقد بالدفع بعدم التنفيذ لا يمنعه أن يطلب فسخ العقد والعكس صحيح.
وإذا كان الالتزام بتسليم عين فإن الدفع بعدم التنفيذ يختلط بالحق في الحبس كما إذا امتنع البائع عن تسليم العين المبيعة حتى يستوفي الثمن وفي هذه الحالة يجب على الحابس أن يحافظ على الشيء وفقاً لأحكام رهن الحيازة وإذا كان الشيء يخشى عليه الهلاك أو التلف فللحابس أن يحصل على إذن من القضاء في بيعه وفقاً للأحكام المنصوص عليها في المادة 1119 مدنى وينتقل الحق في الحبس من الشيء إلى ثمنه وهذا ما تقضي به القواعد العامة في الحق في الحبس المنصوص عليها في المادة 247 مدنى.
