ايجارات - أرشيفية
أصدرت الدائرة "5 مدنى كلى" – بمحكمة جنوب الجيزة الإبتدائية – حكما قضائيا لأول مرة في دعوى تتعرض لأجر حارس العقار – البواب – حيث قضت برفض الطرد من الشقة وفسخ عقد الإيجار، مستندة على عدم النص على أجر "البواب" في عقد الايجار أو ما يفيد ثبوته في حق المدعى عليه.
ملحوظة: كما رفضت المحكمة فسخ عقد الايجار و الإخلاء لعدم سداد ملحقات الأجرة من كهرباء سلم ومياه، وذلك ابتناء على أن قيمة المطالب به قليل الأهمية بالنسبة لقيمة باقي الالتزام وخطورة أثر الفسخ، وبناء عليه القضاء بإلزام المدعى عليه بقيمة كهرباء السلم والمياه عن الفترة الممتنع فيها عن السداد بمبلغ 1205 جنيه.
صدر الحكم في الدعوى المقيدة برقم 3497 لسنة 2021 مدنى كلى جنوب الجيزة، برئاسة المستشار أيمن إدريس، وعضوية المستشارين بيشوى نبيل، وعبد الرحمن الخولى، وأمانة سر يوسف عبداللاه.
الوقائع.. نزاع بين المالك والمستأجر بسبب عدم سداد الأخير لمحلقات الأجرة
تتحصل وقائع النزاع في أن المدعى أقام دعواه وعقد لواء الخصومة فيها ضد المدعى عليها بموجب صحيفة موقعة من محام، ومستوفية لشروطها القانونية وأوضاعها الشكلية، قيدت وأودعت قلم كتاب هذه المحكمة بتاريخ 31 يوليو 2021، وأعلنت وفق صحيح القانون للمدعى عليها، طلب في ختامها الحكم بإخلاء المدعى عليها من العين المبينة الحدود والمعالم بصدر الصحيفة وفسخ عقد الايجار وتسليمها له خالية من الأشخاص والشواغل من آية تلفيات، وذلك على سند من القول أنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 25 يونيو 2001 استأجرت المدعى عليها منه العين موضوع الدعوى نظير قيمة ايجارية شهرية قدرها 300 جنيه بزيادة 1% اعتبارا من 1 يوليو 2011 بالغضافة إلى ملحقات الأجرة من استهلاك مياه وكهرباء سلم مبلغ "50" جنيه أجرة حارس العقار "البواب".
ومضى شارحا لدعواه أن المدعى عليها قد امتنعت عن سداد ملحقات الأجرة – استهلاك الكهرباء والمياة وأجرة حارس العقار – اعتبارا من شهر أبريل 2020 بواقع مبلغ 1125 جنيه، بالمخالفة لعقد الايجار، فأنذرها رسميا بموجب الإنذار رقم 25435 محضرى العمرانية مكلفا إياها بالوفاء بملحقات الأجرة المذكورة آنفا غير أنها لم تحرك ساكنا، مما حدا به لإقامة دعواه الماثلة بغية القضاء له بطلباته آنفة البيان، وتم تقديم المستندات اللأزمة من صورة عقد الايجار، والإنذارات وفواتير المياة والكهرباء عن فترة المطالبة، وغيرها من المستندات.
المستأجر يمتنع عن دفع أجرة البواب وكهرباء السلم
المحكمة في حيثيات الحكم قالت أن المحكمة تمهد لقضائها في هذا الصدد فتشير إلى أن عقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ 25 يونيو 2002 يخضع لأحكام القانون المدنى، وذلك عملا بما هو مقرر قانونا وفقا لنص المادة الأولى من القانون رقم 4 لسنة 1996 والتي نصت على: "لا تسرى أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، والقانون رقم رقم 136 لسنة 1981 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما وعلى الأماكن التي لم يسبق تأجيرها ولا على الأماكن التي انتهت عقود ايجارها قبل العمل بهذا القانون أو تنتهى بعده لأى سبب من الأأسباب دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها طبقا للقانون".
كما أنه من المقرر قانونا وفقا لنص المادة الثانية من ذات القانون – سالف الذكر – والتي نصت على: "تنطبق أحكام القانون المدنى في تأجير الأماكن المنصوص عليها في المادة الأولى من هذا القانون خالية أو مفروشة أو في شأن استغلالها أو التصرف فيها"، ومن ثم فلا مجال لإعمال نصوص مواد القانون 136 لسنة 1981 بشأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر كما أورد المدعى في مفتتح صحيفة دعواه.
المالك يقيم دعوى طرد ضد المستأجر
وبحسب "المحكمة": هديا بما تقدم وتأسيسا عليه وكان الثابت بمطالعة الأوراق أن المدعى قد اقام دعواه بغية القضاء له بإخلاء المدعى عليها من العين موضوع عقد الإيجار سند الدعوى لعدم سداده لملحقات الأجرة عن الفترة من مايو 2020 وحتى يونيو 2021، ولما كان الثابت أن العلاقة الإيجارية بين طرفى الدعوى ثابتة بموجب عقد الغيجار المؤرخ 25 يونيو 2001، وأنه تم النص بالبند الأول من العقد على أن مدة الإيجار "59 سنه" وتنتهى في 30 نوفمبر 2060، كما نص البند الثالث من هذا العقد أن قيمة الإيجار 300 جنيه تستحق من أول كل شهر، وقد نص في البند الرابع عشر من العقد على التزام المستأجر بدفع حصته في فاتورة مياه العقار ونور السلم وأجرة حارس العقار – البواب – ويسرى على عدم دفع هذه الملحقات حكم عدم دفع الأجرة.
ووفقا لـ"المحكمة": ولما كان المدعى نبه عليه بالتكليف بالوفاء وسداد ملحقات الأجرة المتأخرة إلا أنه لم يحرك ساكنا، ولما كان الفسخ هو جزاء الإخلال بالالتزامات التعاقدية، وعليه يكون مرام المدعى هو القضاء له بفسخ عقد الإيجار سند الدعوى، ومن ثم فإن التكليف الصحيح لهذا الطلب هو طلب فسخ عقد الإيجار سند الدعوى لعدم سداد ملحقات الأجرة، ومن ثم تمضى المحكمة في نظر الدعوى على أساس هذا التكييف، وحيث أنه عن موضوع الدعوى فإن المحكمة إذ تمهد لقضائها في هذا الصدد فتشير إلى أنه: ولما كان من المقرر قانونا وفقا لنص المادة رقم 147/1 من القانون المدنى والتي نصت على أنه: "العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا بإتفاق الطرفين، أو للأسباب التي يقررها القانون".
المحكمة ترفض الطرد.. وتلزم المستأجر بسداد ملحقات الأجرة
وهديا لما تقدم – ولما كان عقد الايجار هو من العقود الملزمة للجانبين، ولما كان في العقود الملزمة للجانبين إذا لم يوف أحد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الأخر بعد إعذار المدين أن يطالب بفسخ العقد، وكان هذا الحق – طلب الفسخ – ثابتا لكل من طرفى العقد بنص القانون ويعتبر العقد متضمنا له ولو خلا من اشتراطه ولا يجوز حرمان المتعاقدين من هذا الحق أو الحد من نطاقه إلا باتفاق صريح يحظر فيه طلب الفسخ، ولما كان استهلاك كهرباء نور السلم والمياة وأجر الحارس جميعها من ملحقات الأجرة والتي هي ركن أساسى في عقد الإيجار وأنها – أي أجرة الانتفاع بالعين – من أهم إلتزامات المستأجر قبل المؤجر.
ولما كان المدعى عليها قد امتنعت عن سداد ملحقات الأجرة، ولما كان المدعى قد قام بإنذاره رسميا بموجب الإنذار الرسمي نبه فيه عليها بضرورة سداد نصيبها من ملحقات الأجرة المتأخرة، بذلك تكون المدعى عليها قد أخلت بالتزاماتها التعاقدية بعدم سدادها لملحقات الأجرة وفى ذلك ما يكفى لقضاء للمدعى بطلباته، وهو الأمر الذى يبين معه للمحكمة أن الشروط المتطلبة للقضاء بالفسخ قد تحققت وأقيمت على سند صحيح من القانون، وأستوفت أوضاعها القانونية الشكلية.
المحكمة لم تلزم المستأجر بدفع أجرة البواب لعدم تدوينها في العقد
بيد أنه وعلى الجانب الأخر – فلما كان المدعى أقام دعواه بغية القضاء له بفسخ العقد سند الدعوى وإخلاء المدعى عليها من العين المؤجرة مؤسسا ذلك بامتناعها عن سداد مبلغ 1125 جنيها إجمالي المستحقات المالية المتأخرة عليها من خلال الفترة من أبريل 2020 وحتى يونيو 2021، ولما كان من المقرر قانونا أنه يجوز للقاضى أن يرفض الفسخ إذا كان ما لم يوف به المدين قليل الأهمية بالنسبة الى الالتزام في جملته، ولما كان من المقرر قضاء أن تقدير كفاية أسباب الفسخ أو عدم كفايتها هو من أمور الواقع التي تستقل محكمة الموضوع بتقديرها بما لها من سلطة فهم الواقع في الدعوى وتقدير الأدلة المقدمة إليها والموازنة بينهما وترجيح ما تطمئن إليه منها، وهو الأمر الذى ترى معه المحكمة أن إجمالي المبلغ المستحق على المدعى عليها آنف البيان قليل الأهمية بالنسبة إلى الإلتزام في جملته كون مدة العقد الإيجار هي 59 سنه تنتهى في 30 يونيو 2060، الأمر الذى ترى معه المحكمة وإعمالا لسلطتها المخولة لها قانونا – والحال كذلك – القضاء برفض طلب الفسخ.
