عقارات - أرشيفية
دائما وأبدا ما يبحث الإنسان باستمرار عن الاستقرار والتوازن في حياته، ويعد شراء بيت جديد أو شقة وجهاً من أوجه هذا الاستقرار بشكل عام، فعند شراء شقة جديدة، تكون لك حرية الاختيار والقرار إذا ما رغبت بهذه المنطقة دون تلك، وتبحث عن شقة بحدود ميزانيتك أو ما يُطلق عليه "تحويشة العمر"، وكذا موقع عملك، وما تفضله من خدمات ومرافق أخرى، لذلك تكون هناك حزمة من المحاذير والإرشادات يجب أن توضع في عين الإعتبار قبل الإقدام على شراء الشقة حتى لا تقع في إيدى معدومى الضمير في سوق العقارات وهم كُثر.
وتختلف تلك المعايير التي عليك مراعاتها والاهتمام بها في حال كانت غايتك شراء شقة جديدة عن تلك الواجب مراعاتها إذا رغبت بالاستئجار، كما وأن هنالك نصائح عند شراء شقة جاهزة أوشقة على المخطط، أي ضمن مشروع لا يزال قيد الإنشاء، لذلك يجب أن تكون لك خطة بعد التفكير في شراء الشقة تتضمن 20 تحذير، والإجابة على حزمة من الأسئلة أبرزها ماذا يحدث حال توقيع زوجة البائع كشاهد على العقد؟ وما عداد الممارسة؟ وما نظام الدفع؟ وما الأسباب التي تؤدى لرفض طلب تحويل العداد من ممارسة لكارت؟ وغيرها من الأسئلة.
"اللاءات الـ 20".. نصائح وتحذيرات قبل شراء "الشقة"
في التقرير التالى، يُجيب "برلماني" على تلك الحزمة من الأسئلة، حيث إنه خلال الأونة الأخيرة انتشرت ظاهرة "نصابين بيع الشقق السكنية" تلك الظاهرة التى تلتهم "تحويشة عمر" الآسر المصرية خاصة الشباب المُقبل على الزواج، وذلك عند التوجه لشراء "الشقة" التى تُعد بمثابة الحلم حيث يكتشف المشترى أحياناَ أنه وقع ضحية نصب حال علمه أن "شقته" أو الوحدة السكنية التي اشتراها لا ينطبق عليها الشروط والمواصفات التي أشترى بناء عليها، فعملية النصب هنا لم تقتصر على أخذ الأموال والهروب بها بل قد يكون بيع ما لم يتم الاتفاق عليه – بحسب الخبير القانوني والمحامية رحاب سالم.
20 تحذيرا قبل شراء الشقة
1- لا تشترى شقة تم تشطيبها بالكامل من مقاول ولكن إشتريها "نص تشطيب"، أما لو من شخص عادى فلا مانع أن تشتريها "متشطبة" تشطيب كامل، وذلك لأن المقاول يطلب في الشقة المتشطبة فرق سعر رهيب، وسترى ذلك بعينك إن قمت أنت بعملية التشطيب.
2- لا تشترى شقة ينقصها نموذج 3 تصالح لو مباني بعد 2008.
3- لا تشترى شقة ينقصها المقايسات.
4- لا تشترى شقة فوق دور ثالث ولا يوجد بها اسانسير.
5- لا تشترى شقة فوق دور ثامن ولا يوجد بها "2 اسانسير".
6- لا تشترى شقة ينقصها عقد في تسلسل الملكية.
7- لا تشترى شقة فيها شبكة المحمول ضعيفة.
8- لا تشترى شقة بالتقسيط مكتوب في العقد الأقساط لوحدها وايصالات أمانة لوحدها "لابد من الربط بين القسط والإيصال".
9- لا تشترى شقة فيها عدادات ولو لزم الأمر يكون معاك أخر إيصال حديث لكل العدادات كى تتأكد من عدم وجود مديونيات "لو مفيش ايصالات روح الشركة اسال بنفسك".
10- لا تشترى شقة بعقد تم شراءه من المكتبة "لازم محامي متخصص يكتب العقد بنفسه".
11- لا تشترى شقة إلا عندما تسأل الجيران في نفس العقار عن عيوب السكن فيه مثل انقطاع المياة والكهرباء والغاز وغيره.
12- لا تشترى شقة إلا حينما تتأكد أنك أشتريت بسعر أقل من سعر المنطقة حتى لا تخسر "تحويشة عمرك" حينما تفكر في البيع.
13- لا تشترى شقة دون أن يكون لك حصة في الأرض.
14- لا تشترى شقة إلا حينما تقوم بعمل "صحة توقيع" لها في أسرع وقت، "ولو مشترى شقة في برج مرخص أو العقد اللي قبلك كان متسجل شهر عقاري تقدر تسجل شهر عقاري بدون الانتظار مرور 5 سنوات".
15- لا تشترى شقة مكتوب في عقدها بند يلزمك بتحمل دفع الضرائب والعوايد لأن ذلك قانونا يكون على البائع حتى لو كنت ساكن في الشقة.
16- لا تشترى شقة إلا حينما يتم الاتفاق مع البائع على من يتحمل تكاليف المرافق مثل الأسانسير والكهرباء وموتور المياة، ويتم كتابة بند حسب الاتفاق.
17- لا تشترى شقة مكتوب فيها شرط جزائي كبير حتى تستطيع الرجوع عن الشراء بدون خسائر كبيرة "فلا تزيد عن 20 ألف جنيه مثلا".
18- لا تشترى شقة بدون توقيعات البائع في كل ورقة من أوراق العقد وبصمته وإذا كان متزوج تمضي الزوجة شاهدة علي العقد.
19- لا تشترى شقة من وريث بدون وجود إعلام وراثة.
20- لا تشترى شقة من وكيل بدون وجود توكيل رسمي عام، ولا تشترى شقة بدون وجود محامي معك، لأنه سيكشف تزوير أي ورقة في ملف الشقة وسيلاحظ أي خطأ مطبعي أو خطأ في التواريخ من الممكن أن يبطل عقدك ويضمن حقك بنسبة 100%.
خد بالك توقيع زوجة البائع كشاهد على العقد:
هناك مشاكل كثيرة تحدث بسبب قرارات التمكين من مسكن الزوجية على الشقق بعد بيعها بفترة، وهذا يفتح الباب لإبتزاز المشترى للتنازل عن تلك القرارات التى لا يصلح معها أى إجراء قانونى للأسف الشديد، وبالتالي يلزم توقيع الزوجة "شاهد أول" قبل دفع ثمن الشقة وإتمام العقد – وفقا لـ"سالم".
اكتب العقد وادفع ثمن الشقة وتاني يوم هركبلك عداد الكهربا والماية باسمك هتتفاجيء أن الشركة رافضة تركيب العداد لسبب من الأسباب دي:
1- فيه مخالفة قديمة ضد العمارة أو الشقة.
2- فيه محضر مخالفة بناء والمالك لم يقدم طلب تصالح او العقار غير مرخص.
3- المنطقة اللي فيها العمارة مينفعش يتركبلها عدادات في الفترة دي.
4- فيه مديونية قديمة لعداد الكهرباء الممارسة ولم يتم سدادها.
5- عدم الإلتزام في مرحلة البناء بالمسافات الآمنة بين العقار وخطوط الكهرباء وهي 25 متر للخطوط ذات الجهد الفائق.
الحل:
متشتريش شقة إلا لو فيها عداد كهرباء و مياة أما الغاز الطبيعي فتركيبه سهل، ولو الشقة مفيهاش عداد كهرباء أو مياه هتلاقي المالك يقولك اكتب العقد عشان اركبلك العداد بإسمك قوله: "لأ - ركبه انت باسمك وبعد تركيب العداد نكتب العقد وأعمل ليا توكيل خاص مرافق وانا هسدد الإيصالات باسمك".
أسئلة مهمة حول عداد الممارسة
- ما هو عداد الممارسة؟
عداد الممارسة هو أفضل حل للمباني المخالفة اللي سارقة تيار كهرباء واتعملها محضر سرقة تيار والمحضر دا بيعمله شركة الكهرباء أو الضبطية القضائية.
- ما هو نظام الدفع؟
حضرتك بيتحددلك غرامة شهرية بتدفعها وبتتظلم فيها لأنك مش بتتحاسب علي قدر استهلاكك فبتدفع ما بين 500 لـ1000ج شهريا، ودا تقدير عشوائي لا يعبر عن الإستهلاك الفعلي للمواطن وتقدر بآخر ايصال حديث تحول العداد وتخليه كارت بدل ممارسة وتقدم في المنصة الموحدة لخدمات الكهرباء الإلكترونية.
3- ما هي الأسباب تخلي طلبك بتحويل العداد من ممارسة لكارت يترفض؟
1-إنك تكون مش بتسدد كل شهر أول بأول.
2-أن المبني يكون مخالف وبدون تصالح.
3- أن المبني يكون بيخالف شروط الطيران المدني أو المناطق الأثرية.
4-عدم الإلتزام بالمسافات الآمنة لخطوط الكهرباء وهي 25 مترًا في حالة الخطوط الهوائية للجهود الفائقة، و13 متراً في حالة الخطوط الهوائية للجهود العالية، و5 أمتار للخطوط الهوائية للجهود المتوسطة، و2 متر في حالة كابلات.
5-انك متكونش قدمت أصلا في المنصة.
4- اية اللي ممكن يحصل لو تراكم عليك شهرين من غير ماتدفع الممارسة ؟
هيتعملك قضية وغرامة ممكن تكون 10000 جنيه أو 20000 جنيه إنت ونصيبك.
5- طيب أعمل اية لو هشتري شقة عجباني جدا بس فيها عداد ممارسة ؟
أ- لازم تستلم من البائع أصل ايصال حديث لنفس الشهر اللي هتشتري فيه.
ب- وقبل كتابة العقد لازم تاخد صورة الايصال وتسأل في شركة الكهرباء إذا كان في قضية سارية ولا لأ.
ج- لازم تتأكد أن المبني مش مخالف عن طريق محامي متخصص عقارات.
نصائح هامة:
لو أن هناك شقة في برج مبانى بعد عام 1992 وليس هناك رخصة ولا تصالح ولا عداد كهرباء قديم أو كارت باسم مالك الشقة، ففي هذه الحالة الشقة لا تساوى شيء، بمعنى أدق لو شقة بمليون جنيه، ووجدتها يتم بيعها بـ 700 ألف أو أقل، فهذا أمر مقلق وليس فرصة للشراء كما يظن البعض، لأنها بذلك ليس لها ثمن لأن ليس لها أوراق ومعرضة لخطر الإزالة في أي وقت، غالبا المالك أو السمسار يقولك العدادات كاملة وموجودة "ويضللك" قوله: "عداد الكهربا ممارسة ولا كارت وخد منه رد واضح لو عداد ممارسة انهي المكالمة أو المقابلة"، لهذه الأسباب:
أولا: لأن الممارسة يعني سرقة تيار ودفع غرامة مالية شهرية للشركة ولو تراكم عليك شهرين يبقا يوم أسود وفيها قضية وغرامة ممكن 10 الاف جنيه، وذلك علي عكس العداد الكودي بيحاسبك علي استهلاكك الفعلي بالظبط.
ثانيا: لأن عداد الممارسة مش باسم حد وميمنعش قرار ازالة ولا بينقل ملكية العداد ليك، وملزم تحوله لعداد كودي، ودا مش بسهولة خصوصا لو الشقة ملهاش ورق رخصة ولا تصالح طلبك في عداد كهرباء كارت هيترفض .
